Triển vọng nào cho cổ phiếu bất động sản giữa bối cảnh thách thức

Trung tâm phân tích Chứng khoán SSI vừa có báo cáo cập nhật về triển vọng ngành bất động sản trong 6 tháng cuối năm với nhận định “thanh khoản giảm do nguồn cung hạn chế và giá tăng cao”.

Theo SSI, trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý 1/2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Do thiếu hụt nguồn cung mới, giá bán sơ cấp tại các khu vực đô thị trọng điểm như Hà Nội và TP HCM tiếp tục tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường giảm sút với số lượng giao dịch trong quý 1 ghi nhận ở mức 20.325 giao dịch (-20% so với cùng kỳ).

Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong 5 tháng đầu năm 2022, số tiền thuế thu nhập cá nhân thu được từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản đạt 16.000 tỷ đồng, tăng 68% so với cùng kỳ trong khi cả năm 2021 là 21.000 tỷ đồng và năm 2020 là 16.000 tỷ đồng. SSI cho rằng, trước những quy định sửa đổi gần đây để thị trường minh bạch hơn, nhiều giao dịch bất động sản phải kê khai mức giá chịu thuế hợp lý hơn dưới sự hướng dẫn của cơ quan thuế.

Tuy nhiên, điều này có thể có tác động lớn đến thị trường bất động sản, vì các hoạt động đầu cơ sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, khiến số lượng giao dịch tiềm năng giảm bớt.

Trong giai đoạn 2021-2022, do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Ví dụ, giá đất ở Lâm Đồng và Bình Phước đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba trong khoảng thời gian từ 1-1,5 năm, kể cả ở những nơi chưa có cơ sở hạ tầng phát triển.

Do đó, chính quyền địa phương ở một số địa phương đã ngừng cấp phép cho đất nông nghiệp/đất ở chia thành nhiều thửa đất nhỏ, điều này giúp hạ nhiệt thị trường và ngăn chặn tình trạng bong bóng nhà đất. Đồng thời, giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Vào đầu năm, Bộ Giao thông Vận tải đã công bố khoản 304.100 tỷ đồng cho kế hoạch đầu tư công trung hạn, nhằm thực hiện các dự án chuyển tiếp, xử lý dứt điểm nợ tồn đọng thuộc nghĩa vụ ngân sách nhà nước và khởi công các dự án mới trong kế hoạch đầu tư công trung hạn trong giai đoạn 2021-2025.

Khu vực miền Nam sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ kế hoạch trung hạn, với nhiều đường cao tốc, các dự án sân bay quốc tế… Do đó, giá của nhiều dự án đại đô thị vùng ven đã tăng từ 15-20% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ của một số dự án như Aqua City, Waterpoint và Gem Skyworld khá khả quan, dao động từ 70%-80% trong 2 năm qua.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của SSI, 70-80% người mua nhà chủ yếu là nhà đầu tư và hầu hết họ chọn cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các khoản vay ngân hàng, vì lịch trình trả nợ được đưa ra thực sự hấp dẫn. Một số ưu đãi có thể kể đến như hỗ trợ lãi suất, trả chậm trong 1-2 năm đầu, bảo đảm thu nhập đối với một số sản phẩm, cho vay lên đến 80-90% giá trị khoản vay, thời hạn vay mua nhà ở lên đến 35 năm...

Cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản: Nên chờ đợi thời điểm tốt hơn

Theo SSI, hầu hết các chủ đầu tư bất động sản vẫn đặt mức tăng trưởng lợi nhuận hai con số trong năm 2022, ngoại trừ Vinhomes đặt kế hoạch lợi nhuận giảm trong năm 2022 từ mức nền cao trong năm 2021. Kế hoạch tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc bàn giao các sản phẩm bất động sản mà các chủ đầu tư đã bán trong giai đoạn 2019-2021.

Tuy nhiên, trong giai đoạn 2023-2024, lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư bất động sản có thể bị ảnh hưởng do các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021-2022 có chi phí quỹ đất, chi phí tài chính và chi phí xây dựng cao hơn (chi phí nguyên liệu đầu vào như xi măng, thép tăng từ 7 -15% so với cuối năm 2021).

Về tỷ lệ đòn bẩy, các công ty niêm yết cố gắng giữ hệ số nợ ở mức hợp lý hoặc có kế hoạch giảm dần tỷ lệ này. Đây là yếu tố then chốt giúp duy trì sự ổn định của công ty bất động sản niêm yết trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với các công ty chưa niêm yết, trong số đó có nhiều công ty có sức khỏe tài chính yếu và phải huy động vốn từ phát hành riêng lẻ trái phiếu.

Hiện đã có nhiều đợt thanh tra, rà soát hành chính của các cơ quan chức năng đối với các dự án tại các khu vực trọng điểm như Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng... Điều này có thể tạo ra sự biến động đối với giá cổ phiếu có liên quan đến những vấn đề như vậy.

So với đầu năm 2022, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản giảm 25%, tương đương với mức giảm của chỉ số VN-Index tính đến giữa tháng 6. Theo đó, SSI cho rằng giá cổ phiếu bất động sản đã được chiết khấu xuống mức hấp dẫn để nắm giữ dài hạn. Tuy nhiên, với nhiều khó khăn bất ổn của thị trường trong thời gian tới, công ty chứng khoán này giữ quan điểm thận trọng đối với cổ phiếu ngành bất động sản, ít nhất là trong năm 2022.

Diễn biến của cổ phiếu bất động sản so với chỉ số VN-Index. Nguồn: SSI Research

Về các cổ phiếu cụ thể, SSI lựa chọn 3 mã triển vọng là NLG (Nam Long), KDH (Nhà Khang Điền) và VHM (Vinhomes). Theo SSI phân tích, không chỉ có tình hình tài chính mạnh với tỷ lệ đòn bẩy tài chính hợp lý, các công ty này còn có khả năng đa dạng hóa nguồn vốn và huy động vốn quốc tế. Theo đó, mỗi công ty đều có vị thế tốt để tiếp tục phát triển trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp những thách thức như hiện nay.

Hơn nữa, họ cũng có danh mục dự án tiềm năng tốt, kỳ vọng sẽ mang lại dòng tiền mạnh và kết quả kinh doanh khả quan trong 3 năm tới từ quỹ đất có giá trị tại Hà Nội và khu vực lân cận TP HCM cũng như các thành phố cấp 2. SSI khuyến nghị quan sát các cổ phiếu này từ quý 3/2022 trở đi khi tâm lý thị trường được kỳ vọng sẽ ổn định hơn và doanh số bán hàng tại các dự án có kết quả rõ ràng hơn.

Dưới đây là phân tích cụ thể của SSI về 3 doanh nghiệp bất động sản trên:

CTCP Đầu tư Nam Long: Kế hoạch năm 2022 với doanh thu thuần đạt 7.500 tỷ đồng (+37% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1.200 tỷ đồng (+13% so với cùng kỳ). Các dự án trọng điểm sẽ được bàn giao trong năm nay bao gồm Mizuki, Akari, Waterpoint Southgate và các dự án khác, thu nhập tài chính kỳ vọng đạt 350 tỷ đồng từ việc bán cổ phần của Paragon Đại Phước. Trong quý 1, NLG đã đạt được doanh số bán tích lũy lên đến 5.800 tỷ đồng, hoàn thành 25% kế hoạch năm.

Ban lãnh đạo của NLG đặt kế hoạch tổng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế trong giai đoạn 2021-2023 đạt lần lượt khoảng 26.160 tỷ đồng và 4.270 tỷ đồng, tương ứng tốc độ tăng trưởng kép là 17%. Kế hoạch tiếp tục được hỗ trợ nhờ doanh số bán hàng đầy tham vọng từ các dự án thành phố cấp 2 đang triển khai.

Công ty sẽ đồng loạt ra mắt 5 dự án khu đô thị lớn: Southgate (Waterpoint giai đoạn 1 - 165 ha); Mizuki (26 ha); Izumi City (170 ha); Akari, Nam Long - Cần Thơ (43 ha); và Nam Long Đại Phước (45 ha), với mục tiêu đạt 2 tỷ USD tổng doanh thu trong 3 năm tới.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền: Kế hoạch năm 2022 với doanh thu thuần đạt 4.000 tỷ đồng (+7% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng đạt 1.400 tỷ đồng (+16% so với cùng kỳ). Doanh số trong năm nay chủ yếu đến từ 3 dự án: The Classia, với quy mô 4,3 ha tại Phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, dự kiến mở bán vào quý 3/2022; dự án chung cư The Privia tại Quận Bình Tân (quy mô 1,8 ha gồm 1.000 căn hộ) dự kiến được giới thiệu ra thị trường vào Q4/2022; dự án Clarita tại Phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, với quy mô 5,8 ha (gồm 160 căn nhà phố và biệt thự), đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý và sẽ tiến hành xây dựng vào cuối năm nay.

Ngoài ra, KDH cũng tiết lộ về dự án lớn nhất của công ty - dự án Tân Tạo 329 ha tại Quận Bình Tân. UBND địa phương đã phê duyệt dự án này và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quyết định giao đất. Công ty đang phối hợp với các cơ quan liên quan để hoàn tất việc đền bù trước cho 25 ha và có thể khởi công trong năm 2024.

KDH là một trong số các chủ đầu tư dự án khu dân cư với năng lực tài chính vững chắc. Tuy nhiên, bất chấp nguồn vốn hiện có, công ty cũng rất thận trọng khi mở rộng hoạt động kinh doanh hoặc M&A các dự án mới.

Doanh nghiệp cũng đang triển khai kế hoạch phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu dài hạn để tài trợ cho việc giải phóng mặt bằng dự án Tân Tạo và xây dựng 2 dự án khác. Khi hoạt động giám sát thị trường bất động sản trở nên chặt chẽ hơn thì một chủ đầu tư mạnh, có năng lực phát triển thực sự sẽ có cơ hội nắm bắt nhu cầu, cũng như tích lũy thêm nhiều dự án trong thời gian tới.

Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu và kế hoạch lợi nhuận năm 2021 của các doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn.

CTCP Vinhomes: Năm nay, VHM đặt kế hoạch đạt 75.000 tỷ đồng doanh thu và 30.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, lần lượt giảm 12% và 23,5% so với mức cơ sở cao trong năm 2021. Kế hoạch này đến từ việc tiếp tục bàn giao căn hộ tại 3 đại dự án (Vinhomes Ocean Park, Smart City và Grand Park) và mở bán mới sản phẩm thấp tầng tại dự án The Empire (Vinhomes Ocean Park 2).

Trong ĐHCĐ vừa qua, Vinhomes công bố kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội mang thương hiệu “Happy Home”. Mỗi dự án có thể có diện tích từ 50-60 ha, nằm ở các khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng... Giá bán dự kiến từ 300 triệu đến 950 triệu đồng/căn với diện tích từ 24 - 70m2.

Theo quy định của Việt Nam, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng lợi nhuận ròng bị giới hạn ở mức không quá 10% tổng vốn đầu tư. Do đó, phân khúc này có thể không đóng góp nhiều vào lợi nhuận của công ty bằng các dự án nhà ở thương mại, nhưng sẽ giúp nâng cao thương hiệu của VHM, đặc biệt với tình trạng thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam hiện nay.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều thách thức như hiện nay, Vinhomes vẫn có thể vượt qua khó khăn với sức khỏe tài chính vững chắc, tỷ lệ vay nợ thấp (hệ số nợ ròng/vốn chủ sở hữu trong quý 1/2022 ở mức 12,7%) và năng lực bán hàng tốt với chiến lược kết hợp cả bán lẻ và bán buôn.

Tại mức giá 65.000 đồng/cổ phiếu, VHM đang giao dịch ở mức P/E 2022 là 9,95x và P/B là 1,95x, thấp hơn so với lịch sử và trung bình ngành. Với xu hướng giảm điểm hiện tại của thị trường và tâm lý thị trường yếu đối với lĩnh vực bất động sản, VHM có thể là một lựa chọn an toàn để theo dõi.