Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng. Ảnh: Kiều Chinh/Mekong ASEAN.

Chiều 22/10, phát biểu tại phiên thảo luận tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh, ba dự án luật có mối quan hệ chặt chẽ, tác động trực tiếp đến nguồn lực phát triển đất nước cũng như chỗ ở, tài sản và sinh kế của người dân.

Theo Thủ tướng, dù các luật mới có hiệu lực từ năm 2024, thực tiễn đã đặt ra nhiều yêu cầu mới, nhất là việc thể chế hóa các chủ trương của Trung ương, tổ chức chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ những vướng mắc về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt, nhu cầu nhà ở của người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, học sinh, sinh viên tại các đô thị lớn ngày càng cao, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả còn hạn chế.

Thủ tướng cho biết, Chính phủ đã chỉ đạo lấy ý kiến nhân dân đối với cả ba dự thảo luật, nhận được khoảng 885.000 lượt góp ý; đồng thời nghiên cứu, tiếp thu ý kiến phản biện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các chuyên gia và địa phương để tiếp tục hoàn thiện.

Ưu đãi phát triển nhà cho thuê phải đến được người dân

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng nhấn mạnh tinh thần xuyên suốt là nhà ở trước hết phải đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, gắn với bảo đảm an sinh xã hội.

Theo Thủ tướng, cơ cấu nhà ở hiện còn thiên về sở hữu, trong khi các loại hình chưa được phân định rõ, khiến chính sách hỗ trợ chưa thực sự đúng và trúng đối tượng. Vì vậy, dự thảo phân định các nhóm nhà ở để xây dựng cơ chế, chính sách và phương thức quản lý phù hợp.

Đối với nhà ở thương mại, Nhà nước tôn trọng cơ chế thị trường, để người có điều kiện kinh tế lựa chọn phân khúc phù hợp với khả năng chi trả. Đồng thời, Nhà nước tập trung quản lý, hỗ trợ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách.

"Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn," Thủ tướng nêu rõ và chỉ ra thực tế giá nhà thương mại tăng cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân. Người lao động trẻ phải mất rất nhiều thời gian tích lũy mới có thể mua nhà, trong khi nhu cầu thuê dài hạn, ổn định với giá hợp lý của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên tại các khu công nghiệp và đô thị lớn rất cao.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội hiện chủ yếu được phát triển để bán; nhà ở cho thuê chưa có cơ chế ưu đãi đủ rõ ràng, cụ thể và khả thi để thu hút đầu tư.

"Do đó, cần chuyển tư duy từ sở hữu nhà ở sang bảo đảm người dân có chỗ ở, phù hợp với trách nhiệm của Nhà nước được quy định trong Hiến pháp. Đây là một sự thay đổi tư duy rất quan trọng," Thủ tướng nhấn mạnh.

Trên tinh thần đó, phát triển nhà ở cho thuê cần được xác định là trụ cột chiến lược của chính sách an sinh xã hội, đồng thời góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản. Dự thảo Luật Nhà ở dành một chương riêng về nhà ở cho thuê, bao gồm nhà ở đầu tư bằng vốn Nhà nước thông qua các quỹ nhà ở địa phương, nhà ở đầu tư bằng nguồn vốn ngoài Nhà nước và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Đi cùng các chính sách ưu đãi là cơ chế kiểm soát giá thuê, bảo đảm không vượt quá khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Mục tiêu là bảo đảm những ưu đãi của Nhà nước phải thực sự chuyển hóa thành lợi ích cho người dân, chứ không chỉ dừng lại ở ưu đãi cho nhà đầu tư.

Với nhà ở xã hội, Thủ tướng lưu ý thực tiễn đã xuất hiện tình trạng một số người mua chỉ nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, hưởng chênh lệch, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời. Để khắc phục, dự thảo đề xuất sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua loại hình nhà ở này. Việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng và mục tiêu hỗ trợ.

Thủ tướng cũng cho biết, dự thảo đề xuất hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, khuyến khích phát triển nhà ở cao tầng nhằm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.

Đối với cải tạo, xây dựng lại chung cư, dự thảo quy định thời hạn sử dụng căn hộ gắn với niên hạn công trình xây dựng. Khi công trình phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại theo quy định. Việc cải tạo chung cư phải gắn với yêu cầu tái thiết đô thị. Đồng thời, dự thảo làm rõ phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư để giảm tranh chấp trong quản lý, vận hành.

Điều tiết giá đất để phục vụ phát triển

Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Thủ tướng nhấn mạnh một trong những nội dung quan trọng nhất là đổi mới chính sách tài chính đất đai và cơ chế xác định giá đất.

Theo đó, dự thảo tiếp tục quy định Nhà nước quyết định giá đất, với phương thức xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành theo quy định.

Việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ; tuân thủ trình tự, thủ tục, dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Đồng thời, phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Chia sẻ với ý kiến đại biểu về yêu cầu làm rõ các tiêu chí xác định giá đất, Thủ tướng cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhưng không nên quy định quá cứng trong luật, gây khó khăn khi cần điều chỉnh. Phân tích những bất cập trước đây, Thủ tướng chỉ ra việc căn cứ vào kết quả đấu giá đất ở mức quá cao có thể đẩy chi phí đầu vào của dự án bất động sản tăng mạnh. Cộng thêm chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và các chi phí khác, giá thành nhà ở bị đẩy lên, vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Theo Thủ tướng, giá đất cao có thể giúp địa phương tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội rất lớn, đặc biệt là khó giải quyết nhu cầu nhà ở cho những đối tượng cần ưu tiên.

Vì vậy, Nhà nước phải phát huy vai trò quản lý, điều tiết giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển, trong đó ưu tiên điều tiết giá đất, giá nhà đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Về phân loại đất, dự thảo đề xuất ba nhóm chính gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển. Việc điều chỉnh không chỉ phục vụ quy hoạch mà còn gắn với quản lý thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối với quy hoạch, Thủ tướng cho biết Chính phủ đang chỉ đạo sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, hướng tới xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính. Theo định hướng này, nội dung sử dụng đất cấp tỉnh được tích hợp trong quy hoạch tỉnh, thay vì lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được xây dựng theo hướng đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép với các quy hoạch liên quan.

Thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống người dân

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng nhấn mạnh việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải tuân thủ chặt chẽ Hiến pháp và pháp luật. Yêu cầu đặt ra là không để lạm dụng thu hồi đất, đồng thời không tạo thêm khó khăn, vướng mắc cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

Dự thảo tiếp tục kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2024, đồng thời phân định sáu nhóm trường hợp thu hồi đất theo các tiêu chí cụ thể. Trường hợp cần bổ sung các trường hợp thu hồi đất phải do Quốc hội quyết định.

Đặc biệt, Thủ tướng nhấn mạnh đổi mới tư duy từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, chính sách không chỉ dừng ở việc bố trí đất ở, nhà ở mà còn phải bảo đảm sinh kế, hạ tầng, trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa và các dịch vụ thiết yếu để người dân ổn định lâu dài.

Dự thảo quy định các hình thức bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, đất có mục đích sử dụng khác, nhà ở hoặc tiền theo quy định; ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị.

Khu tái định cư phải có các loại hình nhà ở, mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân, đồng thời bảo đảm hạ tầng và các điều kiện an sinh xã hội.

Cùng với phân cấp, phân quyền theo tinh thần địa phương quyết định, thực hiện và chịu trách nhiệm, Thủ tướng lưu ý yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, gắn mã định danh duy nhất cho từng thửa đất trên cả nước. Khi dữ liệu bảo đảm đầy đủ, chính xác và được cập nhật, người dân sẽ được đơn giản hóa thủ tục, không phải cung cấp lại những thông tin đã có trong hệ thống được công bố.

Kiểm soát huy động vốn, bảo vệ người mua nhà

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Thủ tướng chỉ ra những bất cập về công khai thông tin dự án, tình trạng pháp lý của bất động sản, huy động vốn, cấp giấy chứng nhận cho người mua và sự chồng chéo giữa các luật.

Dự thảo cần hoàn thiện quy trình giao dịch bất động sản thống nhất, từ công khai thông tin, kiểm tra pháp lý, ký hợp đồng, thanh toán đến bàn giao, xác định rõ trách nhiệm của các bên. Đặc biệt, phải tăng cường bảo vệ người mua nhà ở và bất động sản hình thành trong tương lai, ngăn chặn việc chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Thủ tướng đồng thời yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với dữ liệu đất đai và các cơ sở dữ liệu quốc gia liên quan để nâng cao hiệu quả quản lý, điều tiết thị trường.