KCN Quang Châu của Kinh Bắc.

Trong báo cáo phân tích triển vọng Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã chứng khoán KBC) mới cập nhật, SSI cho biết, tháng 11/2023, KCN Tràng Duệ 3 của KBC được phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000. Đây là bước quan trọng để công ty được xin chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2024.

Đơn vị phân tích kỳ vọng KBC sẽ được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Tràng Duệ 3 (687 ha) trong 6 tháng đầu năm 2024 và hoàn tất các thủ tục pháp lý chi tiết khác để bắt đầu cho thuê đất từ cuối năm 2024.

Đối với hoạt động phát triển bất động sản nhà ở, KBC vẫn đang tập trung làm việc với tỉnh Bắc Ninh để xác định tiền sử dụng đất (LUR) cho Khu đô thị Phúc Ninh. SSI cho rằng việc này có thể kéo dài đến năm 2025, do đó 10 ha đất thương phẩm mà KBC đã bán trước đó sẽ chỉ được ghi nhận doanh thu trong năm 2025.

Trên kịch bản cơ sở, SSI dự phóng KBC sẽ cho thuê tổng cộng khoảng 102 ha đất KCN trong năm 2024, trong đó 30 ha đã được các nhà đầu tư đảm bảo thuê trong năm 2023, 50 ha từ KCN Tràng Duệ 3 và 22 ha từ KCN Tân Phú Trung. Từ đó, tổng doanh thu thuần của công ty trong năm sẽ đạt khoảng 4.920 tỷ đồng, giảm 12,8% so với năm 2023; lợi nhuận sau thuế 1.360 tỷ đồng, giảm 38,5%. Dự báo này thấp hơn so với dự báo trước đây của đơn vị phân tích, đến từ việc ghi nhận doanh thu tại Khu đô thị Phúc Ninh, Bắc Ninh dự kiến lùi sang năm 2025 như đã đề cập ở trên.

Trong kịch bản kém khả quan, khi KBC nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3 vào cuối năm 2024 để bắt đầu cho thuê trong năm 2025, SSI ước tính KBC có thể chỉ cho thuê 52 ha trong năm 2024 thay vì 102 ha như trong kịch bản cơ sở. Theo đó, doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024 lần lượt đạt 3.100 tỷ đồng (giảm 45% so với cùng kỳ) và 839 tỷ đồng (giảm 62,2%).

Cơ cấu doanh thu theo quý của KBC (tỷ đồng). Nguồn: SSI

Trên thực tế, doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh năm 2024 khá tham vọng. Theo tài liệu họp ĐHĐCĐ bất thường (dự kiến tổ chức ngày 28/3 tới), công ty lên mục tiêu doanh thu hợp nhất đạt 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 4.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức doanh thu 5.600 tỷ đồng và lợi nhuận 2.218 tỷ đồng của năm 2023.

Ban lãnh đạo ước tính diện tích cho thuê đất KCN trong năm 2024 dự kiến là 150 ha, đến từ các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu, Tân Phú Trung, các cụm KCN ở Hưng Yên, Long An và đặc biệt KCN Tràng Duệ 3... Ngoài ra, một số dự án khu đô thị của công ty dự kiến cũng sẽ được ghi nhận doanh thu và mang lại lợi nhuận trong năm 2024.

KCN Tràng Duệ 3 sẽ thúc đẩy tăng trưởng dài hạn

Về lâu dài, SSI đánh giá, với doanh thu và dòng tiền từ việc cho thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3, KBC có thể tập trung giải phóng mặt bằng cho các dự án lớn khác trong năm 2024, bao gồm 3 cụm công nghiệp tại tỉnh Hưng Yên (225 ha) và 2 KCN với tổng 1.120 ha diện tích đất tại tỉnh Long An. Tất cả các dự án đều đã hoàn thành phê duyệt pháp lý, bao gồm cả quy hoạch tổng thể và giấy phép đầu tư. KBC đang tiến hành bồi thường đất với các chủ đất hiện tại.

Nếu việc đàm phán giải phóng mặt bằng thành công, KBC sẽ có thêm quỹ đất để kinh doanh với tổng diện tích hơn 1.345 ha từ năm 2025, bên cạnh 200 ha đã giải phóng mặt bằng tại KCN Tràng Duệ 3.

Diện tích đất KCN cho thuê của KBC từ năm 2020 đến năm 2023 (ha). Nguồn: SSI

Tại ĐHĐCĐ bất thường tới đây, KBC sẽ lấy ý kiến cổ đông về việc niêm yết trái phiếu trên sàn chứng khoán (đối với trái phiếu phát hành trong năm 2024). Giá trị trái phiếu phát hành mới chưa được công bố nhưng SSI cho rằng việc phát hành trái phiếu mới sẽ giúp KBC có thêm nguồn lực để tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào các dự án đất khu công nghiệp hiện có với chi phí đầu tư hợp lý trước năm 2025 (khi Luật Đất đai mới có hiệu lực).

Bên cạnh đó, KBC tiếp tục giảm đòn bẩy khi nợ phải trả lãi chỉ còn 3.660 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 4/2023 (giảm 52% so với cùng kỳ). Ngược lại, lượng tiền mặt của công ty cũng giảm 53%, xuống còn 786 tỷ đồng. SSI cho rằng với môi trường lãi suất cho vay thấp và ổn định trong năm 2024, KBC có thể vay thêm để mở rộng hoạt động, đặc biệt là việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng các KCN.