Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà phát biểu tại cuộc họp. Ảnh: VGP

Đó là yêu cầu của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại cuộc họp về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, chiều 7/8.

Phó Thủ tướng cho biết, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội đang gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Phân tích nguyên nhân của tình trạng này, Phó Thủ tướng cho rằng những sai phạm về định giá đất chủ yếu là do áp dụng sai phương pháp hoặc sử dụng dữ liệu đầu vào không khách quan, minh bạch, chính xác. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân do việc áp dụng, vận dụng phương pháp định giá phức tạp, cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường chưa đầy đủ, tin cậy dẫn đến mỗi phương pháp lại cho ra một kết quả khác nhau.

Theo Phó Thủ tướng, thời gian tới, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp, bảo đảm trung thực, khách quan, "sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường".

Về việc sửa đổi Nghị định 44, Phó Thủ tướng yêu cầu cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn. Theo ông, các phương pháp định giá đất (so sánh, thu nhập, thặng dư) đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng, trong đó, thông tin, dữ liệu đầu vào về thị trường đất đai là cơ sở quan trọng để áp dụng phương pháp định giá chính xác. Mỗi phương pháp định giá được áp dụng tương ứng với điều kiện thông tin, dữ liệu đầu vào của từng thửa đất.

Vì vậy, Phó Thủ tướng đề nghị Bộ TN&MT phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, hiệp hội, để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tuỳ tiện, chủ quan.

"Tiêu chí thông tin đầu vào phải thống nhất, minh bạch, công khai, đơn giản và khả thi, làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp", Phó Thủ tướng nói và yêu cầu cơ quan soạn thảo làm rõ thẩm quyền, trách nhiệm của các cơ quan quản lý, tổ chức tư vấn định giá, hội đồng thẩm định giá… trong trình tự thủ tục tiến hành định giá đất.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý, ngay cả khi dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua cho phép áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thì những phương pháp định giá khác vẫn cần được áp dụng đối với những khu vực chưa thu thập đầy đủ dữ liệu đất đai theo vùng giá trị. Với những địa phương theo dõi sát được giá biến động của thị trường đất đai trên địa bàn, thì có thể tiến tới áp dụng xác định phương pháp định giá theo vùng giá trị.

Cuộc họp được tổ chức trực tiếp và kết nối trực tuyến với điểm cầu tại UBND nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước. Ảnh: VGP

Giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá

Theo báo cáo của Bộ TN&MT, có 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định 44, bao gồm các phương pháp: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Vì vậy, việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 (Nghị định) là cần thiết để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất; đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể.

Dự thảo Nghị định quy định về định giá đất theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát, đơn giản thủ tục, giảm tối đa các khâu trung gian. Hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc thực hiện xác định giá đất cụ thể, thẩm định phương án giá đất, quyết định giá đất.

Sửa đổi quy định về đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất để thực hiện dự án đầu tư và hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương phát huy nguồn lực đất đai, bổ sung nguồn cung, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Rà soát, hoàn thiện các phương pháp định giá đất, trong đó lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh; sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức thực hiện.

Quy định cụ thể điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất để thống nhất trong việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp định giá đất; nguồn thông tin được thu thập để áp dụng phương pháp định giá đất; mở rộng các trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất…

Dự thảo cũng bổ sung quy định khi áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư thì đồng thời phải đối chiếu với kết quả xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể đối với trường hợp UBND cấp tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể; trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn các định giá đất; xử lý chuyển tiếp đối với một số trường hợp…