Ngày 15/9, JLL Việt Nam tổ chức họp báo công bố báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026. Báo cáo này là ấn phẩm định kỳ hai năm một lần do JLL và LaSalle xây dựng và quản lý kể từ năm 1999. Chỉ số đánh giá 88 thị trường trên toàn cầu dựa trên 256 tiêu chí, trải rộng ở sáu hạng mục: Đo lường hiệu suất thị trường (25%), Pháp lý và quy định (23,5%), Nền tảng thị trường (16,5%), Quy trình giao dịch (15%), Quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%) và Phát triển bền vững (10%). Đây được xem là công cụ tham khảo cho các nhà đầu tư, tổ chức cho vay và doanh nghiệp thuê bất động sản trên thế giới, bởi mức độ minh bạch của một thị trường có tác động trực tiếp đến rủi ro và cơ hội đầu tư.

Theo báo cáo năm 2026, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 thị trường được khảo sát. Với điểm số 3.15, Việt Nam lọt vào nhóm 10 quốc gia có tốc độ cải thiện minh bạch nhanh nhất thế giới trong giai đoạn 2024-2026, đánh dấu sự chuyển mình từ mức "Minh bạch thấp" trước năm 2020 lên "Bán minh bạch".

Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN

Cơ hội thu hút vốn ngoại từ mức độ minh bạch

Dữ liệu của JLL cho thấy sự tương quan trực tiếp giữa việc nâng hạng minh bạch và khả năng thu hút vốn. Trong 7 tháng đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng mức của cả năm trước và xác lập mức kỷ lục trong vòng một thập kỷ.

Chia sẻ với Mekong ASEAN, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết mức độ minh bạch của thị trường là yếu tố cốt lõi mang tính quyết định đến sự tự tin của nhà đầu tư nước ngoài. Theo bà Trang, khi bước vào một thị trường mới, nhà đầu tư luôn xem xét kỹ lưỡng quy trình kiểm duyệt, cơ hội lựa chọn và lượng vốn sẵn sàng giải ngân.

Bà Trang nhấn mạnh hơn 95% tổng vốn đầu tư toàn cầu hiện tập trung ở 15 thị trường minh bạch cao, trong khi hàng trăm quốc gia thuộc nhóm còn lại chỉ thu hút chưa tới 5 phần trăm dòng vốn. Thực tế, nhóm thị trường minh bạch cao trên thế giới hiện chỉ có khoảng 15 quốc gia nhưng lại đang thâu tóm phần lớn dòng tiền toàn cầu. Phần vốn ít ỏi còn lại mới được phân bổ cho hàng trăm quốc gia thuộc nhóm bán minh bạch hoặc kém minh bạch.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN

Theo Tổng giám đốc JLL Việt Nam, mức độ minh bạch của thị trường là yếu tố then chốt để xác định sự tự tin của nhà đầu tư nước ngoài. Sự rõ ràng về dữ liệu giúp các tổ chức quốc tế thuận lợi hơn trong việc tìm kiếm lựa chọn đầu tư và thực hiện quy trình kiểm duyệt.

"Thị trường càng minh bạch, nhà đầu tư càng sẵn sàng đẩy nhanh quy trình ra quyết định và đưa ra các khoản giải ngân với quy mô lớn hơn rất nhiều so với một thị trường kém minh bạch," bà Trang nói với Mekong ASEAN.

Động lực từ chuẩn hóa dữ liệu định giá

Theo báo cáo của JLL, tại các thị trường thuộc nhóm "Minh bạch cao", với dữ liệu giao dịch công khai và toàn diện, độ chính xác định giá đạt 85%-95%, thời gian định giá trung bình chỉ 5-10 ngày. Trong đó ước tính 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.

Còn tại các thị trường thuộc nhóm "Bán minh bạch" như Việt Nam hiện nay, dữ liệu vẫn còn phân mảnh và hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt 60%-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày, các chuyên gia phải phụ thuộc tới 80% vào kinh nghiệm cá nhân và khảo sát thủ công, làm tăng rủi ro pháp lý và chi phí thu thập thông tin.

Lãnh đạo JLL Việt Nam giải đáp các vấn đề về minh bạch bất động sản. Ảnh: Vũ Miên/Mekong ASEAN

Trao đổi với Mekong ASEAN, ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro JLL Việt Nam đánh giá, việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường từ năm 2026 đang làm thay đổi mô hình định giá tài sản của các nhà đầu tư tổ chức.

Theo ông Phước, trước đây thị trường tồn tại khoảng cách lớn giữa giá đất nhà nước và giá giao dịch thực tế, vô tình tạo ra sự bất cân xứng thông tin. Khi bảng giá mới được áp dụng, chi phí đầu vào của các dự án sẽ biến động mạnh, đặt ra thách thức lớn cho các chủ đầu tư trong việc dự phóng dòng tiền và xác định lợi nhuận kỳ vọng.

Ông Phước phân tích thêm, sự thiếu vắng cơ sở dữ liệu tập trung khiến quá trình định giá tại Việt Nam gặp nhiều trở ngại. Các đơn vị tư vấn không thể sử dụng ngay nguồn dữ liệu trên thị trường mà phải tự xây dựng các bộ lọc khắt khe để loại trừ những giao dịch mang tính đầu cơ hoặc không phản ánh đúng giá trị thực. Việc phụ thuộc quá nhiều vào kinh nghiệm chuyên gia thay vì dữ liệu công khai khiến tính chính xác của các báo cáo định giá bị giảm sút.

"Việc thiếu minh bạch thông tin dẫn tới tình trạng cùng một tài sản nhưng bốn, năm đơn vị định giá lại đưa ra những quan điểm khác nhau, khiến nhà đầu tư hoang mang vì không biết con số nào mới là đúng," ông Phước nhận định.

Sáu trụ cột nâng hạng thị trường

Theo JLL, lộ trình minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam cần tập trung vào sáu trụ cột. Đầu tiên là hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai và xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất toàn quốc. Cùng với đó, thị trường cần áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế IPMS nhằm nâng cao độ tin cậy của báo cáo thẩm định.

Tiếp theo, cơ quan quản lý cần đẩy mạnh công bố dữ liệu về thị trường tín dụng bất động sản thương mại. Trụ cột thứ năm là thúc đẩy chứng nhận công trình xanh gắn liền với quy hoạch tổng thể và cơ sở dữ liệu rõ ràng. Cuối cùng, thị trường cần tăng cường yêu cầu công bố thông tin đối với các doanh nghiệp niêm yết.

Trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị toàn cầu nhiều biến động, tính minh bạch ngày càng đóng vai trò quyết định đối với nhà đầu tư quốc tế. Các xu hướng ứng dụng trí tuệ nhân tạo, tái phân bổ dòng vốn vào phân khúc tăng trưởng và yêu cầu bảo đảm năng lượng đang thay đổi cách thức ra quyết định đầu tư. Thực tế này đòi hỏi Việt Nam phải nhanh chóng củng cố sáu trụ cột minh bạch nhằm giữ vững lợi thế cạnh tranh trong thu hút vốn ngoại.