Lượng mở bán chung cư tại Hà Nội quý 1/2023 thấp nhất trong vòng 3 năm trở lại đây. Ảnh: Quách Sơn.

Nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản TP Hà Nội quý 1/2023 vừa được CBRE Việt Nam công bố chỉ rõ, đối với thị trường chung cư, tâm lý thận trọng của cả chủ đầu tư và người mua nhà trong giai đoạn hiện tại khi thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất cao, tín dụng bị thắt chặt cùng với sự gián đoạn của kỳ nghỉ Tết khiến nguồn cung mở bán mới ngưỡng hạn chế.

Tất cả nguồn cung mới trong quý 1/2023 đều là đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ các quý trước. Theo phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, phần còn lại là các sản phẩm cao cấp.

Doanh số bán hàng ở ngưỡng xấp xỉ nguồn cung mở bán mới. Số căn bán được ghi nhận trong quý 1/2023 giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và giảm 54% so với quý trước. Mặc dù vậy, CBRE bắt đầu ghi nhận sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong và Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây là một dấu hiệu tích cực cho thị trường tại thời điểm hiện tại.

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý 1/2023 được ghi nhận trung bình ở mức 46,7 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý, phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 30,8 triệu đồng/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng từ 5% tới 15% theo năm). Mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại.

Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3-8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu khi hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000 - 15.000 căn tại Hà Nội trong năm 2023, trước bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương với năm 2022 và thấp hơn 15% - 20% so với năm 2021.

Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị. Phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến vẫn chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới và giá bán sơ cấp dự kiến sẽ vẫn duy trì ở ngưỡng 44,6 - 49,2 triệu đồng/m2 trong năm.

Doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới trong năm, nguồn cầu chủ đạo sẽ đến từ người mua nhà để ở. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong thời gian trở lại đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.

Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, trong quý 1/2023, nguồn cung mở bán mới ghi nhận khoảng 1.250 căn, chỉ bằng 1/5 số căn mở bán của quý liền trước, tuy nhiên vẫn là lượng mở bán cao nhất ghi nhận được trong quý đầu tiên của một năm kể từ năm 2020.

Ước tính tại thời điểm cuối quý 1/2023, số căn nhà ở gắn liền với đất tiêu thụ được trên thị trường đạt khoảng 1.130 căn, gần bằng với quý trước tuy nhiên chỉ bằng 1/5 số căn bán được trong một quý ở giai đoạn quý 2 – quý 3/2022. Phần lớn số căn bán được đến từ 2 dự án đại đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 do chủ đầu tư liên tiếp triển khai các đợt mở bán kể từ quý 2 năm ngoái.

Về giá bán, giá chào bán trung bình của nhà ở gắn liền với đất trên thị trường sơ cấp quý này giảm nhẹ 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu tới từ sự khác biệt về vị trí và loại hình sản phẩm mở bán mới trong quý này dẫn đến giá chào bán thấp hơn so với quý trước. Trong khi đó, giá chào bán thứ cấp ở quý này giảm tiếp 3% so với quý trước xuống còn hơn 154 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm thuế GTGT), tương đương mức giảm 11% so với mức đỉnh lập hồi quý 3/2022.

Đây là đợt giảm giá bán thứ cấp thứ hai liên tiếp sau chuỗi tăng dài kể từ đầu năm 2019. Xét theo khu vực, hầu hết các quận đều ghi nhận mức giảm giá bán thứ cấp từ 2-3%. Trong đó, Long Biên và Gia Lâm của Hà Nội và Hưng Yên (khu vực giáp ranh Hà Nội) là các khu vực chứng kiến mức giảm mạnh hơn, trung bình từ 6-7% do thanh khoản chậm lại bởi các biến động trên thị trường tài chính.

Trong thời gian tới, CBRE Việt Nam dự báo, nhiều khả năng xu hướng giảm giá bán nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ duy trì trong quý tiếp theo nhưng với tốc độ chậm hơn. Phần lớn các chủ đầu tư sẽ tiếp tục “chờ và xem” trước khi tung ra thị trường quỹ hàng còn lại của những dự án hiện hữu hoặc triển khai dự án mới, kéo theo sự sụt giảm về lượng mở bán mới.

Một số dự án mới được kỳ vọng sẽ chính thức ra mắt tại thị trường Hà Nội trong giai đoạn 2023-2025 bao gồm Vinhomes Cổ Loa, Mailand Hanoi City, Legacy Garden Nguyễn Xiển và Him Lam Vĩnh Tuy. Tổng số căn mở bán giai đoạn 2023-2025 dự kiến đạt hơn 16.000 căn.

Thị trường văn phòng sẽ đón nhận thêm nhiều nguồn cung mới

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý 1/2023, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào thêm một dự án hạng A mới, Lancaster Luminaire, với tổng diện tích thuê hơn 21.000 m2 NLA tại khu vực Ba Đình – Đống Đa, nâng tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội lên đến hơn 1,6 triệu m2 NLA vào cuối quý.

Trong đó, các dự án Hạng A chiếm 38% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ thuần của hai phân hạng ở quý này đạt hơn 6.000 m2, giảm 36% theo quý và tăng 3% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của cả hai phân hạng dự kiến sẽ cải thiện khi giá thuê của các dự án hiện hữu và dự án mới có sự điều chỉnh để thu hút khách thuê dẫn đến các hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn.

Tỷ lệ trống ở văn phòng hạng A tăng lên 28,6%, tăng 1,0 điểm phần trăm theo quý và giảm 2,1 điểm phần trăm theo năm, chủ yếu đến từ việc dự án mới hạng A ghi nhận tốc độ lấp đầy chậm. Thêm vào đó, tỷ lệ trống văn phòng hạng B tăng nhẹ 0,3 điểm phần trăm theo quý và tăng 1,3 điểm phần trăm theo năm, đạt 11,9%, do một vài khách thuê chuyển về tòa nhà trụ sở của họ.

Mặc dù đối mặt với những thách thức kinh tế, giá thuê văn phòng hạng A vẫn tăng nhẹ do chủ nhà quyết định cải tạo nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ tại một vài dự án lâu năm, hoạt động ổn định, tại Khu Trung Tâm, tăng 2,6% theo quý và tăng 6,6% theo năm, đạt 623.703 đồng/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B vẫn giữ nguyên, với mức giá trung bình là 342.333 đồng/m2/tháng, ghi nhận tăng 0,5% theo quý và tăng 3,7% theo năm.

Thị trường văn phòng Hà Nội được dự kiến sẽ đón nhận thêm một lượng đáng kể nguồn cung mới từ giờ cho đến cuối năm 2023, với tổng diện tích NLA bổ sung trên 110.000 m2. Một vài dự án lớn điển hình sẽ khai trương trong năm nay là Lotte Mall, BRG Diamond Plaza, Vinaconex Diamond,...

Việc tiếp nhận thêm nguồn cung mới sẽ thúc đẩy các hoạt động cho thuê diễn ra sôi động hơn. Trong thời điểm còn nhiều thách thức kinh tế, giá thuê ở cả Hạng A và Hạng B được dự đoán sẽ được giữ ổn định ở mức hiện tại trong năm nay. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống cũng được dự đoán sẽ chịu áp lực tới từ sự ảnh hưởng của làn sóng nguồn cung mới này.

Mặt bằng bán lẻ không ghi nhận nguồn cung mới

Trong quý 1/2023, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung bán lẻ mới. Tổng diện tích sàn bán lẻ cho thuê (NLA) hiện tại đạt khoảng 1,1 triệu m2.

Về hoạt động thị trường, giá chào thuê trung bình tại tầng 1 (không bao gồm phí dịch vụ và VAT) quý này của các mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm Hà Nội giữ ở mức 3,4 triệu đồng/m2/tháng. So với cùng kỳ năm ngoái, giá chào thuê đã tăng gần 35% do liên tục thiếu vắng nguồn cung mới khiến các mặt bằng bán lẻ hiện hữu ở khu vực Trung tâm càng được các thương hiệu bán lẻ săn đón. Tỷ lệ trống trung bình của khu vực Trung tâm trong quý 1/2023 đạt 4,8%, giữ nguyên so với thời điểm cuối năm 2022.

Đối với các vị trí ngoài trung tâm, giá chào thuê trung bình đạt 633.082 đồng/m2/tháng, giữ nguyên so với quý trước và tăng 13,8% theo năm. Tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,1 điểm phần trăm theo quý lên 14,7%, tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ trống đã giảm 2,2 điểm phần trăm. Dư âm hậu Covid-19, sức cạnh tranh cao cũng như thiếu vắng sự quản lý bài bản là một trong những yếu tố khiến một số trung tâm thương mại ở khu vực rìa thành phố vắng khách thuê.

Đến cuối năm 2023, dự kiến Hà Nội sẽ đón nhận thêm hơn 116.000 m2 nguồn cung mặt bằng bán lẻ bán lẻ mới. Phần lớn các mặt bằng này được phát triển ở khu vực Ngoài Trung tâm, trong đó đáng chú ý là các dự án Lotte Mall Hà Nội ở phía Tây Hồ Tây và Vinaconex Diamond ở phía Nam, cung cấp tổng cộng hơn 84.800 m2 NLA diện tích bán lẻ.