Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là thị trường chung cư Hà Nội với nhu cầu tìm mua đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối năm 2023. Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm.

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản đang dần phục hồi sau khi "chạm đáy" vào cuối quý 4/2022 đầu quý 1/2023. Tín hiệu phục hồi bắt đầu rõ nét hơn từ đầu quý 1/2024 với biến động mạnh về mức độ quan tâm, đây cũng là đặc điểm mang tính chu kỳ của thị trường bất động sản.

Tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP HCM, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong hai quý đầu năm. Đáng chú ý, chung cư Hà Nội là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh trong nửa đầu năm nay, với mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự bán ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Lượt tìm kiếm các loại hình bất động sản tại TP HCM tuy không biến động mạnh như Hà Nội nhưng cũng ghi nhận mức tăng khá cao. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 45%, lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%, lượt tìm kiếm chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%.

Batdongsan.com.vn chỉ ra, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối năm 2023. Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm.

Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm 2024 đã tăng vọt 31% so với cùng kỳ năm 2023. Tại thời điểm tháng 5, giá rao bán chung cư Hà Nội đã ngang ngửa TP HCM, đạt 50 triệu đồng/m2.

Đến thời điểm hiện tại, chung cư nội đô phía Tây Hà Nội có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi được rao bán trên 100 triệu đồng/m2. Nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại các tỉnh thành xung quanh gần như không có.

Tại TP HCM, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngoại trừ loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng 6% so với cùng kỳ, các loại hình còn lại không có biến động đáng kể.

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 công bố ngày 4/7 của Đất Xanh Service cũng chỉ ra, loại hình căn hộ chung cư có mức tăng trung bình cao nhất lên đến 20% tại khu vực phía Bắc, riêng thị trường Hà Nội có mức tăng giá trung bình 30% - 40%.

Về nguồn cung, nguồn cung căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) có bước nhảy vọt, với 1.700 căn mới được mở bán trong quý 2/2024, trong đó 94,7% từ quỹ căn của Masteri Ocean Park và Lumiere Evergreen Smart. Bên cạnh đó, sau thời gian dài thiếu vắng căn hộ phân khúc sang trọng, The Gloria by Silk Path (Đống Đa) đã chính thức mở bán và giúp đẩy mặt bằng giá của nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội.

Còn theo báo cáo mới nhất do CBRE công bố ngày 9/7, trong quý 2/2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung trong 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận gần 10.850 căn từ 17 dự án.

“Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội. Trong quý 2 này, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hanoi (giai đoạn 1) và Imperia Sola Park,” báo cáo của CBRE chỉ ra.

Trong khi đó tại TP HCM, trong quý 2, thị trường ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới, nằm tại khu Đông và khu Nam thành phố. Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án hoàn toàn mới là dự án The Aurora ở khu Phú Mỹ Hưng (với 82 căn) và dự án Eaton Park (841 căn) ở quận 2.

Mặt khác, báo cáo từ ba đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra, nguồn cung căn hộ giá hợp lý đang khan hiếm. Việc khan hiếm nguồn cung khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng là một trong những nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng cao.

Trao đổi với Mekong ASEAN, anh Minh Đức hiện sinh sống tại khu vực Cầu Giấy, Hà Nội chia sẻ, anh cảm thấy bất lực trước đà tăng giá nhanh chóng của phân khúc chung cư, nhất là tại khu vực quận Cầu Giấy trong thời gian nửa đầu năm nay. Năm 2023, anh Đức có để mắt tới căn hộ 2 phòng ngủ thuộc dự án Mipec Rubik 360 tại Xuân Thủy, quận Cầu Giấy với mức giá rơi vào khoảng 2,8 – 3,8 tỷ đồng.

“Lúc đó, tôi chần chừ nên không xuống tiền ngay. Bây giờ, môi giới đang rao bán với giá không dưới 4,5 tỷ đồng. Trên các diễn đàn chuyển nhượng, hầu hết các bài đăng đều rao với mức giá trên dưới 5 tỷ. Số tiền đó vượt quá khả năng chi trả của gia đình,” anh Đức cho hay.

Cùng ý kiến rằng giá chung cư hiện đang quá cao, chị Ngọc Thúy trú tại quận Thanh Xuân cho biết gia đình mới có ý định mua căn hộ chung cư để ở trong vòng một năm gần đây do muốn con cái tiện đi học, tuy nhiên quyết định này lại rơi vào thời điểm chung cư nâng lên một mặt bằng giá khác, dù vậy, chị Thúy cho biết đã chuẩn bị sẵn một khoản tiền vừa đủ và tìm kiếm các chung cư trong tầm giá không quan trọng mới hay cũ chỉ cần thuận tiện cho việc đi lại và gần trường của con.

“Gia đình đã chuẩn bị sẵn khoảng 5 tỷ đồng và tìm mua các chung cư trong tầm giá, hiện tại số tiền này mới đủ mua các dự án tại khu vực trung tâm, thuận tiện đi lại. Các chung cư chuyển nhượng mà gia đình quan tâm tại khu vực Yên Hòa, Trung Kính, Mạc Thái Tổ đều dao động trong khoảng 4,5-5 tỷ đồng, môi giới cũng thông báo giá một số căn hộ cao cấp đã qua sử dụng tại khu vực này đang có xu hướng tăng,” chị Thúy chia sẻ.

Mặc dù giá chung cư liên tục tăng cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, số liệu từ Batdongsan.com.vn chỉ ra, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường; 48% môi giới tham gia khảo sát của đơn vị nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Anh Minh Trường, nhân viên môi giới bất động sản tại Hà Nội thông tin, các dự án của chủ đầu tư Masterise Homes tại khu vực Hà Nội đang có tỷ lệ hấp thụ cao, một phần là do đây là các dự án mới, xây dựng và bàn giao đúng tiến độ; một phần là do chính sách cho vay mua tại các dự án này đang được ưu đãi tốt nhất thị trường.

Tại thị trường thứ cấp, anh Trường chia sẻ, hoạt động chuyển nhượng diễn ra sôi động tại các khu chung cư của Vinhomes, nhất là tại hai khu Vinhomes Smart City Tây Mỗ và Vinhomes Ocean Park 1 Gia Lâm. Dù tình trạng bán cắt lỗ vẫn còn, nhưng nhìn chung lượng giao dịch khá ổn định.

Bên cạnh đó các dự án xa hơn như Thăng Long Victory, khu đô thị An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội cũng được nhiều khách hàng quan tâm do giá chuyển nhượng phù hợp với túi tiền nhiều gia đình, dao động khoảng 2,1-2,5 tỷ đồng cho căn 2 ngủ 2 vệ sinh.

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, mặc dù lượng quan tâm đến nhà riêng mới chỉ hồi phục 87%, đất nền phục hồi 60% so với quý 1/2021, hai loại hình này nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch trong nửa đầu 2024.

Nhu cầu tìm kiếm đất nền và nhà riêng toàn quốc trong quý 2 tăng lần lượt là 33% và 18% so với quý 1/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Một số tỉnh miền Bắc, như Hưng Yên có mức độ quan tâm đất nền tăng đến 194%, nhà riêng tăng 70%. Hà Nội cũng chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%, nhà riêng tăng 48%.

Chị Thu Hằng, nhân viên văn phòng công chứng tại Hà Nội cho biết, nửa đầu năm nay, có rất nhiều người đến làm thủ tục công chứng giấy tờ chuyển nhượng nhà đất, nhiều nhất là ở khu vực Cầu Giấy và Mỹ Đình.

Bên cạnh đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá​. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

Với tình trạng căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng giá và nguồn cung hạn chế, dự báo thị trường đất nền sẽ tiếp tục tăng lên khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực.