Sau giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản lớn đều đặt kỳ vọng lớn cho sự hồi phục của ngành, thể hiện qua kế hoạch kinh doanh năm 2024. Tuy nhiên ngoài “cơn sốt” căn hộ chung cư ngắn ngủi hồi đầu năm nay, thị trường vẫn chưa có những tín hiệu khởi sắc thực sự. Chu kỳ tăng trưởng mới có lẽ phải chờ đợi lâu hơn.

KỲ VỌNG NGÀY TRỞ LẠI

Nếu như mùa đại hội năm ngoái, cổ đông doanh nghiệp bất động sản lo lắng về những khó khăn trong phát triển dự án, bán hàng và gánh nặng tài chính thì năm nay mọi thứ đã bớt căng thẳng hơn. Các công ty cũng mang đến kỳ vọng cho cổ đông với những kế hoạch kinh doanh lạc quan.

Các doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng phải kể đến là Novaland, DIC Group, Đô thị Kinh Bắc, Khải Hoàn Land... Cụ thể, Novaland đặt mục tiêu doanh thu 32.587 tỷ đồng, gấp gần 7 lần so với con số 4.757 tỷ đồng thực hiện năm 2023; lợi nhuận sau thuế ở mức 1.079 tỷ đồng, tăng 122%. DIC Group đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm 2024 đạt 2.300 tỷ đồng, tăng trưởng 72% so với năm 2023; lợi nhuận trước thuế 1.010 tỷ đồng, gấp 6 lần kết quả thực hiện năm ngoái.

Kinh Bắc đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất năm nay đạt 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 4.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức doanh thu 6.100 tỷ đồng và lợi nhuận 2.218 tỷ đồng của năm 2023. Khải Hoàn Land đặt kế hoạch tổng doanh thu đạt 1.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 256 tỷ đồng, lần lượt gấp gần 5 lần và hơn 10 lần so với kết quả thực hiện năm 2023.

Chia sẻ với cổ đông tại đại hội, lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản đều có cái nhìn lạc quan về triển vọng thị trường. Bà Nguyễn Thu Hằng - Tổng giám đốc Vinhomes cho rằng, tốc độ hồi phục của thị trường có thể không nhanh như kỳ vọng nhưng nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn.

Trong đó, xu hướng đô thị hoá mạnh mẽ và phát triển hạ tầng tại các tỉnh, thành phố sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở tăng cao. “Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung nhà ở năm 2024 sẽ hồi phục ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP HCM nhưng số lượng vẫn hạn chế, đặc biệt là các sản phẩm tốt, đầy đủ pháp lý, vị trí đẹp,” bà Hằng cho biết.

Theo ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, nguồn cung bất động sản hiện còn khan hiếm, nhất là phân khúc trung bình - khá, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Cơ sở hạ tầng, đặc biệt là các dự án trọng điểm quốc gia đang dần hoàn thiện như sân bay Long Thành, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hoà - Vũng Tàu... Cùng với đó là dòng tiền giá rẻ tốt, khách hàng hiện vay 20 năm có lãi suất cố định 3 năm chỉ 5-6%.

“Thị trường bất động sản thường đi theo cơ chế chính sách, cung tiền, hạ tầng... Với những thuận lợi lớn như trên, tôi tin rằng bắt đầu từ 2024, thị trường sẽ có dấu hiệu khởi sắc và từ 2025 sẽ chuyển biến tích cực,” ông Lương Trí Thìn chia sẻ với cổ đông.

Theo ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Novaland, Luật đất đai 2024 sẽ sớm có hiệu lực, các điều luật sẽ rõ ràng, các dự án bị vướng mắc pháp lý của Novaland sẽ được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc. “Luật Đất đai mới tuy có làm tăng chi phí phát triển dự án, tăng giá thành các sản phẩm tăng nhưng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, các nhà phát triển dự án phải chuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực,” ông Bùi Thành Nhơn chia sẻ với cổ đông.

DOANH NGHIỆP TẬP TRUNG GIẢI QUYẾT CÁC VẤN ĐỀ NỘI TẠI

Trao đổi với Mekong ASEAN, TS Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI) cho biết, thị trường bất động sản năm nay đã có chuyển biến tích cực, đặc biệt là khu vực phía Bắc, có những nơi giá nhà chung cư tăng 30-40%.

Theo ông Khôi, giá nhà tại Hà Nội và khu vực vùng ven vẫn ở mức vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của người dân. Ngược lại, thị trường các khu vực khác tương đối chậm, như tại TP HCM nhu cầu chưa hồi phục bằng phía Bắc, do nguồn cung hạn chế và giá không giảm. “Tín hiệu tích cực còn đến từ khu vực nghỉ dưỡng khi một số dự án ven biển mở bán nhận được sự quan tâm của người mua, vì giá đã giảm khá sâu,” ông Khôi thông tin.

Sau giai đoạn “sốt nóng”, thị trường chung cư ở miền Bắc cũng đã hạ nhiệt. Theo TS Phạm Anh Khôi, có hai vấn đề khiến khó khăn chung của thị trường bất động sản đang còn. Một là sự bất hợp lý trong cung cầu, khi nhu cầu của người mua nhà còn rất cao nhưng sản phẩm phù hợp với đại đa số lại hạn chế. “Đó là lý do vì sao thỉnh thoảng chúng ta lại có những cơn sốt không mang tính bền vững như thời gian qua,” vị chuyên gia đánh giá.

Vấn đề thứ hai khiến ông Khôi e ngại là tình hình tài chính của các doanh nghiệp và lãi suất, khi có thể tăng trong thời gian tới. “Thị trường chưa hồi phục mà lãi suất tăng thì sẽ khó chồng khó,” ông Khôi nói. Ông nhận định phải ít nhất đến cuối quý 3, đầu quý 4/2024, thị trường bất động sản mới có sự hồi phục bền vững và tổng thể hơn.

KỲ VỌNG KHUNG PHÁP LÝ MỚI

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch CTCP Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ với Mekong ASEAN, tình hình kinh doanh của GP Invest từ đầu năm 2024 đến nay đã bớt khó khăn hơn giai đoạn trước, tuy nhiên tốc độ bán hàng chỉ ở mức vừa phải, kế hoạch đưa ra phù hợp và có thể đạt được mong muốn.

Với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, ông Hiệp phân tích thị trường này trên hai góc độ. Ở góc độ người mua, Chủ tịch GP Invest cho rằng lựa chọn đang ít hơn trước, kể cả sản phẩm đầu tư hay ở, do nguồn cung hạn chế. Người mua cũng e ngại khi giá đang lên cao, so với giai đoạn năm 2022 và đầu năm 2023 thì hiện tại đã cao hơn khoảng 10-15%, có dự án tăng tới 20-30%. “Cơn sốt vừa qua chủ yếu là do nguồn cung hiếm, một vài thông tin kích động khiến tâm lý đám đông đổ xô đi mua, qua đó càng đẩy giá lên cao,” ông Hiệp phân tích.

Về phía người bán, theo Chủ tịch GP Invest, hiện nay số dự án có hàng rất ít, so với thời điểm 2018-2019 thì các dự án đủ thủ tục triển khai kinh doanh ít hơn hẳn. Ông cho biết: “Nhiều dự án đang vướng về thủ tục pháp lý. Các luật mới liên quan đến bất động sản sắp có hiệu lực nhưng các thủ tục thay đổi khiến chính các chủ đầu tư cũng phân vân về xu thế của thị trường năm 2025-2026. Họ băn khoăn hệ thống luật mới sẽ như thế nào nên còn trong tâm thế chờ đợi”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest. Ảnh: Quách Sơn

Ngoài ra, theo ông Hiệp, doanh nghiệp bất động sản còn phải quan tâm đến khía cạnh tài chính. Sau biến cố trái phiếu năm 2021-2022, được Chính phủ gỡ khó bằng Nghị định 08, các công ty đang khắc phục dần. Với biện pháp giãn nợ, thương lượng lại với trái chủ, một số đã thực hiện được còn một số vẫn chưa. “Vì vậy, vốn của chủ đầu tư vào các dự án cũng có giới hạn, khó khăn. Không có dự án cũng là nguyên nhân giải ngân tín dụng bất động sản trong những tháng đầu năm còn thấp,” ông Nguyễn Quốc Hiệp nhận định.

Chủ tịch GP Invest chia sẻ, doanh nghiệp nào cũng mong muốn có hành lang pháp lý rõ ràng. Theo ông, bất động sản liên quan đến nhiều luật, ít nhất là 12-13 luật có tác động trực tiếp, còn ảnh hưởng thì phải tới 20-30 luật. Hiện nay, xương sống của thị trường này là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đã được Quốc hội thông qua và Chính phủ đang trình đưa vào thi hành sớm (từ 1/8/2024).

Ông Hiệp kỳ vọng khi ba luật trên đi vào cuộc sống, những chồng chéo trong hệ thống luật pháp sẽ giảm đi. Đặc biệt là có hướng dẫn rõ ràng thực hiện cho những vấn đề vốn gây tắc nghẽn thị trường thời gian qua như định giá đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất... Qua đó, thị trường bất động sản cũng như các doanh nghiệp sẽ thực sự hồi phục, phát triển bền vững.