Phát biểu khai mạc Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" do Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội tổ chức ngày 4/12, nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng giám đốc Đài Hà Nội nhận định nạn đầu cơ, thổi giá bất động sản khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở.

Cũng theo ông Khiêm, phải nhìn nhận một thực tế bằng kết quả cuối cùng, vẫn có nhiều người dân có mức thu nhập thấp và trung bình mua được nhà ở. Song ở một góc khác của bức tranh chung, có những “khoảng xám” khi giá nhà đất tiếp tục leo thang trong năm vừa qua. Bên cạnh đó, mặc dù nguồn cung được cải thiện nhưng sẽ chỉ như "muối bỏ bể" khi vẫn còn vô số nhà, đất rơi vào tay giới đầu cơ và trục lợi chính sách.

Từ góc độ cơ quan lập pháp, bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội cho biết, thời gian qua, một số khu vực xuất hiện biến động giá bất động sản bất thường, có dấu hiệu gom mua, lũng đoạn và đẩy giá, nhất là tại những nơi chuẩn bị có quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới. Những biến động này không chỉ gây "méo mó" thị trường mà còn ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Để ngăn chặn đầu cơ và thao túng giá, theo bà Nguyên, cần triển khai đồng bộ các giải pháp: hoàn thiện pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản; minh bạch thông tin quy hoạch và giao dịch; tăng cường thanh tra, xử lý nghiêm vi phạm; phát triển nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực và ổn định chính sách tài chính – tín dụng.

Hoàn thiện thể chế để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững

Tại phiên tọa đàm, các chuyên gia nhận định rằng việc hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý là chìa khóa quan trọng để khơi thông thị trường bất động sản, giúp thị trường sớm quay lại quỹ đạo vận hành bình thường.

Mở đầu các ý kiến, Đại biểu Hà Sỹ Đồng - Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nhấn mạnh, bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, ảnh hưởng trực tiếp ổn định kinh tế – xã hội.

"Thời gian qua Nhà nước đã có những bước cải thiện mạnh mẽ, sửa Luật Đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, giảm thuế, đánh thuế, tăng thuế… Tuy nhiên chính sách chưa đủ sâu để ngấm vào thị trường, dẫn dến thị trường bất động sản thiếu lành mạnh, chưa ổn định," ông Hà Sỹ Đồng nhận định.

Ông Đồng cũng chỉ ra thực trạng dù hệ thống luật đã sửa đổi, nhiều dự án vẫn mất 3 - 5 năm mới hoàn tất thủ tục, khiến nguồn cung mới chỉ đủ đáp ứng 10 - 15% nhu cầu, trong khi giá nhà vẫn neo ở mức cao gây khó khăn cho người dân. Ông cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện thể chế và tăng cường giám sát để ngăn tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Cho một góc nhìn khác về thực trạng đầu cơ, thổi giá, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: "Tôi đồng ý là có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc thị trường mất cân đối, nhưng tôi cho rằng, đầu cơ bản chất là một loại hình kinh doanh vì cơ chế thị trường. Tuy nhiên, chúng ta cần có giải pháp bằng thể chế, ngăn chặn hành vi bất lợi, ví dụ có thể dùng thuế, tăng nguồn cung lên để tạo áp lực về giá, điều tiết được thị trường".

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, Việt Nam đang trong bối cảnh chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, và giá đất chưa bao giờ lên cao như vậy so với thu nhập trung bình.

"Với tư cách là chủ đầu tư, nhiều dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm thi công thì có những chi phí vô hình suốt 14 năm ai tính cho chúng tôi? Thứ hai là bảng giá đất, giá đất luôn là khấu phần quan trọng của bất động sản chiếm 30% sản phẩm.

Nếu đưa cao thì giá nhà không giảm mặc dù biết giá đất liên quan đến thu ngân sách, phải cân đối giữa sự phát triển toàn diện nền kinh tế với thu ngân sách, quyền lợi người dân thì xử lý sao cho hài hoà," ông Hiệp nói.

Cũng theo ông Hiệp, đến nay, điều này vẫn chưa có biện pháp giải quyết cụ thể. Giá đất là một nhưng hệ số liên quan bảng giá đất với loại đất áp dụng ra sao là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước để hài hòa và giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển.

"Trách nhiệm của doanh nghiệp là điều tiết giá, nhưng để giá đất, giá nhà ổn định cần dựa vào cơ chế do Nhà nước ban hành," ông Hiệp nói.

Lý giải về tình trạng giá bất động sản tăng cao hiện nay, ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, điều quan trọng là phải nhận diện rõ các yếu tố cấu thành giá.

Theo bà Hạnh, giá bán chủ yếu gồm hai thành phần: giá đất (chi phí quyền sử dụng đất) và chi phí xây dựng bao gồm vật liệu, nhân công, thuế và hạ tầng kỹ thuật phân bổ. Giá bán cuối cùng được hình thành từ giá thành cộng chi phí bán hàng và chi phí phát sinh; trong đó, giá vật liệu xây dựng tăng thời gian qua đã tác động trực tiếp đến giá bất động sản.

"Thị trường hiện gồm thị trường sơ cấp – liên quan lợi nhuận của chủ đầu tư, và thị trường thứ cấp chịu tác động của các trung gian. Muốn xác định có thổi giá hay không, cần kiểm soát được giá thành và giá bán sơ cấp, từ đó mới kiểm soát được giá giao dịch trên thị trường thứ cấp," bà Hạnh nói.

Cũng theo bà Tống Thị Hạnh, Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan đang triển khai nhiều giải pháp để ngăn chặn tình trạng thổi giá, tập trung vào ba trụ cột: Minh bạch thông tin thông qua Nghị định về cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, đặc biệt minh bạch ở thị trường sơ cấp;

Kiểm soát nguồn cung và phát triển bền vững, nhận diện hàng tồn kho để xác định phân khúc thiếu – thừa;

Thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia trên môi trường điện tử, kết nối các cơ quan đất đai, thuế, tài chính.

"Quan trọng hơn, khi kiểm soát thị trường, chúng ta phải nhìn vào cơ cấu phân khúc và hàng tồn kho. Hiện nay, chúng ta đang dư thừa phân khúc cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng bất động sản phù hợp với thu nhập người dân và nhà ở xã hội. Do vậy, cần phải tập trung phát triển phân khúc phù hợp với thu nhập người dân.

Cuối cùng, đối với việc điều tiết thị trường thứ cấp, các chính sách về tín dụng, tài chính và thuế là vô cùng quan trọng và cần phải có sự can thiệp hợp lý," bà Hạnh nhấn mạnh.