Thị trường bất động sản năm 2025 chứng kiến làn sóng đổ bộ mạnh mẽ từ các nhà đầu tư quốc tế. Theo số liệu của Bộ Tài chính, trong tổng số 38,42 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào Việt Nam, có đến 7,11 tỷ USD "chảy" vào lĩnh vực bất động sản. Đặc biệt, phân khúc M&A trở nên sôi động hơn bao giờ hết với tổng giá trị giao dịch 11 tháng đầu năm đạt 2,4 tỷ USD.

Các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục khẳng định vị thế áp đảo trên thị trường khi thâu tóm khoảng 65% giá trị các thương vụ lớn. Các nhà đầu tư từ Singapore, Nhật Bản và Hàn Quốc đã thực hiện những cú bắt tay trị giá hàng tỷ USD năm 2025. Tiêu biểu là Tập đoàn CapitaLand (Singapore) với thương vụ trị giá hơn 550 triệu USD mua lại dự án đô thị tích hợp từ Becamex IDC, khẳng định vị thế dẫn đầu trong việc phát triển các khu đô thị quy mô lớn tại Việt Nam.

Nhân dịp đầu Xuân Bính Ngọ 2026, Mekong ASEAN có cuộc trò chuyện với bà Trang Lê - Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn, JLL Việt Nam về những triển vọng về thị trường M&A bất động sản giai đoạn mới.

Mekong ASEAN: Bà đánh giá như thế nào về diễn biến thị trường M&A bất động sản trong năm qua? Thị trường đang ở giai đoạn nào của chu kỳ bất động sản?

Bà Trang Lê: Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam trong năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài. Không chỉ tăng về số lượng, giá trị các thương vụ cũng leo thang nhanh, với sự tham gia ngày càng sâu của các nhà đầu tư ngoại.

Bên cạnh những đối tác quen thuộc như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, năm 2025, các nhà đầu tư Malaysia tỏ ra đặc biệt năng động trên thị trường. UOA Group chi 68 triệu USD để mua lại doanh nghiệp sở hữu khu đất hơn 2.000 m² tại trung tâm TP HCM. Trong khi đó, Skyworld bỏ ra 34 triệu USD để thâu tóm khu đất hơn 9.400 m² tại phường Lái Thiêu, nơi đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng phát triển dự án căn hộ cao cấp.

M&A bất động sản năm 2025 cũng chứng kiến sự đảo chiều vị thế giữa "nội" và "ngoại". Nếu trước đây các nhà đầu tư nước ngoài thường đóng vai trò "thợ săn" chủ đạo, thì năm 2025 ghi nhận sự trỗi dậy mạnh mẽ của khối nội cho thấy sự chủ động trong việc dẫn dắt cuộc chơi, sự tự tin về năng lực tài chính và tầm nhìn dài hạn.

Làn sóng M&A bất động sản năm 2025 cũng phản ánh ba xu hướng lớn. Thứ nhất, thị trường đã bước qua giai đoạn “phòng thủ”, chuyển sang giai đoạn tái cấu trúc và tích lũy quỹ đất cho chu kỳ mới. Thứ hai, các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa đang trở thành mục tiêu săn đón. Thứ ba, vai trò của nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai ngày càng được đề cao.

Nhìn tổng thể, những thương vụ mua bán, chuyển nhượng bất động sản nổi bật trong năm 2025 không chỉ đơn thuần là câu chuyện đổi chủ, mà còn cho thấy sự thanh lọc mạnh mẽ của thị trường. Sau giai đoạn khó khăn, bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ mới, nơi dòng vốn thông minh và chiến lược dài hạn sẽ quyết định vị thế của các doanh nghiệp trên bản đồ địa ốc.

Mekong ASEAN: Những yếu tố nào sẽ định hình xu hướng thị trường M&A bất động sản trong năm 2026?

Bà Trang Lê: Dòng vốn đầu tư trên thị trường bất động sản đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.

Trong những thập kỷ trước, năng lực của một doanh nghiệp địa ốc thường được cân đong bằng quy mô quỹ đất. Những con số hàng nghìn hecta được trưng ra như một bảo chứng cho sức mạnh tài chính và tiềm năng tăng trưởng. Tuy nhiên, thực tế hiện tại đã chứng minh một điều rất khác: Quỹ đất khổng lồ nhưng "đóng băng" về pháp lý hoặc thiếu khả năng thanh khoản đã trở thành "khối u" gặm nhấm lợi nhuận của doanh nghiệp thông qua chi phí lãi vay và chi phí cơ hội.

Việc Chính phủ quyết liệt thực thi các bộ Luật mới liên quan đến bất động sản bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cùng hệ thống định giá đất theo thị trường đã chấm dứt kỷ nguyên "đầu cơ đất thô rồi chờ thời". Giờ đây, mỗi mét vuông đất đều phải chịu áp lực về hiệu quả sử dụng. Đất không tạo ra giá trị thặng dư, không có dòng tiền luân chuyển sẽ trở thành tài sản chết.

Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2026 sẽ tiếp nối đà tăng trưởng nhưng vận động thận trọng và có chọn lọc, khi các nhà đầu tư sẽ thẩm định dự án kỹ lưỡng và toàn diện hơn. Nhất là khi, chi phí vốn, dù có thể đã giảm nhưng khó quay lại mức thấp như trước; nguồn tín dụng đang có sự chọn lọc, ưu tiên những thương vụ có pháp lý sạch và tiềm năng sinh lời rõ ràng, có yếu tố phát triển bền vững.

Từ đầu năm 2026, bảng giá đất mới được áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, tiệm cận giá thị trường hơn so với trước. Việc này cũng sẽ ảnh hưởng đến cả quy trình định giá và quyết định của các bên tham gia M&A. Trọng tâm của việc định giá sẽ chuyển dịch dần từ việc khai thác chênh lệch giá đất sang đánh giá năng lực phát triển dự án thực chất. Giá trị của một thương vụ sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào hiệu quả quy hoạch, chất lượng xây dựng, và chiến lược kinh doanh của sản phẩm cuối cùng.

Việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ đặt ra những yêu cầu cao hơn về chi phí và năng lực, nhưng đồng thời cũng góp phần làm tăng tính minh bạch cho thị trường. Mặc dù có thể cần một khoảng thời gian điều chỉnh trong ngắn hạn, sự rõ ràng này là một yếu tố tích cực trong dài hạn, giúp môi trường đầu tư trở nên ổn định và thu hút hơn đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, hướng hoạt động M&A tập trung vào giá trị phát triển thực và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.

Sự chuyển dịch từ "kho đất" sang "dòng tiền" cho thấy thị trường bất động sản đang trở nên trưởng thành và thực tế hơn. Nhà đầu tư không còn mặn mà với những lời hứa hẹn xa vời mà ưu tiên "tiền tươi thóc thật" và sự an toàn về pháp lý.

Mekong ASEAN: Nhà đầu tư nước ngoài đang đóng vai trò lớn trong các thương vụ M&A bất động sản tại Việt Nam? Và họ đang tìm kiếm điều gì từ thị trường?

Bà Trang Lê: Nhìn vào bức tranh M&A năm 2025 có thể nhận thấy dấu ấn và khẩu vị riêng của những nhà đầu tư ngoại. Singapore như một "kẻ đi săn" chuyên nghiệp “chốt” các thương vụ thâu tóm hạ tầng kho bãi thông minh để đón đầu sự bùng nổ của thương mại điện tử xuyên biên giới. Họ chính là bên mua chính của các doanh nghiệp nội đang cần thoái vốn ở mảng kho bãi để tập trung cho cốt lõi. Nhật Bản lại như “người bạn" đồng hành, thay vì thâu tóm toàn bộ, khối Nhật thường chọn cách "bơm" vốn vào các dự án lớn của các tập đoàn như Nam Long hay Vinhomes.

Điều này giúp doanh nghiệp nội giải quyết bài toán nợ vay nhưng vẫn giữ được thương hiệu trên chính sân nhà. Trong khi đó, Hàn Quốc đánh mạnh vào phong cách sống, gia tăng hiện diện tại các tổ hợp đa chức năng, mua lại các khối đế thương mại từ các dự án đang xây dựng dở dang của doanh nghiệp nội, giúp các dự án này "hồi sinh" sau giai đoạn thiếu vốn.

Khẩu vị khác nhau, song, các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện hai tiêu chí ưu tiên rõ rệt khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam.

Tính minh bạch pháp lý đã trở thành yếu tố không thể thương lượng trong mọi quyết định đầu tư. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai ngay lập tức, thậm chí sẵn sàng 'xuống tiền' nhanh hơn cho những tài sản có "độ sạch" cao để đổi lại sự an toàn về mặt pháp lý và rút ngắn thời gian đầu tư.

Song song với đó, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG. Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, họ tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.

Mekong ASEAN: Những yếu tố thúc đẩy thị trường M&A địa ốc năm 2026? Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần chuẩn bị gì để đón nhận cơ hội đến từ thị trường trong năm 2026?

Bà Trang Lê: Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) sẽ là xu hướng nổi bật của ngành bất động sản trong năm 2026 và những năm tiếp theo bởi nhiều yếu tố. JLL nhìn nhận 3 động lực cốt lõi thúc đẩy thị trường M&A bất động sản thời gian tới, bao gồm: Cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố quyết định, đặc biệt với việc ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 mở ra kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, Chính phủ đang tích cực hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn cho doanh nghiệp.

Nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp đóng vai trò then chốt thứ hai. Nhiều công ty trong nước phải đối mặt với thách thức thanh khoản và nợ xấu tích tụ từ giai đoạn tăng trưởng “nóng” 2020-2022, buộc phải tìm kiếm các giải pháp M&A để tái tổ chức tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Chính sách tiền tệ ổn định với mức lãi suất cho vay trung bình 7-9%, thấp hơn so với giai đoạn trước, cũng tạo ra môi trường thuận lợi cho việc tiếp cận vốn. Lãi suất ưu đãi này không chỉ giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế mà còn khuyến khích dòng vốn dài hạn đổ vào thị trường.

Theo đó, JLL khuyến nghị doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung hoàn thiện bốn yếu tố chính để thu hút nhà đầu tư hiệu quả.

Đầu tiên là đảm bảo tính pháp lý hoàn chỉnh của tài sản, đặc biệt là giấy tờ quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan, đồng thời chuẩn bị sẵn báo cáo thẩm định pháp lý chi tiết.

Thứ hai, thực hiện định giá chuyên nghiệp theo chuẩn mực quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường là yếu tố then chốt trong đàm phán.

Thứ ba, duy trì tính linh hoạt trong cấu trúc giao dịch. Các doanh nghiệp cần sẵn sàng xem xét nhiều hình thức hợp tác khác nhau, từ liên doanh, hợp tác chiến lược đến chuyển nhượng tài sản hoàn toàn.

Cuối cùng, xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán theo chuẩn quốc tế và quản trị doanh nghiệp rõ ràng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ chặt chẽ để đảm bảo thành công trong các thương vụ M&A tương lai.

Mekong ASEAN: Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!