Ảnh minh họa: Quách Sơn - Mekong ASEAN.

Theo thống kê của Mekong ASEAN từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản nổi bật niêm yết trên sàn chứng khoán, tổng giá trị tồn kho tính tới ngày 30/6/2024 khoảng gần 300.000 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính quý 2/2024 của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - HoSE: NVL) cho thấy đến ngày 30/6, doanh nghiệp có tồn kho bất động sản hơn 142.000 tỷ đồng. So với đầu năm, lượng tồn kho của doanh nghiệp tăng thêm hơn 3.000 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỷ đồng, vào đầu năm là gần 130.000 tỷ đồng.

Trong cơ cấu tồn kho của Novaland, bất động sản để bán đang xây dựng chiếm gần 134.000 tỷ đồng, tăng gần 4.000 tỷ đồng so với đầu năm. Đây chủ yếu gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Bên cạnh đó, Novaland còn có trên 8.380 tỷ đồng tồn kho là bất động sản đã hoàn thành sẵn sàng để bán, con số này giảm hơn 850 tỷ so với mức 9.238 tỷ đồng hồi đầu năm nay.

Báo cáo cũng thể hiện giá trị hàng tồn kho đến hết tháng 6/2024 được dùng để làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.910 tỷ đồng. Đến ngày 30/6, Novaland có tổng tài sản hơn 240.000 tỷ đồng, nợ phải trả gần 195.000 tỷ đồng.

Theo thuyết minh tại báo cáo tài chính, chủ nợ lớn nhất của Novaland vẫn là Credit Suisse AG với 10.862 tỷ đồng cả nợ ngắn hạn, trái phiếu và vay của bên thứ ba được thu xếp bởi Credit Suisse AG, tăng 449 tỷ đồng so với đầu năm

Tiếp theo là các khoản trái phiếu do các công ty chứng khoán làm đầu mối thu xếp phát hành, như Chứng khoán VPS, Chứng khoán MB, Chứng khoán dầu khí, Chứng khoán SSI, Chứng khoán BIDV, Chứng khoán Tân Việt, Chứng khoán Tiên Phong...

Đồng thời, có 4 nhà băng cho Novaland, gồm: MB Bank cho vay 2.909 tỷ đồng, VPBank cho vay 2.459 tỷ đồng, VietinBank cho vay hơn 2.000 tỷ đồng, TPBank đang cho Novaland vay gần 1.000 tỷ đồng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Nam Long, HoSE:NLG), tính đến ngày 30/6/2024, tổng tài sản của Nam Long ở mức 29.731 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Trong đó, ttổng giá trị thuần hàng tồn kho của Nam Long ở mức 19.164 tỷ đồng, tăng 10% so với cuối năm 2023, chiếm đến 64,4% tổng tài sản.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án: Dự án Izumi (8.655 tỷ đồng); Dự án Waterpoint Giai đoạn 1 (3.837 tỷ đồng); Dự án Akari (2.425 tỷ đồng); Dự án Waterpoint Giai đoạn 2 (2.036 tỷ đồng)...

Tính đến thời điểm ngày 30/6/2024, Nam Long đang vay nợ tài chính hơn 6.500 tỷ đồng, tăng hơn 400 tỷ so với đầu năm và chiếm gần 22% tổng tài sản. Dư nợ vay trái phiếu ở mức hơn 3.600 tỷ đồng trong đó hơn 1.600 tỷ đồng sẽ đến hạn trả trong vòng 12 tháng tới.

Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (HoSE: KDH) ghi nhận tổng tài sản tăng lên hơn 28.400 tỷ đồng cuối quý 2/204. Trong đó, giá trị tài sản dở dang ghi nhận tại 8 dự án chiếm 76% tổng tài sản, tương đương trên 21.450 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm.

Trong đó, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (The Privia, Bình Tân) là dự án có giá trị dở dang lớn nhất với gần 6.560 tỷ, tăng 200 tỷ so với đầu năm; dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông (The Clarita, quận 2 cũ) hơn 4.170 tỷ, tăng hơn 1.000 tỷ; dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (Emeria, quận 2 cũ) hơn 3.470 tỷ, tăng 90 tỷ; dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A (The Solina, Bình Chánh) hơn 1.540 tỷ, tăng hơn 900 tỷ.

Báo cáo tài chính của KDH cũng thể hiện phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại các dự án này đã được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoảng vay của doanh nghiệp tại ngân hàng.

Mặt khác, Khang Điền ghi nhận khoản trả trước của người mua bất động sản khá lớn, với hơn 2.939 tỷ đồng, chủ yếu là khách hàng trả tiền mua bất động sản theo tiến độ. Công ty còn các khoản phải thu trên 2.100 tỷ đồng và hơn 2.560 tỷ đồng tiền mặt, tiền gửi ngân hàng không quá ba tháng với lãi suất 1,5 - 4%/năm.

Báo cáo tài chính quý 2/2024 của Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) cho biết, tính đến ngày 30/06/2024, quy mô tổng tài sản của Vinhomes đạt 494.461 tỷ đồng, tăng 11,2% so với thời điểm cuối năm ngoái. Nợ phải trả là 287.678 tỷ đồng, tăng 9,8% so với cuối năm ngoái

Trong đó, lượng hàng tồn kho của Vinhomes hiện rơi vào khoảng 56.363 tỷ đồng, tăng 1.000 tỷ đồng so với cuối năm ngoái. Trong đó, bất động sản đang xây dựng chiếm hơn 48.618 tỷ đồng; bất động sản đã xây dựng hoàn thành, sẵn sàng bán là hơn 411 tỷ đồng. Phần lớn đến từ tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con, chi phí xây dựng và phát triển dự án Ocean Park 1, 2, 3; Grand Park; Smart City…

Đáng chú ý, báo cáo tài chính của Vinhomes cũng ghi nhận khoản tiền người mua nhà trả trước lên đến hơn 41.714 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group, HoSE: DXG) ghi nhận hàng tồn kho của Đất Xanh Group ở mức 13.896 tỷ đồng, giảm 2% so với đầu năm. Đây cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho giảm.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, phần lớn của hàng tồn kho là các bất động sản dở dang, chiếm 11.152 tỷ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển Dự án Gem Sky World, Gem Riverside, Đất Xanh Home Park City, Bảo Ninh 1, Tầm Nhìn Xanh và các dự án khác.

Ngoài ra, hàng tồn kho còn ghi nhận khoản 2.229,1 tỷ đồng là bất động sản để bán đã được xây dựng hoàn thành thuộc dự án Gem Sky World, Opal Skyline và các dự án khác.

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) ghi nhận tại thời điểm ngày 30/6, tổng tài sản của Phát Đạt đạt 22.536 tỷ đồng, tăng 1.500 tỷ đồng so với số đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm hơn một nửa tài sản, đạt mức 12.523 tỷ đồng. Đây chủ yếu các bất động sản đang xây dựng dở dang. Các khoản phải thu ngắn hạn ở mức 5.078 tỷ đồng, lượng tiền mặt và tiền gửi tăng gấp đôi đạt mức 1.190 tỷ đồng.

Nợ vay tài chính của Phát Đạt ở mức 4.183 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt 11.004 tỷ đồng, trong đó lợi nhuận sau thuế chưa phân phối ở mức hơn 1.900 tỷ đồng.

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, HoSE: DIG) ghi nhận tại ngày 30/06/2024, tập đoàn có tổng tài sản hơn 18.400 tỷ đồng, tăng 10% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận hơn 7.657 tỷ đồng, tăng 1.104 tỷ đồng so với hồi đầu năm.

Trong đó, có hơn 7.538 tỷ đồng là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, tăng 1.125 tỷ đồng so với hồi đầu năm với 3 khoản mục dự án lớn gồm Dự án khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước 2.141,5 tỷ đồng; Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên 2.026 tỷ đồng và dự án Khu dân cư P4 Hậu Giang.

Thuyết minh báo cáo tài chính cho thấy, so với đầu năm, Tập đoàn DIC đã bơm mạnh tiền vào các dự án tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với hơn 820 tỷ đồng vào dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, 140 tỷ đồng vào dự án Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch và 8 tỷ đồng vào dự án Khu dân cư Hiệp Phước, Nhơn Trạch.

Ngoài ra, tại ngày 30/06/2024, khoản phải thu khác của Tập đoàn DIC tăng thêm 900 tỷ đồng lên 3.828 tỷ đồng, chủ yếu đến từ tạm ứng đền bù dự án Long Tân và tạm ứng đền bù dự án Bắc Vũng Tàu.

Theo báo cáo tài chính quý 2/2024 của Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (HoSE: VPI), tổng tài sản của doanh nghiệp ở mức 11.970,5 tỷ đồng tính tới 30/6/2024, giảm nhẹ so với đầu năm. Trong đó, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp là 3.807 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm và chủ yếu tập trung tại các dự án The Terra - Bắc Giang, Vlasta Thủy Nguyên - Hải Phòng, Song Khê - Nội Hoàng… Đây đều là các dự án đã hoàn thiện về pháp lý.

Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (HoSE: HPX) ghi nhận tại ngày 30/6/2024, tổng tài sản của HPX đạt 8.460 tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm. Cơ cấu tài sản có điểm đáng chú ý là các khoản phải thu tăng 12% so với đầu năm, lên 4.469 tỷ đồng, tương đương 52,8% tài sản, tăng mạnh so với đầu năm là 48%. Hàng tồn kho trong 6 tháng qua đã giảm 7% xuống 2.756 tỷ đồng, tương đương 32% tài sản.

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 30/6/2024 đạt 4.837 tỷ đồng, tăng 2,7% so với đầu năm. Trong đó, nợ vay chiếm gần một nửa, đạt 2.295 tỷ đồng, giảm 7%.

CTCP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) ghi nhận tổng tài sản tại thời điểm ngày 30/06/2024 đạt 9.014 tỷ đồng, giảm 4% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho hơn 1.328 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang gần 1.009 tỷ đồng, tập trung phần lớn tại dự án khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbour City gần 913 tỷ đồng.

Về phần nguồn vốn, tại thời điểm cuối quý 2/2024, nợ phải trả của Tập đoàn CEO đạt 2.734 tỷ đồng, giảm 14% so với hồi đầu năm. Trong đó, người mua trả tiền trước giảm 20%, đạt 878,6 tỷ đồng; nợ phải trả ngắn hạn và dài hạn giảm 28%, đạt 562,5 tỷ đồng.

Trao đổi với Mekong ASEAN, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên cấp cao Học viện Tài chính nhận định, nguồn vốn quan trọng nhất đối với doanh nghiệp bất động sản chính là dòng vốn sinh ra từ việc bán các sản phẩm hàng hoá - trong giai đoạn vừa qua bị chững lại do thị trường đóng băng.

Hàng tồn kho cũng có thể xem là "những đứa con", là "của để dành" doanh nghiệp ấp ủ cho một giai đoạn phát triển mới sẽ bung hàng. Điều đáng chú ý là những bất động sản có thể "xuất kho" lại vẫn mãi nằm yên "bất động". Theo đó, doanh nghiệp cần có những kế hoạch cơ cấu tài sản phù hợp.

Việc đưa 3 luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản gồm:Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sảnvào thực thi sớm hơn sẽ tác động tích cực đến những lĩnh vực liên quan đến đất đai, đến quyền sở hữu, sử dụng đất và các quyền sở hữu tài sản liên quan đất sẽ được làm rõ, được công khai, minh bạch hơn. Từ đó, tạo thuận lợi cho các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, đầu tư về đất đai, nhà ở, bất động sản.

"Với Luật Đất đai lần này, các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, đến việc chuyển nhượng, mua bán hay khởi công xây dựng các dự án… sẽ được làm rõ hơn, được chuẩn hóa và có cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản công khai, minh bạch hơn trong hoạt động đầu tư và phát triển," chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh kỳ vọng.