TS. Đậu Anh Tuấn - Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI. Ảnh: Quochoi

Đây là ý kiến của TS. Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI đưa ra tại Phiên họp thứ V Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo), sáng 10/3.

Nhấn mạnh tầm quan trọng của Luật Đất đai, TS. Đậu Anh Tuấn cho biết đây là một trong những đạo luật lớn, quan trọng, tác động sâu rộng tới đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh của Việt Nam.

Trong Dự thảo, một số chế định quan trọng có ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh cần phải cân nhắc kỹ, đó là việc chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm; hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài; giải quyết các mẫu thuẫn giữa quy định tại Dự thảo Luật Đất đai với các quy định khác có liên quan...

Liên quan đến chế định chuyển từ thuê đất trả tiền một lần sang thuê đất trả tiền hàng năm, vị chuyên gia cho biết, theo quy định của Luật Đất đai hiện nay thì quyền của người sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn trả tiền một lần khá nhiều. Dự thảo đã cố gắng cân bằng quyền của hai nhóm chủ thể này theo hướng đặt ra khái niệm “quyền thuê” và cho phép bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp… quyền thuê này. Như vậy, sự khác biệt giữa quyền của người sử dụng trả tiền một lần và hàng năm được giảm bớt.

TS. Đậu Anh Tuấn đánh giá, đây là bước sửa đổi hợp lý nhưng vẫn tồn tại sự khác biệt về việc tính tiền thuê đất và rủi ro số tiền này bị thay đổi qua các năm tiếp theo.

Nghị quyết 18 đưa ra phương hướng giảm trường hợp thuê đất trả tiền một lần và tăng những trường hợp trả tiền hàng năm, với mục đích là tránh thất thu ngân sách. Tuy nhiên, điều này lại đẩy rủi ro cho doanh nghiệp khi bị phá vỡ phương án tài chính kinh doanh, do tiền thuê đất bị tăng đột biến. Với sự thiếu ổn định của môi trường kinh doanh như vậy thì rất khó để doanh nghiệp yên tâm đầu tư lớn, tạo việc làm.

Do đó, TS Đậu Anh Tuấn đề nghị bổ sung quy định về giới hạn tăng tiền thuê đất hàng năm. Ví dụ, các địa phương được phép quyết định tiền thuê đất hàng năm theo hướng dẫn, nhưng tốc độ tăng tối đa không quá 1, 2 lần tốc độ lạm phát. Như vậy Nhà nước vẫn có thể tăng tiền thuê đất trong trường hợp cần thiết nhưng không đẩy hết rủi ro cho doanh nghiệp.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định – Chủ tịch Hội đồng khoa học của UBTVQH phát biểu khai mạc phiên họp. Ảnh: Quochoi

Về vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận đất đai, TS Đậu Anh Tuấn cho rằng, Dự thảo hiện có quy định về việc chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải dành quỹ đất đã đầu tư kết cấu hạ tầng để doanh nghiệp nhỏ và vừa thuê (Điều 195.8).

Quy định này về mặt lý thuyết có thể sẽ giúp các doanh nghiệp nhỏ và vừa tiếp cận được đất đai đã có hạ tầng. Tuy nhiên, có thể sẽ dẫn đến tình trạng hạ tầng dành cho doanh nghiệp nhỏ và vừa không có đơn vị phù hợp vận hành, dịch vụ cung cấp không phù hợp, không có ai quản lý vận hành…, do các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ có nghĩa vụ bàn giao quỹ đất đã có hạ tầng, còn UBND tỉnh thì khó có thể vận hành các hạ tầng này để cung cấp dịch vụ cho doanh nghiệp nhỏ và vừa.

TS. Đậu Anh Tuấn đề xuất có thể nghiên cứu phương án tương tự như chính sách về nhà ở xã hội đang được thảo luận hiện nay. Theo đó, chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp buộc phải dành một tỷ lệ nhất định đất cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Phần đất này có thể được xác định như một dạng quota tín chỉ và cho phép các nhà đầu tư hạ tầng mua bán, trao đổi với nhau.

Liên quan đến chế định thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tài chính nước ngoài, TS. Đậu Anh Tuấn cho biết, Luật Đất đai hiện nay và dự thảo đều có quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân Việt Nam mà không được phép thế chấp cho tổ chức tài chính nước ngoài.

Quy định cấm thế chấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu là nhằm mục đích cấm việc cá nhân, tổ chức nước ngoài có được quyền sử dụng đất nếu bên đi vay không thể trả nợ. Theo vị chuyên gia, Việt Nam vẫn có thể cho tổ chức nước ngoài nhận thế chấp nhưng khi bên đi vay không trả được nợ thì cấm việc chuyển nhượng tài sản cho phía nước ngoài mà chỉ cho phép họ bán lại cho một cá nhân, tổ chức khác tại Việt Nam.