7 KCN tại Hải Phòng chia nhau 35ha đất xây nhà

Nghị định số 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế đã đánh dấu bước phát triển mới trong quy trình quản lý, xây dựng những hạt nhân kinh tế của đất nước. Nghị định hài hòa giữa thu hút đầu tư và chăm lo đời sống cho người lao động, bằng cách quy định rõ ràng việc xây dựng nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp.

Từ thực tiễn của một khu công nghiệp, bà Trần Tố Loan, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Sao Đỏ đã có chia sẻ với Mekong ASEAN về quy định mới về nhà ở cho công nhân.

Mekong ASEAN: Bà đánh giá như thế nào về quy định xây dựng nhà ở cho công nhân được quy định trong Nghị định số 35/2022/NĐ-CP?

Bà Trần Tố Loan: Nghị định 35 được ban hành nhằm khắc phục những hạn chế của Nghị định 82 trước đây và có rất nhiều điểm tiến bộ. Tuy nhiên, vẫn còn tùy thuộc vào thực tế các khu công nghiệp như về diện tích, vị trí địa lý hoặc những giai đoạn đầu tư sẽ có những thay đổi khác nhau ảnh hưởng đến hoạt động khu công nghiệp.

Với những khu công nghiệp đã hoàn thành tất cả các quá trình pháp lý đi vào hoạt động và cho thuê thì Nghị định 35 ra đời có ảnh hưởng lớn, nhất là về quy định nhà ở cho công nhân. Bởi trước đó, theo Nghị định 82 người lao động không được ở trong khu công nghiệp, trừ chuyên gia nước ngoài nếu như được sự đồng ý của UBND thành phố.

Trước đây, công nhân phải ở ngoài ranh giới của khu công nghiệp nhưng với Nghị định 35, lần đầu tiên người lao động có thể lưu trú trong khu công nghiệp. Công nhân và chuyên gia có thể ở lại trong các cơ sở lưu trú khu công nghiệp, dưới dạng tạm trú và lưu trú, giống như các ký túc xá và ở ngắn hạn và không được hình thành đơn vị ở.

Các công trình nhà ở sẽ thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu công nghiệp hoặc những nhà đầu tư thứ cấp dưới dạng dự án và có thời hạn sử dụng theo thời hạn sử dụng của khu công nghiệp.

Mekong ASEAN: Theo Nghị định 35, các khu công nghiệp sẽ dành tối thiểu 2% diện tích để xây dựng cho nhà ở công nhân, theo bà con số này đã hợp lý và phù hợp với tình hình thực tế của khu công nghiệp?

Bà Trần Tố Loan: Quy định này sẽ rất có ích với các khu công nghiệp mới, tuy nhiên với những khu công nghiệp cũ, khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, diện tích đất trống không còn lại nhiều thì việc quy hoạch 2% không có nhiều ý nghĩa và sẽ phải dựa theo thực trạng khu công nghiệp để thiết kế sao cho phù hợp. Còn 2% là phù hợp hay không thì các nhà làm luật, làm quy hoạch đã tính toán.

Với những khu công nghiệp tập trung thu hút những ngành nghề thâm hụt lao động như may mặc, điện tử thì có khi 1ha phải có 4-500 lao động. Còn với những khu công nghiệp logistics thuần túy như Nam Đình Vũ, diện tích đất lớn và sử dụng ít lao động thì có khi 1ha trung bình chỉ có 20 lao động. Hoặc những ngành nghề tự động hóa cao hay sản xuất vật liệu xây dựng chúng tôi có 6,4ha sản xuất nhưng chỉ sử dụng 20 lao động.

Tất cả đều là những hướng dẫn chung và đồng thời đảm bảo tối thiểu người lao động sẽ có diện tích như vậy và sau này sẽ không gặp khó khăn trong vấn đề sắp xếp về mặt quy hoạch. Tuy nhiên trong quá trình hoạt động, các khu công nghiệp sẽ có những đề xuất cụ thể hơn với nhu cầu thực tế.

Mekong ASEAN: Bà có thể chia sẻ thêm thực tế hiện doanh nghiệp đang phân bổ đất xây nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp như thế nào?

Bà Trần Tố Loan: Trước đây, vì không có quy định nên nhà ở công nhân gần như không được nhắc đến khi quy hoạch khu công nghiệp, trong khi quy hoạch lại là bước làm đầu tiên quy định rõ các loại đất với mục đích sử dụng riêng. Vì vậy, khi có quy định về nhà ở công nhân trong khu công nghiệp, các doanh nghiệp nghĩ ngay đến quy định 1 loại đất cho việc xây dựng nhà ở và điều đó sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch chung của khu công nghiệp.

Dù vậy, có một điểm rất tiến bộ trong Nghị định 35 giúp các khu công nghiệp không phải điều chỉnh quy hoạch, đó là có thể xây nhà ở công nhân trên đất hành chính, dịch vụ đã được quy hoạch trước đó. Nghĩa là thay vì quy định hẳn 1 loại đất mới dành cho nhà ở công nhân và phải xin điều chỉnh quy hoạch, xin cấp phép thì Nghị định 35 cho phép bỏ qua các bước đó và xây dựng nhà ở trên đất này.

Như vậy, với một khu công nghiệp đã đi vào hoạt động lâu năm như Nam Đình Vũ sẽ không phải thay đổi gì hết và có thể thực hiện luôn các dự án nhà ở cho công nhân.

Bên cạnh đó, thực hiện theo tinh thần Nghị định 35, thành phố Hải Phòng đã dành ra 35ha cho nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp ở bán đảo Đình Vũ-Cát Hải. Phần đất 35ha đó nằm ngoài các khu công nghiệp và cách Nam Đình Vũ 4km, nhưng nằm trong bán đảo Đình Vũ Cát hải.

Hiện nay 7 khu công nghiệp và tổ hợp (KCN Đình Vũ - DEEP C I; DEEP C II; KCN Minh Phương Đình Vũ; Khu phi thuế quan và KCN Nam Đình Vũ; KCN và khu phi thuế quan Xuân Cầu; DEEP C III; Tổ hợp Vinfast) đang chia nhau 35ha này.

Trước khi Nghị định 35 ban hành, các khu công nghiệp đã có những đóng góp xây dựng dự thảo như thành phố phải có quỹ đất rộng hợp cho nhà ở công nhân nhưng trên thực tế, việc sắp xếp không hề dễ bởi phải dựa theo quy hoạch chung khu kinh tế Đình Vũ, Cát Hải và quy hoạch chung TP Hải Phòng.

Tất cả các quy hoạch trên đều được phê duyệt từ 2012, quy hoạch rõ diện tích đất sản xuất, đất cây xanh, đất nhà ở. Vì vậy muốn tăng diện tích đất này phải giảm đất diện tích đất khác và nếu muốn thay đổi phải xin cấp phép trên Thủ tướng và nhiều quy hoạch không thể vi phạm.

Mekong ASEAN: Với diện tích đất xây nhà ở công nhân ít ỏi như trên, Khu công nghiệp Nam Đình Vũ đã có giải pháp gì?

Bà Trần Tố Loan: Đưa ra hướng giải pháp cho vấn đề này, nhằm tăng diện tích đất ở, Nam Đình Vũ cũng đã có đề xuất với thành phố Hải Phòng giảm một phần diện tích đất công nghiệp của mình.

Tuy nhiên để điều chỉnh quy hoạch đất công nghiệp đã có sẵn thì thủ tục rất phức tạp, phải duyệt qua nhiều cấp, ban, ngành nên dù rất muốn nhưng doanh nghiệp không thể làm được điều đó.

Với quy định có thể xây dựng nhà ở trên đất hành chính dịch vụ trong Nghị định 35, các khu công nghiệp cũ sẽ không phải xin điều chỉnh quy hoạch và có thể xây nhà ở luôn. Với Nam Đình Vũ, đất dịch vụ hành chính đang có 20ha nếu tính trên mốc 2% thì chưa đủ, nhưng sẽ tùy thuộc vào thực tế KCN và ngành nghề doanh nghiệp thu hút, số lượng lao động của doanh nghiệp nên 20ha vẫn đáp ứng được.

Mekong ASEAN: Theo bà, các khu nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp cần đảm bảo những điều kiện gì? Việc triển khai xây dựng nhà ở công nhân của Tập đoàn Sao Đỏ đang tiến hành ra sao, thưa bà?

Bà Trần Tố Loan: Nghị định 35 mới có hiệu lực cách đây 1 tháng và ngay sau đó, Tập đoàn Sao Đỏ đã làm việc với ban quản lý các khu công nghiệp để xác nhận các vấn đề như quy hoạch về các chỉ số xây dựng như mật độ xây dựng, số tầng. Quá trình xin cấp giấy phép xây dựng phải mất 2-3 tháng vì vậy, công tác xây dựng nhà ở cho công nhân mới chỉ ở bước đầu.

Đồng thời theo Nghị định, xây nhà ở cho công nhân phải bao gồm các tiện ích, quy định phòng cháy chữa cháy, các công trình công cộng và đi kèm các yêu cầu cao hơn do vậy tập đoàn phải cân nhắc mức độ đầu tư và tiêu chuẩn đầu tư là như nào cho phù hợp.

Nếu xây khu nhà ở lớn quá thì sẽ lãng phí nhưng xây nhỏ quá thì không đáp ứng được nhu cầu của người lao động và làm giảm sức hấp dẫn của những căn nhà ở này. Ngoài ra, tập đoàn phải lên ý tưởng thiết kế, khảo sát và phải làm việc với cơ quan Nhà nước để xác nhận những tiêu chuẩn đó.

Xây thì được xây nhưng cụ thể sau đó xây như nào thì cần thời gian xác định, khu công nghiệp phải xác nhận các yếu tố chỉ tiêu với Nhà nước trước rồi mới quay về thiết kế. Ngoài ra cũng phải tính đến các trường hợp như xây nhà xong công nhân có ở hay không và phải làm cho nó hấp dẫn thì người lao động sẵn sàng ở lại.

Mekong ASEAN: Thời gian cấp phép một công trình xây dựng khá dài, vậy theo bà ước tính trong bao lâu công nhân có thể sử dụng những công trình này?

Bà Trần Tố Loan: Với nhà ở công nhân xây trên đất hành chính dịch vụ thì không cần chuyển đổi quy hoạch mà chỉ cần xin thủ tục đầu tư cấp phép dự án nhà ở công nhân và giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại Ban Quản lý các khu kinh tế Hải Phòng.

Dự án này sẽ được cấp phép như 1 dự án thông thường và thời gian xin cấp phép chỉ khoảng 2-3 tuần, xin giấy phép xây dựng 2-3 tháng và thời gian xây dựng 12 tháng. Nếu mọi việc thuận lợi, tối đa 18 tháng người công nhân có thể sử dụng các công trình này.

Mekong ASEAN: Một điểm quan trọng được hoàn thiện trong Nghị định 35 lần này là quy định rõ các tiêu chí Khu công nghiệp sinh thái. Vậy Khu công nghiệp Nam Đình Vũ đang có những hành động cụ thể gì để chuyển đổi sang mô hình này?

Bà Trần Tố Loan: Trước đây, Nghị định 82 đã quy định về vấn đề này, nhưng đến Nghị định 35 đã quy định chi tiết và cụ thể hơn và có những tiêu chí đi kèm để xác định khu công nghiệp sinh thái đây là điểm rất mới và tiến bộ về nghị định 35.

Với Nghị định 35, muốn công nhận một khu công nghiệp là khu công nghiệp sinh thái thì phải căn cứ vào Luật vào Nghị định, và chứng chỉ khu công nghiệp sinh thái phải do cơ quan Nhà nước cấp, mà cụ thể là Ban quản lý các khu kinh tế, khu công nghiệp theo các tiêu chí như diện tích cây xanh, các công trình bảo vệ môi trường và quy hoạch hạ tầng.

Khi một khu công nghiệp được nhận chứng chỉ khu công nghiệp sinh thái do cơ quan Nhà nước công nhận sẽ tạo điều kiện lớn cho các khu công nghiệp thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, để được công nhận là khu công nghiệp sinh thái thì không hề dễ dàng. Không phải ngay khi Nghị định được ban hành là các khu công nghiệp có thể thay đổi ngay mà còn phụ thuộc vào quy hoạch khu công nghiệp. Tuy nhiên, Nghị định sẽ mang tính hướng dẫn để các khu công nghiệp xây dựng định hướng cho mình.

Nam Đình Vũ cũng đang hướng đến sinh thái, chúng tôi có doanh nghiệp cộng sinh, có các công trình hạ tầng bảo vệ môi trường và đạt tiêu chuẩn. Tuy nhiên diện tích cây xanh của chúng tôi chưa đủ tiêu chuẩn, do vậy Nam Đình Vũ vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Nghị định 35 tùy theo khu công nghiệp cũng sẽ có điểm phù hợp hay chưa. Nếu là các khu công nghiệp đang ở giai đoạn đầu tư thì Nghị định sẽ rất hữu ích và mang tính định hướng giúp xây dựng đúng theo những tiêu chí đã nêu.

Còn với những khu công nghiệp đã đi vào hoạt động lâu năm và xây dựng xong hạ tầng thì lại gặp nhiều vướng mắc dù trong quá trình thực hiện, các khu công nghiệp này đã thực hiện những mục tiêu bảo vệ môi trường nhưng vẫn chưa đạt được những tiêu chí mới trong Nghị định nêu.