Ảnh minh họa: KDH

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2026 với lợi nhuận sau thuế đạt gần 750 tỷ đồng, tăng 277% so với cùng kỳ năm trước (YoY) và là mức cao nhất kể từ khi doanh nghiệp niêm yết.

Tuy nhiên, tăng trưởng lợi nhuận của Khang Điền không đến từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi mà chủ yếu nhờ khoản doanh thu tài chính đột biến.

Cụ thể, trong quý 2/2026, doanh thu thuần của Khang Điền chỉ đạt hơn 160 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ. Giá vốn hàng bán giảm 88% xuống còn 80 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp còn hơn 80 tỷ đồng, giảm 80%.

Trong khi đó, doanh thu hoạt động tài chính tăng vọt lên hơn 906 tỷ đồng, gấp hơn 216 lần cùng kỳ. Nhờ đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 823 tỷ đồng, tăng 239% YoY, đưa lợi nhuận trước thuế lên hơn 800 tỷ đồng, tăng 226% (YoY).

Theo Khang Điền, khoản doanh thu tài chính đột biến phát sinh sau khi doanh nghiệp hoàn tất chuyển nhượng 2% vốn góp tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới vào ngày 23/6/2026 với giá hơn 68 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của Khang Điền giảm từ gần 51% xuống còn 48,95%, qua đó Bình Trưng Mới không còn là công ty con mà trở thành công ty liên kết.

Từ giao dịch này, Khang Điền ghi nhận hơn 896 tỷ đồng doanh thu tài chính, bao gồm khoảng 21,6 tỷ đồng lãi từ chuyển nhượng 2% vốn góp và gần 875 tỷ đồng phát sinh từ việc đánh giá lại các giao dịch giảm tỷ lệ sở hữu trước đây tại Bình Trưng Mới nhưng không làm mất quyền kiểm soát.

Trước đó, đầu tháng 6/2026, HĐQT Khang Điền đã thông qua chủ trương để Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng (do Khang Điền sở hữu 99,9%) chuyển nhượng 51% vốn điều lệ tại Bình Trưng Mới với giá hơn 1.743 tỷ đồng, dự kiến hoàn tất chậm nhất trong quý III/2026.

Bình Trưng Mới được thành lập vào tháng 4/2023 với vốn điều lệ 3.390 tỷ đồng nhằm phát triển dự án rộng gần 5,8 ha tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức, gồm 159 căn nhà ở thấp tầng với tổng mức đầu tư khoảng 865 tỷ đồng.

Đến tháng 6/2024, doanh nghiệp này có vốn điều lệ giữ nguyên ở mức 3.390 tỷ đồng, trong đó Khang Điền sở hữu gián tiếp 50,95% và nắm 51% quyền biểu quyết, còn 49% thuộc sở hữu của VN Success Pte. Ltd. - quỹ đầu tư liên doanh giữa Keppel Land Limited và Keppel Vietnam Fund. Tính đến cuối tháng 6/2026, giá trị khoản đầu tư của Khang Điền tại Bình Trưng Mới còn khoảng 1.144 tỷ đồng.

Doanh thu bất động sản xuống thấp nhất nhiều năm

Trái ngược với mức tăng trưởng lợi nhuận, hoạt động kinh doanh cốt lõi của Khang Điền tiếp tục suy giảm.

Trong quý 2/2026, doanh nghiệp ghi nhận gần 239 tỷ đồng doanh thu bán hàng, tuy nhiên do phát sinh gần 78 tỷ đồng hàng bán bị trả lại nên doanh thu thuần chỉ còn hơn 160 tỷ đồng, thấp nhất trong vòng 4 năm.

Trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản - nguồn thu chủ lực của doanh nghiệp giảm tới 86% so với cùng kỳ, còn khoảng 144 tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ quý 2/2022.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ. Trong khi đó, doanh thu tài chính đạt hơn 913 tỷ đồng, gấp hơn 38 lần cùng kỳ, giúp lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh tăng 123% YoY lên gần 900 tỷ đồng. Kết quả, lợi nhuận trước thuế đạt 1.156 tỷ đồng, tăng 188% YoY.

Bên cạnh khoản lợi nhuận đột biến từ giao dịch thoái vốn, báo cáo tài chính quý 2/2026 cũng ghi nhận một thay đổi đáng chú ý trong cơ cấu chi phí tài chính.

Đây là lần đầu tiên Khang Điền ghi nhận chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh với hơn 19 tỷ đồng trong quý và gần 25 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, trong khi cùng kỳ năm trước và cả quý 1/2026 khoản mục này đều không phát sinh.

Trên thực tế, tổng số tiền lãi vay doanh nghiệp đã thanh toán trong quý 2 lên tới hơn 300 tỷ đồng và gần 500 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, phần lớn chi phí này được vốn hóa vào giá trị các dự án đang triển khai thay vì hạch toán trực tiếp vào chi phí tài chính. Khoản lãi vay vốn hóa sẽ được phân bổ vào giá vốn khi các dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu theo quy định kế toán.

Việc bắt đầu ghi nhận chi phí lãi vay diễn ra trong bối cảnh quy mô nợ vay của Khang Điền tăng mạnh. Tính đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ vay đạt gần 16.660 tỷ đồng, tăng hơn 6.500 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm khoảng 85% tổng nợ phải trả.

Các khoản vay chủ yếu đến từ MB, OCB và VietinBank, với tổng dư nợ khoảng 15.000 tỷ đồng. Các khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại các dự án của doanh nghiệp, có lãi suất xác định theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ từ 1,9 - 3,7% tùy từng khoản vay.

Mặc dù lợi nhuận lập kỷ lục, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền vẫn âm gần 1.500 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Nguyên nhân chủ yếu là doanh nghiệp tiếp tục gia tăng quy mô hàng tồn kho lên gần 29.500 tỷ đồng. Trong đó, giá trị lớn nhất tập trung tại dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo với hơn 9.200 tỷ đồng. Đồng thời, doanh nghiệp cũng phát sinh gần 5.500 tỷ đồng hàng tồn kho tại dự án An Lập - Bình Trưng Đông.

Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả tại Khang Điền tăng mạnh 51% so với đầu năm lên gần 19.500 tỷ đồng, chủ yếu do nợ vay tài chính tăng 64% lên gần 16.700 tỷ đồng.

Theo định hướng giai đoạn 2026 - 2028, Khang Điền sẽ tiếp tục triển khai các dự án trên quỹ đất hơn 160 ha tại TP HCM, dự kiến đưa ra thị trường hơn 1.000 sản phẩm nhà ở thấp tầng, hơn 5.000 căn hộ chung cư và phát triển các khu công nghiệp quy mô trên 100 ha. Xa hơn, doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn thiện thủ tục pháp lý cho quỹ đất gần 400 ha vào năm 2030.