Thời gian qua, việc một số doanh nghiệp tham gia đấu giá đất với giá cao chưa từng thấy rồi bỏ cọc đã gây ra hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản, gây nguy cơ làm thất thoát tài sản Nhà nước. Trước tình hình đó, có những đề xuất cần một chế tài đủ mạnh với những hành vi này, tạo môi trường lành mạnh hơn cho những cuộc đấu giá sau.
Tại Hội thảo "Góp ý các Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai" do VCCI phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì sáng ngày 20/4, dự thảo đề xuất "Doanh nghiệp sẽ phải nộp 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá nếu tự ý hủy kết quả đấu giá" nhận được ý kiến băn khoăn rằng việc áp dụng chế tài như vậy có quá nặng hay không.
Đứng ở góc độ doanh nghiệp, Đại diện CTCP Vinhomes ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản cho rằng: "Khoản bồi thường bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất đấu giá nếu tổ chức tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng cần được rà soát lại bởi tổ chức trúng đấu giá không thể tự hủy kết quả mà chỉ có trường hợp không nộp hoặc không nộp đủ tiền dẫn đến Cơ quan nhà nước hủy kết quả".
Ông Đỉnh cũng chỉ ra một số điểm khác còn vướng mắc trong dự thảo như khoản 3 Điều 17a đề xuất: "Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước".
"Quy định này dẫn đến trường hợp một số tổ chức tham gia đấu giá mất 2 lần tiền, một là tiền đặt trước, hai là tiền bồi thường. Vì vậy cần phân tách rõ rằng, cụ thể trường hợp nào tổ chức mất 1 lần tiền đặt trước, trường hợp nào mất 2 lần" ông Đỉnh góp ý.
Trường hợp tổ chức mất 2 lần tiền đặt trước (40% giá khởi điểm lô đất) là rất lớn và càng mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản. Quy định này sẽ khiến doanh nghiệp ngần ngại khi tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh.
Luật sư Nguyễn Tuấn Minh – Giám đốc Vietnam Premier Lawyers LLC cũng chia sẻ quan điểm: "Việc đề xuất khoản bồi thường bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất đấu giá và quy định người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì phải bồi thường cho Nhà nước có quá nhiều chế tài hay không?"
"Về nguyên tắc, mất tiền cọc đã là chế tài vi phạm nghĩa vụ theo chế định bảo đảm của Bộ Luật dân sự. Nay thêm chế tài phạt nữa thì có thống nhất với nguyên tắc phạt nghĩa vụ theo quy định của Bộ Luật dân sự hay không? Chưa kể nếu kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm thì việc thực thi chế tài này có khả thi?", ông Minh nói.
 |
Luật sư Nguyễn Tuấn Minh – Giám đốc Vietnam Premier Lawyers LLC. Ảnh: Sơn Quách. |
Bên cạnh đó, cũng tại khoản đ) quy định: Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp như đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng. Ông Minh đề nghị "Không nên quy định riêng thế nào là bất khả kháng tại pháp luật về đất đai vì điều này đã quy định tại Bộ luật Dân sự".
Ông Dương Đăng Huệ, Đại diện Hiệp hội các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam, (Nguyên Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự, Bộ Tư pháp) bày tỏ: "Lĩnh vực quản lý đất đai là vấn đề phức tạp nhất hiện nay và các nghị định về Luật đất đai cũng rất phức tạp do vậy cần có sự thống nhất ý kiến từ các bên liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp".
Về các đề xuất trong đấu giá quyền sử dụng đất, việc người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả đấu giá phải bồi thường bằng 50% giá trị quyền sử dụng đất đấu giá, ông Huệ nhận định chế tài này "nặng quá". Ông Huệ cho rằng, điều khoản này chắc chắn sẽ bị Hiệp hội bất động sản, doanh nghiệp phản đối.
 |
Ông Dương Đăng Huệ, Đại diện Hiệp hội các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam. Ảnh: Sơn Quách. |
"Cơ sở nào để đưa ra mức phạt 50% mà không phải 30 hay 40%? Về khoản bồi thường khi từ chối tham gia đấu giá, việc người tham gia đấu giá phải nộp 2 lần tiền là không có cơ sở. Tất cả các chế tài được đưa ra phải lập luận một cách khoa học và chặt chẽ", ông Huệ nêu băn khoăn.
Đánh giá tổng quan về dự thảo, ông Dương Đăng Huệ đánh giá cao việc Tổng cục Đất đai, Vụ pháp lý tổng cục đất đai đã nhanh chóng hoàn thành dự thảo trong 3 tháng, tuy nhiên ông đề xuất vẫn cần phải sửa đổi, cải thiện một số điều trong dự thảo.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang soạn thảo Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Một trong các đề xuất quan trọng là về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo dự thảo, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo điều 17a: Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất.
a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Đất đai.
b) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.
c) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
d) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
đ) Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.
2. Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện quy định tại điểm 1, điểm 5 nêu trên. Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện quy định nêu trên.
3. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.
Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
