Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu tại phiên họp. Ảnh: Quochoi

Đây là ý kiến của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo) tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội sáng 12/4.

Theo tờ trình Dự thảo, Chính phủ đề xuất áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai (bất động sản trên giấy) bắt buộc phải qua sàn giao dịch. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Liên quan đến nội dung này, nhiều ý kiến từ Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đồng thuận rằng không nên bắt buộc. Chủ tịch Quốc hội cho rằng, Dự thảo chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch.

"Còn tôi là người mua tôi chọn tham gia hay không là quyền của tôi. Tôi tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi. Nghị quyết 18 về đất đai nêu vấn đề tăng cường thanh toán không tiền mặt thì không thấy trong dự án luật, lại bắt buộc giao dịch qua sàn. Cứ lúc thế này, lúc thế kia rất khó cho thị trường”, ông Huệ nói.

Chủ tịch Quốc hội cũng lưu ý Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai, xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, nhưng trong dự thảo luật không có điều khoản cụ thể về nội dung này. Ông đề nghị tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo luật.

Các đại biểu tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023. Ảnh: Quochoi

Tại báo cáo thẩm tra của Uỷ ban Kinh tế (UBKT), ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế cho rằng, quy định tại Dự thảo chưa làm rõ an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; chưa rõ trách nhiệm của sàn giao dịch khi chủ đầu tư xảy ra tranh chấp, hay không thực hiện đúng cam kết.

Chẳng hạn, quy định "giấy xác nhận giao dịch qua sàn" tại khoản 5 Điều 61 còn chung chung, chưa rõ giá trị pháp lý. Hay giấy xác nhận giao dịch qua sàn là "cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch kê khai nộp thuế cho Nhà nước, đăng ký biến động, sang tên quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất" chưa thống nhất với Luật Đất đai, các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.

“Chưa kể, việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng trung gian, chi phí và được tính vào giá giao dịch. Một số ý kiến phản ánh việc giao dịch qua sàn có thể làm tăng chi phí từ 8-10%”, báo cáo thẩm tra nêu.

Theo UBKT, thực tế có hiện tượng các sàn câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả. Do đó, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để độc quyền, câu kết, gây ảnh hưởng đến minh bạch thị trường và quyền lợi các bên trong kinh doanh bất động sản.

Theo cơ quan thẩm tra, sàn chỉ là một trong các phương thức để giao dịch, nên cho phép các bên tham gia được quyền chọn giao dịch qua sàn hoặc không qua sàn. Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín, việc giao dịch trực tiếp vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.

Giải trình về nội dung trên, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ, nguyên tắc giao dịch qua sàn bất động sản chỉ quy định với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Còn lại là khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua, cho thuê giao dịch qua sàn.

Ông Nghị cho biết, thực tế hiện nay, các chủ đầu tư tùy điều kiện có thể lựa chọn sử dụng dịch vụ sàn hoặc thành lập sàn riêng để giao dịch. Theo thống kê, cả nước hiện có khoảng 1.000 sàn giao dịch bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư, tổ chức bán hàng thông qua sàn giao dịch của dịch vụ môi giới và các tổ chức môi giới. Các chủ đầu tư quy mô lớn mới tổ chức sàn giao dịch hoặc có bộ phận bán hàng riêng.

Bộ trưởng Xây dựng cho biết tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội, rà soát kỹ hơn để quy định đảm bảo khả thi, tiện lợi cho các bên tham gia giao dịch.