Nhắc đến các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023, từ khóa được nhắc đến nhiều nhất có lẽ chính là “tái cấu trúc”. Trong bối cảnh khó khăn ập đến liên hồi và chưa từng dừng lại, nhiều doanh nghiệp có lẽ đã phải đứng giữa những lựa chọn, hoặc là phải định hình lại chiến lược kinh doanh và phương thức hoạt động để thích ứng với tình hình mới, hoặc là tệ hơn, phải chấp nhận rời khỏi thị trường. Tất nhiên, không doanh nghiệp nào muốn “giơ cờ trắng”.
 |
Doanh nghiệp tái cấu trúc thành công nhất trong năm 2023 phải kể đến là CTCP Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR). Thời điểm cuối năm 2022, đây là một trong những doanh nghiệp bị ảnh hưởng nhất bởi những khó khăn dồn dập lên thị trường bất động sản, từ những vụ việc tiêu cực của thị trường trái phiếu, dòng chảy chậm lại của tín dụng, đến hoạt động bán hàng bị đình trệ.
Cổ phiếu PDR trên sàn chứng khoán từng rơi thẳng đứng từ vùng giá gần 60.000 đồng/cp về 12.000 đồng/cp chỉ trong 3 tháng (giữa tháng 8 đến giữa tháng 11 năm 2022), tức “bốc hơi” 80% giá trị. Trước làn sóng bán tháo khi đó, Chủ tịch PDR – ông Nguyễn Văn Đạt còn bị bán giải chấp (call margin) hàng triệu cổ phiếu.
Phát Đạt có lẽ đã khiến không ít nhà đầu tư lo lắng bởi kết quả kinh doanh sa sút trong khi áp lực trái phiếu đến hạn khá lớn. Doanh thu quý 3 và quý 4 năm 2022 của doanh nghiệp chỉ hơn chục tỷ đồng, chủ yếu từ chuyển nhượng đất, trong khi hàng hóa bất động sản gần như bằng 0. Năm 2022, doanh thu của PDR đạt hơn 1.500 tỷ đồng, giảm 58% so với năm 2021; lợi nhuận sau thuế đạt 1.169 tỷ đồng nhưng riêng phần chuyển nhượng cổ phần công ty con - CTCP Địa ốc Sài Gòn KL (chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương) đã đóng góp gần 1.300 tỷ đồng.
Thời điểm cuối năm 2022, tổng vay nợ của công ty là hơn 4.400 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.500 tỷ đồng nợ vay trái phiếu đến hạn trả trong năm 2023. Các khoản trái phiếu được phát hành năm 2021, thế chấp bằng hàng chục triệu cổ phiếu PDR và các tài sản địa ốc trở thành áp lực đối với doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu đều ảm đạm.
Trước bối cảnh đó, Phát Đạt bước vào năm 2023 với quyết tâm lớn nhất là tái cấu trúc, từ cơ cấu danh mục đầu tư, xác định danh mục dự án ưu tiên đến lựa chọn giải pháp tài chính tối ưu. “Chúng tôi hiểu rằng biến động là một phần tất yếu của môi trường kinh doanh. Doanh nghiệp, dù có chuẩn bị kỹ càng và dày dạn kinh nghiệm đến đâu, cũng phải luôn đối diện với nhiều biến số ngoài phạm vi kiểm soát và quản lý. Vì vậy, PDR đã lựa chọn một tâm thế mới”, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch PDR viết trong báo cáo thường niên 2022.
 |
Một năm qua, Phát Đạt tỏ ra khá hiệu quả trong tiến trình tái cấu trúc của mình. Trong giai đoạn đầu năm 2023, khi thị trường bất động sản và trái phiếu vẫn trong “vùng tối”, công ty ưu tiên việc thu gọn danh mục đầu tư, tiết giảm chi phí. Hai quý đầu năm, việc chuyển nhượng nốt cổ phần tại Địa ốc Sài Gòn KL (hơn 500 tỷ đồng) tiếp tục “cứu nguy” cho kết quả kinh doanh.
Sang quý 3, khi thị trường le lói những dấu hiệu ấm lên, doanh nghiệp đẩy mạnh bán hàng và đã có doanh thu trở lại. Nhìn trên số liệu công khai, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Phát Đạt trong quý 3/2023 đạt 355 tỷ đồng, gấp 32 lần cùng kỳ năm ngoái và gấp 71 lần con số 5 tỷ đồng của quý 2 liền trước. Dù không có khoản doanh thu tài chính lớn nhưng nhờ tiết giảm chi phí, công ty vẫn có lãi hơn 100 tỷ đồng.
Năm 2023, Phát Đạt ghi nhận doanh thu 618 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 682 tỷ đồng. Mặc dù hai chỉ tiêu này đều giảm mạnh so với năm 2022 nhưng đặt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, “lãi hẻo” thì kết quả của Phát Đạt không phải là một con số quá tệ.
Cùng với hoạt động kinh doanh, việc cơ cấu nợ cũng Phát Đạt cũng đạt kết quả khả quan. Trong bối cảnh nhà đầu tư có nhiều lo ngại với doanh nghiệp phát hành nhiều trái phiếu, công ty xác định mục tiêu trong năm 2023 là xoá “sạch” nợ ở kênh huy động vốn này. Doanh nghiệp đã ưu tiên nguồn tiền để mua lại trước hạn từng phần nhỏ các lô trái phiếu, đưa dư nợ trái phiếu về còn 980 tỷ đồng tại thời điểm cuối quý 3.
Vào những ngày cuối tháng 12, ngay trước thềm năm mới 2024, công ty công bố chính thức trả hết nợ trái phiếu. Việc trả nợ được hỗ trợ một phần khi PDR chào bán thành công 67,16 triệu cổ phiếu riêng lẻ hồi tháng 11. Với 7 nhà đầu tư cá nhân mua vào, doanh nghiệp huy động thành công 671 tỷ đồng.
 |
Nếu Phát Đạt là câu chuyện của doanh nghiệp tái cấu trúc hiệu quả thì CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) lại là câu chuyện về doanh nghiệp tái cấu trúc với quy mô lớn nhất, trong một cơn vật lộn để tồn tại dường như là khốc liệt nhất.
Thời điểm các vụ việc vi phạm về trái phiếu tại các tập đoàn, công ty khác nổ ra làm rúng động mãnh liệt từng ngõ ngách của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tâm điểm quan tâm cũng dồn về cái tên Novaland, bởi hệ sinh thái của doanh nghiệp đã huy động lượng tiền rất lớn từ kênh huy động vốn này để đầu tư dự án.
Theo các thông tin công bố chính thức, tại thời điểm cuối năm 2022, hơn 68% dư nợ của Novaland là trái phiếu, tương đương 44.170 tỷ đồng. Trong bối cảnh thị trường bất động sản “đóng băng”, nhiều dự án vướng mắc về pháp lý, ngân hàng siết tín dụng, kênh trái phiếu gặp khó... thì riêng việc đảm bảo nguồn tiền trả lãi đối với doanh nghiệp đã khó khăn chứ chưa nói đến việc thanh toán các khoản đến hạn.
Thực tế, Novaland là một trong các doanh nghiệp có số lượng và giá trị chậm trả lãi, gốc trái phiếu lớn nhất trong năm 2023. Theo thống kê trên HNX từ tháng 2/2023 đến hết tháng 12/2023, Novaland công bố gần 70 thông tin bất thường liên quan đến trái phiếu, trong đó có hơn 20 tin là về việc chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu. Đó là chưa kể các doanh nghiệp trong hệ sinh thái của Novaland cũng liên tục công bố chậm thanh toán lãi, gốc trái phiếu.
Với dư nợ lớn, Novaland không thể theo hướng như Phát Đạt là huy động mọi nguồn tiền để giảm áp lực tài chính. May mắn với doanh nghiệp là Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, được ban hành vào tháng 3/2023.
Nghị định quy định các doanh nghiệp phát hành trái phiếu trong trường hợp gặp khó khăn khi thanh toán gốc và lãi trái phiếu có thể sử dụng các tài sản hợp pháp của mình để đàm phán với các nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản, đồng thời có thể đàm phán với các nhà đầu tư để gia hạn thêm thời gian đáo hạn.
Thời gian qua, Novaland thực hiện cơ cấu nợ trái phiếu theo hướng này. Tập đoàn bất động sản và các công ty con đã đàm phán dời kỳ hạn cho hàng nghìn tỷ đồng nợ trái phiếu có thời gian đáo hạn năm 2023, 2024 sang năm 2025, 2026. Doanh nghiệp cũng thường xuyên công bố việc sử dụng bất động sản để thanh toán cho một phần các lô trái phiếu.
Đáng chú ý, lô trái phiếu 300 triệu USD huy động từ các nhà đầu tư quốc tế chậm trả lãi cũng đã được đa số các trái chủ đồng ý tái cấu trúc theo hướng không yêu cầu phải thanh toán lãi, gốc trong thời gian tới, và các trái chủ có thể chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu NVL.
Tại thời điểm cuối năm 2023, tổng nợ vay của Novaland là gần 58.000 tỷ đồng, giảm gần 7.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2022. Doanh nghiệp đang chuẩn bị cho kế hoạch phát hành thêm 1,37 tỷ cổ phiếu qua hai đợt chào bán riêng lẻ và cho cổ đông hiện hữu, với mức giá không thấp hơn 10.000 đồng/cp. Số tiền dự kiến huy động được tương ứng là 13.700 tỷ đồng. Nếu hoàn thành các đợt chào bán như kế hoạch, Novaland sẽ có thêm nguồn lực lớn để giảm gánh nặng tài chính và triển khai dự án.
Kết quả kinh doanh của Novaland cũng đã có sự khởi sắc trong hai quý cuối năm, với lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt hơn 136 tỷ đồng và hơn 1.600 tỷ đồng. Hai quý trước đó, doanh nghiệp lỗ hơn 1.000 tỷ đồng.
 |
Tại Hội nghị trực tuyến về việc triển khai công điện của Thủ tướng để gỡ khó cho thị trường bất động sản giữa tháng 11/2023, Giám đốc tài chính Novaland Dương Văn Bắc cho biết, tập đoàn đã qua thời điểm khó khăn nhất và đi được 80% con đường tái cấu trúc.
Theo ông Bắc, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, tổ công tác tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, những dự án của Novaland đã có tiến triển tích cực. Hiện doanh nghiệp có 4 cụm dự án chính, quy mô lớn tại TP HCM, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Phan Thiết. Thời gian qua, hàng trăm căn nhà ở thấp tầng thuộc dự án Aqua City của Novaland ở Đồng Nai đã được cấp phép kinh doanh, được mua bán theo dạng nhà ở hình thành trong tương lai.
 |
Phát Đạt và Novaland chỉ là hai đại diện trong số hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với sự khó khăn của thị trường thời gian qua. Để sống sót qua giai đoạn “bão tố”, đa số họ chọn chiến lược phòng thủ. Đó là tạm dừng, giãn tiến độ đầu tư dự án; áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ gói nội thất… để giảm lượng tồn kho và thu về dòng tiền; tập trung nguồn lực xử lý các khoản nợ vay trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả việc mua lại trước hạn…
Một vài cái tên đình đám khác trong làng doanh nghiệp bất động sản cũng trải qua một giai đoạn gian nan như vậy. Các doanh nghiệp trong hệ sinh thái Tập đoàn Hưng Thịnh đã gia hạn thành công gần 10.000 tỷ đồng nợ trái phiếu trong năm 2023.
Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) tập trung vào phát triển dự án, tập trung đẩy nhanh pháp lý và mở bán các dự án. Nhờ đó, doanh thu bán căn hộ, đất nền của tập đoàn trong quý 3 và quý 4 đã tăng mạnh (mỗi quý đạt hơn 1.000 tỷ đồng); qua đó giúp nâng lãi ròng cả năm đạt 155 tỷ đồng, gần đạt kế hoạch đặt ra.
Đất Xanh cũng rất tích cực tái cơ cấu bộ máy để hoạt động tinh gọn và hiệu quả hơn. Từ quy mô gần 7.400 người vào giữa năm 2022, đến cuối quý 1/2023, Đất Xanh chỉ còn 2.400 người và tăng nhẹ trở lại trong những quý gần đây. Tại báo cáo tài chính quý 4/2023, Đất Xanh còn cho biết đang làm thủ tục giải thể 8 công ty con, đưa số lượng công ty con giảm từ 84 xuống còn 76 đơn vị.
Nhờ việc cắt giảm nhân sự và tinh gọn bộ máy hoạt động, các khoản chi phí bán hàng và chi phí quản lý trong năm 2023 của DXG lần lượt 45% và 66% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã chứng khoán DIG) tích cực mua lại trái phiếu từ quý 4/2022. Đến hết quý 1/2023, công ty đã mua lại 2.600 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, đưa dư nợ trái phiếu về 900 tỷ đồng và duy trì đến hiện tại. Doanh nghiệp cũng cơ cấu lại bộ máy hoạt động với việc giải thể một số chi nhánh, công ty con.
Sau giai đoạn cực kỳ khó khăn nửa cuối năm 2022, nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm lên từ quý 3/2023. Bên cạnh sự hỗ trợ, đồng hành của Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành, địa phương, không thể phủ nhận nỗ lực tái cơ cấu của các doanh nghiệp trong ngành.
Năm 2024, dự báo ngành bất động sản vẫn còn phải đối mặt với khá nhiều khó khăn, với lượng trái phiếu đáo hạn lớn, tình trạng chênh lệch cung – cầu, huy động vốn chưa thuận lợi… Các doanh nghiệp chắc chắn còn phải mất một thời gian nữa mới có thể phục hồi hoàn toàn, thậm chí có doanh nghiệp không thể tìm lại “ánh hào quang” đã mất. Tuy nhiên “ánh sáng cuối đường hầm” luôn mang một ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đó chính là dấu hiệu của sự sống.
