Năm 2022, tình hình kinh tế - xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực sau khi Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ được triển khai thực hiện, giúp cho hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương bước vào xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Với ngành bất động sản, vì nhiều lý do, năm 2022 hoàn toàn không phải là một khoảng thời gian dễ chịu, doanh nghiệp đôn đáo ngược xuôi về vấn đề huy động vốn, nguồn cung thị trường chậm chạp, không khí thị trường trầm lắng.

“Nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực”, nhận định từ báo cáo của Hiệp hội Môi giới bất động sản (VARS) vừa công bố.

Nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư quý III/2022 chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý) nguyên nhân đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, đây là mức tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Sản phẩm hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.

Bên cạnh đó, vấn đề nguồn vốn – “mạch máu” của thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong cả năm qua. Giai đoạn 2020 - 2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại chủ trương giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý III/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp. Theo Báo cáo chiến lược đầu tư năm 2023 của Công ty chứng khoán VNDirect, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã giảm 43.5% so với cùng kỳ, còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022. Giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đầu năm giảm mạnh 67%.

Hơn thế nữa, những vụ việc sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu liên quan đến các doanh nghiệp bất động sản cũng làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư với chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Cũng theo VnDirect, ngoài việc dòng tiền cho các dự án dần cạn kiệt, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với một thách thức lớn khác là khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV, 107.299/112.061 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023 - 2024.

Tuy vậy, trên thực tế, theo Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam - CSS của Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn mua thêm ít nhất một sản phẩm bất động sản. Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà mà công ty này khảo sát, cho biết họ sẽ mua trong vòng một năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ một bất động sản trở lên còn cao hơn.

Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có 2 bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ 3 bất động sản lên đến 87%. Những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao.

Nổi bật trong các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, chung cư có mặt bằng giá vẫn tăng ở Hà Nội nhưng gần như đi ngang ở TP HCM. Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm mua chung cư TP HCM tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2022, chia sẻ với Mekong ASEAN, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng Tập đoàn Đất Xanh Services cho biết: “Quý III, IV/2022 là thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản trong vòng 10 năm trở lại đây. Niềm tin vào thị trường đang rất yếu do những diễn biến không thể lường trước”.

Dẫn chứng thực tế, ông Khôi cho biết các doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động khá khó khăn trong giai đoạn hiện nay khi mà nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, thanh khoản sụt giảm, cổ phiếu nằm sàn, thị trường chứng khoán diễn biến tiêu cực.

Nguồn vốn tín dụng bị thắt chặt, lãi suất cho vay nửa cuối năm tăng khá mạnh. Bên cạnh đó, chia sẻ với Mekong ASEAN, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết: “Hiện nay, chính quyền địa phương, Trung ương đang kiểm tra sát sao các thủ tục hồ sơ chứng từ và cơ sở pháp lý để tiến hành thực hiện các dự án bất động sản, vì vậy việc khởi công các dự án trở nên khó khăn hơn. Khó cho cả các dự án đã hoàn thành nên vẫn chưa thể bán được hàng cho người mua khiến thị trường bất động sản gần như đóng băng”.

“Hơn nữa với những thông tin chưa chính xác, tin đồn hay những vấn đề nổi cộm trên thị trường thời gian qua cũng ảnh hưởng ít nhiều đến người mua khiến họ e dè xuống tiền mua bất động sản, thanh khoản của sản phẩm giảm đi một cách đáng kể trên thị trường”, ông Thịnh nói.

Đưa ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn, phá băng cho bất động sản, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng các doanh nghiệp phải tự tái cấu trúc, điều chỉnh lại các sản phẩm của mình. Hiện nay những phân khúc cao cấp đang khó thanh khoản trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ lại cực kỳ thiếu, như vậy nếu doanh nghiệp không tự tái cấu trúc sản phẩm thì sẽ không có nguồn vốn để hoạt động.

Về vấn đề nguồn vốn, ông Thịnh cho hay dù Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có nhiều quy định ngặt nghèo, khó khăn nhưng đây cũng là quy định giúp minh bạch hóa thị trường. Để có nguồn vốn trung dài hạn thì chỉ còn cách duy nhất là phát hành trái phiếu nên các doanh nghiệp phải dựa trên Nghị định 65 để có thêm nguồn vốn đầu tư.

Nhận định về tương lai của thị trường bất động sản trong 2023, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thị trường vẫn sẽ gặp một số khó khăn nhưng chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng vào một tương lai tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản.

Ông Đính phân tích các vấn đề về nguồn vốn, chính sách kinh tế vĩ mô, thủ tục phê duyệt các dự án, đặc biệt là các dự án phục vụ nhu cầu thực của xã hội như nhà ở,...có thể sẽ được tháo gỡ một phần trong quý I/2023 và tiếp tục được tháo gỡ trong thời gian sau đó.

Về nguồn tín dụng, trong năm 2023 khi bước vào năm tài chính mới, room tín dụng được kích hoạt trở lại, dòng vốn có thể được khơi thông, tạo cho thị trường tính thanh khoản.

"Chính phủ cũng đang rất tích cực trong việc tìm giải pháp tháo gỡ các khó khăn của thị trường cụ thể như lập tổ công tác đặc biệt gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản. Theo tôi, đến cuối năm 2022 chắc chắn Tổ công tác sẽ đưa ra được nhiều vấn đề khi đó Chính phủ cùng Quốc hội sẽ đưa ra các giải pháp để xử lý và việc này sẽ có ảnh hưởng tốt tới thị trường năm 2023", ông Đính nói.

Phân tích các yếu tố kinh tế thị trường, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield (Việt Nam) cho rằng năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đối mặt với một số khó khăn nhưng cũng có rất nhiều cơ hội vực dậy thị trường bất động sản.

Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield (Việt Nam).

Về bối cảnh vĩ mô, Ngân hàng Thế giới (World Bank) dự báo tăng trưởng GDP của năm 2023 sẽ đạt 6,7% và dự kiến đạt 6,5% năm 2024. “Vì thế, chúng ta có thể hy vọng nền kinh tế sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng tương đối ổn định trong khoảng 24 tháng tới tạo động lực quan trọng cho nguồn cầu thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đây sẽ là một cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn có nguồn vốn mạnh để tiếp cận với quỹ đất tốt và sẵn có trên thị trường”, bà Trang nhận định.