Doanh số bán mới của Vinhomes sẽ quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng khi thị trường bất động sản hồi phục.

Trong báo cáo phân tích triển vọng CTCP Vinhomes (mã chứng khoán VHM), VNDirect cho biết, nhu cầu mua nhà tiếp tục vượt quá nguồn cung mới tại thị trường Hà Nội trong 3 tháng liên tiếp và tăng 78% so với quý trước tại thị trường TP HCM. Vì vậy, công ty chứng khoán kỳ vọng nhu cầu sẽ mạnh hơn trong các tháng tới, khi lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể từ đỉnh và vẫn đang tiếp tục xu hướng giảm – lãi suất cho vay thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại đang ở quanh mức 11%/năm (từ mức 13-14%/năm vào cuối năm 2022).

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã được thông qua trong tháng 11/2023 và sẽ có hiệu lực kể từ năm 2025, trong khi Luật Đất đai dự kiến sẽ được thông qua sau kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong năm 2024. Nhóm phân tích cho rằng các điều chỉnh trong Luật Kinh doanh Bất động sản về việc đòi hỏi các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, sẽ tạo thêm lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp đầu ngành như VHM.

Biên lợi nhuận gộp cải thiện qua từng quý

Doanh thu quý 3/2023 của VHM tăng 84% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 32.700 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm đúng tiến độ tại dự án Vinhomes Ocean Park 3. Doanh thu lũy kế 9 tháng năm 2023 cao gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 94.600 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng quý 3 giảm 26% về 10.700 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng 9 tháng đạt 32.300 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ 2022.

Tính đến cuối tháng 9/2023, Vinhomes đã bán 76% trên tổng số căn hộ ở dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 51% số căn hộ tại Vinhomes Ocean Park 3. Trong đó, doanh nghiệp đã bàn giao gần 9.000 căn thấp tầng tại Vinhomes Ocean Park 2 và 2.400 căn tại Vinhomes Ocean Park 3 (đã bao gồm các căn thuộc hình thức BCC – hợp tác phân chia lợi nhuận).

Biên lợi nhuận gộp trong 9 tháng 2023 giảm 12 điểm % so với cùng kỳ còn 36,7%, do một phần các căn hộ bàn giao tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3 thuộc hình thức BCC mà VHM chia sẻ lợi nhuận cho đối tác. Biên lợi nhuận gộp quý 3/2023 đạt 45,7%, giảm 6,5 điểm % so với cùng kỳ. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp đã cải thiện từ mức 22,3% trong quý 1/2023 và 40,2% trong quý 2/2023 do tỷ trọng của các căn bàn giao thuộc hình thức BCC giảm dần qua các quý.

Doanh số chưa ghi nhận của VHM giảm từ mức cao của năm 2022 (nghìn tỷ đồng).

Mega Grand World (18,7ha) là khu phức hợp giải trí và thương mại quy mô lớn nằm trên vị trí giáp ranh giữa Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3, đã được mở bán vào tháng 7/2023 và dự kiến sẽ chính thức khai trương vào tháng 12 này. Tính đến cuối tháng 9, dự án đã ghi nhận 500 đơn đặt cọc trên tổng số hơn 800 căn shophouse.

Với sự hỗ trợ từ hệ sinh thái Vingroup – Vincom Retail hay VinWonder để vận hành các mảng hoạt động bán lẻ và giải trí, Mega Grand World sẽ không chỉ thu hút được khách hàng đến trải nghiệm dịch vụ trong khu, mà đồng thời sẽ giúp tăng lượng khách đến Vinhomes Ocean Park 2 và 3 nói chung.

Bên cạnh đó, do Vinhomes Ocean Park 2 và 3 có vị trí địa lý ở ngoại thành Hà Nội (thành phố Hưng Yên), việc có cơ sở vật chất như trên để giúp khách hàng có được trải nghiệm sống tương tự như ở nội đô là điều cần thiết. Vì vậy, VNDirect đánh giá phân khu này sẽ giúp thúc đẩy hoạt động bán hàng đối với phần còn lại ở Vinhomes Ocean Park 2 and 3 trong năm 2024-2025.

VHM cũng dự kiến mở bán phân khu nhà ở xã hội (NOXH) nằm trong phạm vi dự án Vinhomes Star City (Thanh Hóa) vào cuối năm 2023. Dự án NOXH ở KCN Nam Tràng Cát (Hải Phòng) đã được điều chỉnh quy mô từ 26ha lên 33ha, và được kỳ vọng sẽ mở bán trong năm 2024. Ngoài ra, dự án NOXH ở thành phố Đông Hà (Quảng Trị) cũng được dự kiến mở bán trong năm 2024.

Tình hình tài chính lành mạnh

Với năng lực triển khai dự án theo đúng tiến độ đã được chứng minh của VHM, VNDirect dự báo doanh số bán mới sẽ quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng ở mức 29,4%/57,5% trong năm 2024/2025, khi thị trường bất động sản dần hồi phục, với việc mở bán các đại dự án Vinhomes Vũ Yên, Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Hạ Long Xanh, Vinhomes Long Beach...

Công ty chứng khoán cũng dự phóng lợi nhuận ròng của công ty trong năm 2023 sẽ đạt 37.817 tỷ đồng, tăng 31,2% so với năm 2022. Lợi nhuận ròng năm 2024/2025 sẽ tăng trưởng lần lượt 15,1%/32,3%, đạt 43.538 tỷ đồng và 57.611 tỷ đồng.

VNDirect dự phóng doanh thu và lợi nhuận VHM.

Bên cạnh kết quả kinh doanh khả quan, VNDirect cũng đánh giá VHM là một trong các doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh nhất trong ngành với tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu dao động trong mức quanh 0,1 – 0,2 lần trong 3 năm qua. Khả năng thanh toán lãi vay vượt trội so với ngành ở mức 21,2 lần tại cuối quý 3/2023 (trung bình ngành là 2,1 lần).

Trong tháng 10/2023, VHM đã thu xếp các khoản vay quốc tế với tổng giá trị 250 triệu USD và dự kiến sẽ được giải ngân trong quý 4 này. Trước đó, khoản vay hợp vốn trị giá 280 triệu USD (lãi suất 3,35%/năm + SOFR, kỳ hạn 5 năm) đã được giải ngân trong quý 2/2023; công ty cũng đã công bố về kế hoạch huy động vốn lên tới 500 triệu USD thông qua phát hành trái phiếu quốc tế, thực hiện chậm nhất là vào tháng 4/2024.

“Với việc VHM đã củng cố khả năng thanh toán tốt hơn trong khi gia tăng vay nợ, chúng tôi cho rằng áp lực ngắn hạn lên tình hình tài chính của công ty đến từ việc thực hiện các nghĩa vụ nợ là không đáng kể”, VNDirect nhận định.

So sánh với các công ty cùng ngành về hệ số khả năng thanh toán lãi vay trong 9 tháng 2023.

Với triển vọng doanh nghiệp như trên, VNDirect đánh giá khả quan với cổ phiếu VHM. Công ty chứng khoán giảm mức P/B mục tiêu cho trung bình giá trị sổ sách giai đoạn 2023/2024 từ 1,8 lần xuống 1,3 lần, sau khi đánh giá về diễn biến giao dịch của cổ phiếu VHM trong lịch sử và so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành trong nước.

Với mức giá hiện tại (40.000 đồng), VNDirect đánh giá mức P/B của VHM hiện tại là 1,0 lần, đang thấp hơn so với trung bình ngành và chưa phản ánh hết tiềm năng phát triển của doanh nghiệp.