Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang có phần hạ nhiệt. Ảnh minh hoạ

Dè dặt phát hành trở lại

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu (VBMA), về trái phiếu doanh nghiệp dựa trên công bố từ trang thông tin của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong tháng 5, có 1 đợt phát hành ra công chúng trị giá 300 tỷ đồng của CTCP Đầu tư và Thương mại TNG và 34 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, tổng giá trị phát hành là 23.805 tỷ đồng.

Nhóm Ngân hàng thương mại đứng đầu về giá trị phát hành trong tháng với 14.629 tỷ đồng, chiếm 60,68% tổng giá trị phát hành. Trong đó, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phương Đông (OCB) có giá trị phát hành lớn nhất với 2.600 tỷ đồng (chiếm 10,78% tổng giá trị phát hành) với 2 đợt phát hành trái phiếu kỳ hạn 3 năm. Theo sau là Ngân hàng Quân đội (MB Bank) với giá trị phát hành 2.500 tỷ đồng (chiếm 10,37% giá trị phát hành) và Ngân hàng Á Châu (ACB) với 2.000 tỷ đồng (chiếm 8,29% giá trị phát hành).

Nhóm bất động sản xếp ở vị trí thứ hai, phát hành 6.879 tỷ đồng trái phiếu, tương đương 28.53% tổng giá trị phát hành. Trong đó, nổi bật nhất là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland) với 5.774 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 10 năm. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành khác là Long Thành Riverside (55 tỷ đồng), Bất động sản An Gia (300 tỷ đồng), Địa ốc Mỹ Phú (700 tỷ đồng).

Tính từ đầu năm đến hết tháng 5/2022, có tổng cộng 160 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 104.828 tỷ đồng (chiếm 92,09% tổng giá trị phát hành) và 17 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.996 tỷ đồng (chiếm 7,91% tổng giá trị phát hành). Giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 11% và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 23% so với cùng kỳ năm trước.

Nhóm ngân hàng đang dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng giá trị 42.382 tỷ đồng, tương đương 37,4% tổng giá trị phát hành. Kỳ hạn từ 1 đến 3 năm chiếm phần lớn giá trị phát hành trong nhóm này với 31.049 tỷ đồng, chiếm 73,26% và với kỳ hạn từ 7 năm trở lên chiếm 23,44% với giá trị phát hành là 9.935 tỷ đồng.

Nhóm bất động sản đứng ở vị trí thứ hai với 37.395 tỷ đồng, chiếm 32,9%. Trong đó, Novaland phát hành nhiều nhất với 7.574 tỷ đồng, xếp sau là CTCP Đầu tư và Phát triển Eagle Side với 3.930 tỷ đồng.

Trầm lắng sau giai đoạn phát triển nóng

Theo Báo cáo Bộ Tài chính vừa gửi lên Chính phủ, năm 2021, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản là nhóm dẫn đầu phát hành trái phiếu với tỷ trọng lần lượt 36,18% và 33,16% tổng khối lượng phát hành, theo sau là các doanh nghiệp thương mại dịch vụ, sản xuất và xây dựng, chiếm lần lượt 5,5%; 4,59% và 3,19%.

Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành hơn 212.000 tỷ đồng trái phiếu ra thị trường (tương đương gần 9,1 tỷ USD). Các doanh nghiệp bất động sản có khối lượng phát hành trái phiếu lớn năm vừa qua có thể kể đến như: CTCP Đầu tư và Xây dựng Vạn Trường Phát, CTCP Osaka Garden, Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Mediterranena Revival Villas, Novaland, Vinaconex, TNR Holdings...

Đến quý 1/2022, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ đã tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2021, đạt 104.752 tỷ đồng. Trong đó, trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành chiếm tới 67%, tương đương gần 70.200 tỷ đồng.

Tuy nhiên sau vụ việc huỷ bỏ hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu Tân Hoàng Minh, cơ quan chức năng có động thái kiểm soát tín dụng ngân hàng và trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đã có phần dè dặt hơn. Trong tháng 4, không có đợt phát hành nào từ các công ty địa ốc. Trong tháng 5, giá trị phát hành cũng chỉ bằng một nửa so với khối ngân hàng.

Cần chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn

Tại Hội thảo "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản" tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 ngày 5/6, ông Nguyễn Quang Thuân - Tổng giám đốc FiinGroup cho biết, việc kiểm soát các kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu vào lĩnh vực bất động sản là cần thiết nhưng chưa phải giải pháp bền vững cho thị trường. Dữ liệu của FiinGroup cho thấy 2 nguồn vốn này chỉ chiếm 31% cơ cấu nợ của 54 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn doanh nghiệp huy động được là từ hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp khác hoặc tiền trả trước của khách hàng.

Theo ông Thuân, mặc dù thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng yếu, nhưng bình diện chung năng lực tín dụng của toàn ngành vẫn ở mức an toàn. Hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu năm 2021 chỉ 0,48, còn tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức 7,05, cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp tương đối ổn định. Điều đáng nói, trong cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án nhà ở điển hình, lãi vay chỉ chiếm 4,6%.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Tổng giám đốc FiinGroup.

Tổng giám đốc FiinGroup cho rằng, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đã khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà. Cùng lúc này, doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn thấp, khiến áp lực đáo hạn trái phiếu thêm nặng nề, với 63% giá trị trái phiếu tính đến cuối tháng 4 sẽ đáo hạn vào 2024. Chính vì vậy, ông Thuân cho rằng Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn, trên cơ sở đảm bảo lợi ích hài hòa cho nhà đầu tư cá nhân.

Ông Thuân đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư, cũng như tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu, cụ thể là chuẩn hóa bản cáo bạch như thị trường chứng khoán, duy trì công khai thông tin suốt vòng đời của trái phiếu. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ có đủ thông tin để tự tin đầu tư.

Tại Diễn đàn kinh tế và doanh nghiệp 2022 ngày 4/6, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính quốc gia cho biết, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang bị đình trệ do thiếu minh bạch, thiếu biện pháp giám sát hữu hiệu và do cơ quan chức năng thanh tra, chỉnh sửa pháp lý.

Việc đình trệ khiến doanh nghiệp không thể phát hành mới để tiếp tục dự án, không thể đảo nợ để hoàn trả nợ cũ; ít dự án mới. Doanh nghiệp không có nguồn lực tài chính để phát triển dự án. Thực tế này khiến đầu cơ thứ cấp gia tăng và đẩy giá bất động sản gắn với đất tăng mạnh.

Ngoài tác động tới thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp bị đình trệ có thể tác động toàn bộ thị trường tài chính nói chung (gồm cả ngân hàng và chứng khoán). Điều này đã xảy ra nhiều lần trên thế giới và ở Việt Nam. Vì vậy trong ngắn hạn, để lành mạnh thị trường trái phiếu, ông Nghĩa kiến nghị, cần nâng cao tính minh bạch và tự chịu trách nhiệm của doanh nghiệp. Cơ quan chức năng tăng cường biện pháp giám sát từ xa, dựa trên tiêu chí như báo cáo tài chính trung thực. Giám sát thường xuyên tránh để rơi vào tình trạng rất xấu rồi mới xử lý, thanh tra hàng loạt gây sốc lớn cho thị trường.

Trong báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội về một số nội dung liên quan đến nhóm vấn đề chất vấn tại Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, Bộ đang nghiên cứu để sớm trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung nghị định 153 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và quốc tế. Trong đó tập trung quản lý chặt chẽ việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, đầu tư của nhà đầu tư cá nhân; giám sát phương thức phân phối trái phiếu...

Đồng thời, Bộ đã có kế hoạch rà soát Luật chứng khoán, Luật doanh nghiệp để sửa đổi các quy định về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, điều kiện nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, các biện pháp, chế tài xử phạt để tăng tính răn đe và thẩm quyền Ủy ban Chứng khoán nhà nước trong giám sát dòng tiền và quản lý, giám sát các hoạt động trên thị trường.

Về tổ chức điều hành thị trường, ông Phớc nêu rõ sẽ khẩn trương thiết lập thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, đưa tất cả trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được đăng ký, lưu ký tại trung tâm lưu ký chứng khoán và được giao dịch tại sở giao dịch chứng khoán. Việc này nhằm tăng tính minh bạch của thị trường và giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp từ khâu phát hành đến giao dịch.