Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, bất động sản

Ý kiến trên là của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản Bộ Xây dựng tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra giữa tuần qua.

Bộ Xây dựng xác định mục tiêu phát triển nhà ở là một trong các trọng tâm giai đoạn tới, tuy nhiên các chuyên gia tham gia hội nghị nói trên cho rằng để thực hiện được mục tiêu trên, điều tiên quyết là phải tháo gỡ một số vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở và bất động sản.

3 bộ Luật được đề cập gồm Luật Nhà ở năm 2014; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013.

Những vướng mắc được đề nghị sửa đổi

Về Luật Nhà ở, những quy định về phát triển nhà ở xã hội; cải tạo chung cư cũ; vấn đề người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở, bất động sản tại Việt Nam hay các quy định về bất động sản hình thành trong tương lai được các chuyên gia tại hội nghị nói trên liệt kê như những tồn tại vướng mắc cần được nghiên cứu sửa đổi.

Về luật kinh doanh bất động sản, hoạt động dịch vụ môi giới tự do; chuyển nhượng bất động sản hay những quy định liên quan đến dự án phân lô bán nền là những vấn đề được đề nghị gỡ rối để khơi thông dòng chảy thị trường.

Toàn cảnh hội nghị. Ảnh: Thảo Ngân.

Phát triển nhà ở xã hội là vấn đề thu hút nhiều ý kiến góp ý nhiều nhất tại hội nghị nói trên. Về phía doanh nghiệp, ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng - một trong những doanh nghiệp chuyên về phân khúc nhà ở xã hội cho rằng quy định dành 20% đất trong dự án làm nhà ở xã hội là chưa thật sự hợp lý.

Ông Toàn cho rằng, xây nhà ở xã hội ở địa phương không có nhiều người mua, cho thuê thì càng không, do vậy cần những quy định cụ thể hơn thu hút doanh nghiệp vào thị trường này.

Ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng

"Về đất làm nhà ở xã hội, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai. Còn lại, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây nhà ở xã hội", ông Toàn nói.

"Về vấn đề cho thuê 20% nhà ở xã hội trong dự án, thực chất không có người thuê. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thì còn có người thuê nhưng ở địa phương thì không có người thuê, doanh nghiệp không thể thu hồi vốn. Quy định này nên giảm số lượng nhà cho thuê xuống 5 - 10%, trong đó ở nông thôn 3 - 5%, thành phố là 10%", ông Toàn nêu kiến nghị.

Đồng tình với Chủ tịch CTCP Lan Hưng, ông Nguyễn Anh Quê, đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội góp ý chỉ nên xây nhà ở xã hội ở đô thị loại 1, không nên xây tại đô thị loại 2, loại 3, vì xây lên là không ai ở, rất lãng phí và không phù hợp.

Ngoài ra để thu hút nhiều nhà đầu tư hơn vào các dự án nhà ở xã hội, Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch đề xuất nên thêm chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội bằng việc cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng: "Về vấn đề nhà ở xã hội cần xác định rõ mô hình đầu tư. Có hai mô hình, một là mô hình do Nhà nước đầu tư xây dựng, hai là xác định theo đối tượng sử dụng. Cũng phải phân chia rõ sản phẩm nào cho thuê, sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê".

Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch. Ảnh: BTC

Đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7 cho biết: Theo quy trình thì khi các hộ dân không chấp hành di dời thì cưỡng chế nhưng vấn đề là cưỡng chế như thế nào và được phép làm đến đâu? Đây chính là điều khó khăn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư".

Đại diện các doanh nghiệp cho rằng việc xoay sở nhà tạm cư đối với cả khu chung cư di dời cùng một lúc cũng là áp lực tài chính với các doanh nghiệp, chủ đầu tư khi thực hiện cải tạo. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng gặp khó khăn liên quan đến việc quản lý sau đầu tư, cách tính lô gia tại các chung cư cũng gây nhiều lúng túng.

Vì vậy, Công ty đề nghị Hiệp hội Bất động sản Việt Nam xem xét ý kiến để có thể giúp đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ.

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7.Ảnh: BTC.

Quy định về người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Luật sư Nguyễn Đức Tĩnh, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi cho rằng "Đang có sự không đồng nhất giữa các quy định trong luật và nghị định liên quan trong việc cấp phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam".

Theo ông Tĩnh, do vướng mắc trong Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP khiến người nước ngoài thuộc đối tượng "Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam" khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam thắc mắc có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục.

Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch

Góp ý thêm về quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết: "Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại nhưng lại không quy định rõ có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép) nên cần phải quy định rõ hơn điều này".

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw. Ảnh: BTC

Vướng mắc trong luật kinh doanh bất động sản

Đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, đang có nhiều vấn đề đáng lưu tâm như quy định về giao dịch qua sàn, vấn đề tín dụng cho bất động sản, vấn đề phân lô tách thửa và việc thiếu vắng thông tin dữ liệu thị trường.

Về việc giao dịch qua sàn bất động sản, các chuyên gia đều đồng tình cần bổ sung việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch để cơ quan quản lý nắm rõ thông tin mua bán bất động sản.

Tuy nhiên, không nên làm nảy sinh thêm giấy phép con, thủ tục làm khó doanh nghiệp.

Đối với vấn đề Tín dụng cho bất động sản cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp trình bày: "Hiện nay, rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các “dự án ma” để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán".

TS. Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp. Ảnh: BTC

"Rất nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh “tiền mất tật mang”, ông nói thêm.

Thực hiện theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các ngân hàng thương mại đang tiến hành "siết" tín dụng vào bất động sản khiến cho doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc vay vốn, tuy nhiên TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng phải "đính chính" lại không phải tất cả các ngân hàng đều đóng cửa cho vay bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. Ảnh: BTC.

"Về việc một số ngân hàng dừng cho vay, do một số ngân hàng đã hết hạn mức tín dụng cho vay bất động sản trong quý I/2022. Bên cạnh đó, do một số chủ đầu tư có sai phạm và đang bị điều tra, xử lý cho nên ngân hàng phải khoanh lại các đối tượng cho vay. Còn việc cho vay mua nhà, sửa nhà vẫn rất tích cực. Các doanh nghiệp phải sáng tạo hơn huy động các nguồn vốn khác chứ không chỉ dựa vào nguồn vốn ngân hàng", ông Lực nói.

Trong kinh doanh bất động sản, yếu tố rất quan trọng quyết định đến giá cả thị trường đó là dữ liệu bất động sản tuy nhiên, hiện nay điều này chưa được quy định trong luật.

Chính vì vậy, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương yêu cầu đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia. Đồng thời, yêu cầu Tổng cục Thống kê tạo lập và công bố số liệu chỉ số giá và chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản một cách chính thức để người dân có thể nắm được.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

Cùng góp ý với các chuyên gia, doanh nghiệp và luật sư, đứng từ góc độ nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: "Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản, cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau".

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng. Ảnh: BTC.

"Chúng ta cũng cần đặt vấn đề trong sửa đổi Luật, quy định nào vẫn đang tốt thì vẫn phải kế thừa chứ không thể bỏ đi. Cái gì vướng mắc, cần bổ sung ở luật cũ thì mới bàn. Cần phát triển hóa các vấn đề mà các văn bản dưới luật đã và đang quy định nhưng thấy hợp lý thì đưa lên làm luật để có tính pháp lý cao hơn", Phó cục trưởng Nguyễn Mạnh Khởi nói.

"Đối với việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài, vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn. Đối với vấn đề dữ liệu thông tin thị trường và chuyển đổi số thì luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế", Phó cục trưởng Nguyễn Mạnh Khởi nói.

TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam cho rằng: "Về vấn đề sửa luật, tôi cho rằng cùng lúc phải sửa đổi cả ba bộ luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác".

TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam.

"Trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ sung quy định về những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển", ông Lộc nói.

Ông Lộc cũng nhấn mạnh rằng việc sửa luật dù nhanh vẫn cần thời gian, vì vậy trong khoảng thời gian đó Chính phủ cần hướng dẫn cụ thể để giúp các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Hiệp hội Bất động sản tập hợp lại ý kiến của các doanh nghiệp, luật sư để gửi các cơ quan Chính phủ, Uỷ ban thường vụ Quốc hội để đề xuất những hướng xử lý. Từ đó sẽ có những giải pháp để giải quyết, để mọi doanh nghiệp không phải tự xoay sở.