Cơ hội và thách thức của doanh nghiệp bất động sản khi đẩy mạnh nguồn cung

Việc đẩy nhanh dự án giúp doanh nghiệp bất động sản bổ sung nguồn cung, qua đó cải thiện dòng tiền kinh doanh. Tuy nhiên điều này cũng sẽ làm tăng đòn bẩy tài chính.

Ảnh minh họa

Trong báo cáo phân tích phát hành ngày 23/9, đơn vị xếp hạng tín nhiệm VIS Rating cho biết, giao dịch bất động sản trên toàn quốc trong quý 2/2024 đã đạt mức cao nhất kể từ quý 4/2022, cùng với sự gia tăng liên tục của giá bất động sản tại Hà Nội và TP HCM.

Trong 12-18 tháng tới, VIS Rating dự báo tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp. Các chủ đầu tư lớn như Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) và Đất Xanh (DXG) sẽ dẫn đầu ngành về doanh số bán hàng từ các dự án nhà ở mới ra mắt tại Hà Nội và TP HCM. Trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của những chủ đầu tư này đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.

Ngoài ra theo VIS Rating, việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới. Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án mới diễn ra nhanh hơn, nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP HCM và các thành phố lớn khác trong 12-18 tháng tới.

Các quy định vừa ban hành sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy cao phát triển các dự án mới còn các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG và Sun Group dự kiến sẽ không bị ảnh hưởng và sẽ hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ. Nguồn cung nhà ở xã hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục tiêu năm 2025 của Chính phủ là 428.000 căn và sẽ cần thời gian để tăng lên một cách đáng kể.

Nhu cầu nhà ở cao trong 6 tháng đầu năm 2024, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và giá nhà ở sơ cấp tăng mạnh tại Hà Nội và TP HCM.

Về vấn đề tài chính, số liệu của VIS Rating trong 6 tháng đầu năm 2024 cho thấy, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với cùng kỳ), Văn Phú Invest (VPI, tăng 54%), DIG (tăng 59%) và KDH (tăng 33%). Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới.

Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm. Hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như Đầu tư LDG, Quốc Cường Gia Lai (QCG) và Novaland (NVL).

Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao (44%) trong quý 2/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế (CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất. Ngoài ra, khoảng 105.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong 2025. VIS Rating ước tính khoảng 50% trái phiếu đáo hạn của các chủ đầu tư trong 12 tháng tới có nguy cơ chậm trả gốc lãi, phần lớn liên quan đến các chủ đầu tư đã chậm trả gốc/lãi gần đây như NVL, Sunshine, Vạn Thịnh Phát và Hưng Thịnh.

Một số công ty bất động sản lớn đã tăng nợ đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2024 để thực hiện dự án.

Theo đơn vị phân tích, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các chủ đầu tư đã được cải thiện trong 2024, nhờ vào sự tăng trưởng của các khoản tín dụng ngân hàng cho kinh doanh bất động sản và việc phát hành cổ phiếu tăng gấp đôi so với năm trước. Tuy nhiên, phát hành trái phiếu bất động sản mới trong 8 tháng đầu năm 2024 giảm 5% so với cùng kỳ và khả năng sẽ duy trì ở mức thấp do các yêu cầu phát hành chặt chẽ hơn và những thay đổi sắp tới trong luật chứng khoán.

Theo dự thảo luật hiện hành, những thay đổi được đề xuất bao gồm yêu cầu bắt buộc về tài sản thế chấp đối với trái phiếu phát hành ra công chúng và trái phiếu phát hành riêng lẻ bị giới hạn chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức.