10 sự kiện nổi bật của ngành bất động sản trong năm 2021

TP Thủ Đức sẽ trở thành một trong những trung tâm kinh tế tri thức, khoa học-công nghệ, tài chính quan trọng của TP HCM và quốc gia.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM với tỷ lệ đồng ý 100%, chiều 9/12/2020. Nghị quyết của UBTVQH nêu thành lập TP Thủ Đức trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức và có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021.

Thành phố Thủ Đức ra đời không đơn giản chỉ là sự sáp nhập 3 quận: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức mà còn có mục tiêu cao hơn được Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Quyết định số 1538/QĐ-TTg phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chung TP Thủ Đức thuộc TP HCM đến năm 2040 với mục tiêu TP Thủ Đức trở thành một trong những trung tâm kinh tế tri thức, khoa học-công nghệ, tài chính quan trọng của TP HCM và quốc gia.

Với nền kinh tế ước tính chiếm 1/3 GDP của toàn TP HCM tức là hơn 452 nghìn tỷ đồng là nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng thị trường bất động sản trong tương lai, bên cạnh đó quỹ đất còn rất dồi dào và là tâm điểm kết nối các hạ tầng mang tính quốc gia (Metro, các tuyến cao tốc khu đông, liên kết Sân bay Long Thành và là trung tâm Tứ Giác Kinh tế), thành phố Thủ Đức sẽ tiếp tục là tâm điểm bất động sản ở TP HCM trong nhiều năm sắp tới.

Những cơn sốt đất "ảo" liên tục xảy ra vào đầu và cuối năm 2021

Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương và tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin.

Những tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến hàng loạt cơn sốt đất trải rộng trên nhiều tỉnh thành như: Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất), Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), Ninh Bình (huyện Gia Viễn), Thanh Hóa (huyện Quảng Xương), Bình Phước (huyện Hớn Quảng), TP.HCM (TP. Thủ Đức)... Giá đất tại các địa phương bị “thổi” lên khá cao.

Cuối tháng 2/2021, tại các xã của huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước xuất hiện cảnh tượng chưa từng có khi giới đầu tư khắp nơi đổ về đây giao dịch đất đai cả ngày lẫn đêm. Tình trạng này xuất phát từ thông tin sẽ có quy hoạch sân bay lưỡng dụng trên cơ sở mở rộng sân bay quân sự Técníc Hớn Quản.

Giao dịch “nóng” nhất diễn ra tại xã An Khương và xã Tân Lợi, huyện Hớn Quản, giá đất nông nghiệp tại đây liên tục được đẩy lên cao, nhà đầu tư sang tay trong ngày lãi từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng. Đất trồng cao su cũng được “hét” 2 tỷ đồng/sào (1.000m2).

Tại Hà Nội, bình quân giá đất các huyện, thị xã như Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên tăng khoảng 20 - 30%, cá biệt Ba Vì tăng tới 45%.

Kịch bản sốt đất tiếp tục lặp lại vào cuối năm khi từ giữa tháng 11/2021 xảy ra tình trạng sốt đất ở khu vực vùng ven và lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Quảng Ninh, giá đất lại rục rịch dậy sóng. Báo cáo từ Bộ Xây dựng cũng khẳng định, giá đất các tỉnh như Hòa Bình tăng 46%; Bắc Giang, Bắc Ninh tăng 20%; Hải Phòng, Hải Dương và Hưng Yên là 26%...

Công nghệ BĐS, xu thế tất yếu trong bối cảnh mới

Khi dịch Covid-19 đã, đang và vẫn đang tác động tiêu cực đến thị trường thì việc áp dụng công nghệ, chuyển đổi số được xem là giải pháp cần thiết giúp thị trường bất động sản phát triển linh hoạt và bền vững.

Thực tế, trước đó, bất động sản là lĩnh vực có những bước chuyển đổi số khá chậm so với các lĩnh vực khác, một phần là do phần lớn các thông tin thị trường không được công bố rộng rãi và lưu trữ theo quy trình đồng bộ.

Tuy nhiên, trong bối cảnh dịch bệnh, các giải pháp đột phá từ những doanh nghiệp bất động sản đã thúc đẩy quá trình chuyển đổi số trong ngành bất động sản. Những mô hình, sản phẩm, dịch vụ và giải pháp mới được xây dựng dựa trên công nghệ đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam.

Thị trường bất động sản dần làm quen với các nền tảng thông tin bất động sản trực tuyến, hoạt động xem nhà thông qua công nghệ thực tế ảo (VR).

Xu hướng tìm kiếm bất động sản online, ngại gặp mặt ở các sự kiện đông người, và thói quen đi tìm dự án bằng các phương án truyền thống đã được thay thế bằng các trải nghiệm online, tiếp cận chủ động thay vì các hình thức telesale, phát tờ rơi hay các thông tin trên các phương tiện công cộng.

Cuộc đua M&A 2021 với sự trỗi dậy rất mạnh mẽ của nhóm các doanh nghiệp trong nước với hàng loạt vụ thâu tóm đất có giá trị.

Tác động của Covid-19 đã tạo ra cơ hội mới để các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mở cuộc săn lùng các dự án và xuất hiện ngày càng nhiều những thương vụ sang nhượng quỹ đất quy mô lớn, nói không nhầm thì sau rất lâu thị trường mới có cơn kìm giá để các thương vụ liên tục xảy ra đan xen trong các đợt dịch Covid.

Thay vì trước đây các cuộc M&A diễn ra mạnh ở nhóm các đối tác nước ngoài thâu tóm các khu đất vàng/ đất ven biển của Việt Nam thì gió đã đổi chiều trong cuộc đua M&A 2021 với sự trỗi dậy rất mạnh mẽ của nhóm các doanh nghiệp trong nước với hàng loạt vụ thâu tóm đất có giá trị.

Điển hình như Vinhomes hoàn tất thương vụ thâu tóm Khu đô Thị Đại An 300 ha tại Hưng Yên; Nam Long mua lại 100% dự án Izumi Đồng Nai từ Keppel Land; Masterise Home nhận chuyển nhượng dự án 7ha tại Vinhome Grand Park; Phát Đạt Group hoàn tất chuyển nhượng Bình Dương Tower…

Quỹ đất ngày càng khan hiếm, thủ tục pháp lý ngày càng siết chặt các doanh nghiệp bất động sản lớn bắt đầu nghĩ tới việc tập trung gia tăng giá trị sản phẩm thay vì phân lô chào bán đại trà như nhiều năm về trước.

26% trái phiếu doanh nghiệp trong các ngành này không có tài sản đảm bảo

Báo cáo của FiinGroup – Nhà cung cấp dữ liệu tài chính cho thấy, quy mô phát hành trái phiếu sơ cấp trong 9 tháng năm 2021 đạt 430.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, ngành BĐS có giá trị phát hành cao nhất khi chiếm 40%, tương ứng 172.000 tỷ đồng.

Trong 20 doanh nghiệp phát hành trái phiếu lớn nhất 9 tháng năm 2021 có 9 doanh nghiệp BĐS, gồm: Hưng Thịnh Land (7.950 tỷ đồng); Công ty TNHH Kinh doanh BĐS Mediterranean Revival Villas (7.200 tỷ đồng); VinGroup (6.976 tỷ đồng); Công ty CP Osaka Garden (6.800 tỷ đồng);

Công ty CP đầu tư GoldenHill (5.760 tỷ đồng) ; Công ty CP Đầu tư Tân Thành Long An (5.000 tỷ đồng) Hưng Thịnh Quy Nhơn (5.000 tỷ đồng); Tổng Công ty CP XNK & XD Việt Nam (4.700 tỷ đồng) và Công ty CP Hoàng Phú Vương (4.670 tỷ đồng).

Lãi suất trái phiếu của 9 doanh nghiệp nói trên dao động từ 8%/năm - 13,28%/năm. Theo FiinGroup, ngành xây dựng và BĐS vẫn duy trì mức lãi suất phát hành cao với lãi suất trung bình lần lượt là 10,3%/năm và 10,7%/năm.

Đáng nói, có đến 26% trái phiếu doanh nghiệp trong các ngành này không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phần hoặc không được xếp hạng tín nhiệm độc lập. Điều này dẫn đến những rủi ro nhất định.

Theo các chuyên gia, việc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là cách mà các ngân hàng "lách" quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Trước sự tăng trưởng nóng của trái phiếu do các doanh nghiệp BĐS phát hành, đầu tháng 12/2021, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu.

Dự kiến ba tháng cuối năm 2021, sẽ cấp sổ hồng cho 6.500 căn.

Chậm cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM là vấn đề nan giải từ nhiều năm qua. Nhiều trường hợp không phải do lỗi từ chủ đầu tư mà do vướng mắc trong khâu xác định tiền sử dụng đất của cơ quan thẩm quyền.

Để đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng cho người dân, TP.HCM chia ra 2 trường hợp giải quyết, cụ thể, với các dự án có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, Sở TN&MT phải chủ động phối hợp rà soát để giải quyết. Còn với dự án có vi phạm xây dựng, Sở Xây dựng được giao phối hợp xử lý dứt điểm để cấp sổ hồng.

Từ nay đến hết năm 2023, Sở TN&MT TP.HCM sẽ giải quyết việc cấp sổ hồng cho 37.421 căn hộ và nhà đất tại các dự án đã có văn bản thẩm định cấp sổ.

5.671 nạn nhân bị Địa ốc Alibaba lừa đảo chiếm đoạt với tổng số tiền lên đến 2.435 tỷ đồng.

Giữa tháng 11/2021, Công an TP.HCM đã hoàn tất kết luận điều tra bổ sung lần 3, đề nghị truy tố Nguyễn Thái Luyện – TGĐ Công ty CP Địa ốc Alibaba, em ruột Nguyễn Thái Lĩnh cùng 21 đồng phạm về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” và tội “rửa tiền”.

Kết luận điều tra bổ sung lần 3 được hoàn tất khi có thêm 1.600 nạn nhân đến trình báo. Tính đến nay, đã có 5.671 nạn nhân bị Địa ốc Alibaba lừa đảo chiếm đoạt với tổng số tiền lên đến 2.435 tỷ đồng.

Đây là vụ án từng gây chấn động thị trường BĐS phía Nam. Địa ốc Alibaba đã “vẽ” 58 dự án BĐS không có thật, không đáp ứng điều kiện pháp lý tối thiểu nhưng vẫn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trả lãi suất để chiếm đoạt tiền của nhiều người.

Năm 2021, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều căn hộ, dự án có giá cao kỷ lục. Đáng chú ý, có cả hiện tượng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền “đẩy giá” lên thành nhà trung cấp.

Nhu cầu nhà ở lớn trong khi nguồn cung quỹ đất ngày một hạn hẹp cùng với những tác động tiêu cực sau mỗi đợt “sốt nóng” đã đẩy giá bất động sản ở các thành phố liên tục tăng cao.

Ngay cả trong thời điểm dịch bệnh kéo dài, giá bất động sản cũng không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, thậm chí còn tăng không ngừng qua các kỳ thống kê

Cuối quý 3 năm 2021 tại TP.HCM, CBRE ghi nhận giá trung bình của thị trường căn hộ bán là 2.271 USD/m2, tăng 17% so với cùng kì năm 2020. Tại Hà Nội giá trung bình của thị trường căn hộ bán là 1.542 USD/m2 có sự tăng giá rất ấn tượng so với cùng kì năm 2020. Dự kiến trong năm 2022 giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng.

Phát triển nhà ở xã hội

Ngày 01/4/2021 Nghị định 49/2021/NĐ-CP được ban hành và hiệu lực ngay từ ngày ký với nhiều điểm mới nhằm khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thực thi Nghị định 100/2015/NĐ-CP, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở xã hội và người mua nhà.

Điển hình là các nội dung như: Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, khắc phục quy định về cách tính quỹ đất 20%, bổ sung quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội và điều chỉnh về chính sách vay vốn ưu đãi…

Nghị định 49/2021/NĐ-CP có quy định về việc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có diện tích từ 2ha/5ha (trước kia là 10ha) trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, điều này đã dẫn đến nhiều tranh cãi cũng như những bất cập, khó khăn.

Đối với chủ đầu tư, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm phần nào sức hút của dự án theo từng phân khúc khách hàng chủ đầu tư hướng đến.

Với người mua nhà ở xã hội, tính “xã hội” sẽ bị giảm đi rất nhiều nếu họ mua nhà ở xã hội trong các dự án có 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, rõ ràng với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở phân khúc cao hơn nhu cầu của họ, các vấn đề về thuế, phí dịch vụ khi sinh sống sẽ là một gánh nặng không nhỏ cho họ trong quá trình sinh sống tại dự án…

Đấu giá 4 lô đất tại KHĐT mới Thủ Thiêm

Ngày 10/12/2021, TP.HCM tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất rộng khoảng hơn 30.000m2 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đáng chú ý số tiền thu được từ phiên đấu giá này là 37.350 tỷ đồng, cao hơn gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Trong đó, cá biệt lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, tức mỗi m2 chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường tại TP HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam gây chấn động thị trường. Mức giá này thậm chí cao hơn các trung tâm tài chính đắt đỏ nhất trên thế giới như Tokyo, HongKong, Singapore hay New York.

Không ít ý kiến cho rằng, cơn "địa chấn" đấu giá đất Thủ Thiêm kỷ lục sẽ tác động lan tỏa về giá đối với hầu hết các loại sản phẩm BĐS khác xung quanh khu vực Thủ Thiêm hoặc thậm chí là ra tới các khu vùng ven TP.HCM trong thời gian tới. Nếu thị trường thiết lập các mặt bằng giá quá cao sẽ dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu và thanh khoản kém.

Mới đây, Thủ tướng đã ban hành công điện yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố, trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, đảm bảo đúng pháp luật công khai minh bạch; kịp thời phát hiện xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.