Cổ phiếu bất động sản là nhóm ngành chịu tác động tiêu cực nhất trong năm 2022, do tác động của tình hình vĩ mô chung như lạm phát, lãi suất và các sự kiện nội tại ngành. Vậy nhóm cổ phiếu này đã thực sự đi qua vùng “sương mờ”, và những tín hiệu tích cực gần đây có đủ để làm sáng bức tranh của ngành trong năm 2023?
Nhiều thách thức chờ đợi
Trong báo cáo chiến lược 2023 mới công bố, Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS) nhận định, ngành bất động sản đang dịch chuyển về chu kỳ đình trệ. Sau khi trải qua chu kỳ tăng giá mạnh từ năm 2019, mặt bằng giá có xu hướng chững lại vào quý 3/2022. Thêm vào đó, những sự kiện gây chú ý gần đây như các cuộc thanh tra của Chính phủ nhằm vào hoạt động huy động vốn, kênh trái phiếu cũng gây nên nỗi lo tâm lý đến sức mua của thị trường.
Theo TPS, lạm phát có thể tiếp tục gây sức ép lên thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trong tháng 11, CPI của Việt Nam tăng hơn 4,37% so với cùng kỳ với lạm phát cơ bản tiếp tục nhích lên 4,81%. Diễn biến giá cả hàng hóa tăng trong giai đoạn cuối năm có thể ảnh hưởng đến mục tiêu lạm phát 4% của năm 2022 và 4,5% trong năm 2023. Trong trường hợp giá cả hàng hóa chung tiếp tục giữ xu hướng tăng, lãi suất có thể tiếp tục được điều chỉnh theo định hướng chung của NHNN.
Lãi suất gia tăng sẽ gây ra tác động kép đối với ngành bất động sản khi áp lực nợ vay sẽ ảnh hưởng đến khả năng và tiến độ phát triển dự án của chủ đầu tư. Ở phía cầu, tính hấp dẫn đối với kênh bất động sẽ giảm trước lãi suất huy động cao của ngân hàng cũng như lãi vay đối với người đi vay mua các sản phẩm nhà ở, kéo theo giảm thanh khoản tại thị trường sơ cấp và thứ cấp.
 |
Ngành bất động sản đang dịch chuyển về chu kỳ đình trệ. |
Bên cạnh lãi suất tăng mạnh, một trong những điểm nghẽn lớn nhất mà các nhà phát triển bất động sản đang gặp phải là thiếu hụt nguồn vốn từ 3 kênh chính: NHNN tăng cường giám sát và thắt chặt nguồn tín dụng chảy vào bất động sản; kênh trái phiếu cũng trở nên hạn chế trong giai đoạn hiện tại khi Nhà nước đang tăng cường quản lý thị trường ; nguồn vốn huy động từ kênh chứng khoán khó khả thi khi thị trường biến động.
TPS lưu ý, động thái nới room tín dụng của NHNN là nhằm tài trợ vốn, chủ yếu là vốn lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và không có định hướng cấp vốn cho các dự án đầu tư hay bất động sản.
Tuy chưa có nhiều thông tin về hoạt động cấp tín dụng trong năm 2023, nhưng nhóm phân tích cho rằng nguồn tín dụng cho nhóm bất động sản vẫn sẽ tương đối hạn chế dựa trên cơ sở thanh khoản thị trường tuy giảm nhưng vẫn duy trì ổn định; các sản phẩm bất động sản trung tâm vẫn trong xu hướng tăng; tỷ giá USD/VND tuy đang trong xu hướng điều chỉnh nhưng vẫn cao hơn mức đầu năm; lạm phát có dấu hiệu nhích lên trong các tháng gần đây.
Ngành bất động sản còn gặp khó khăn trong khâu pháp lý ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Theo số liệu thống kê, nguồn cung của thị trường trong năm 2022 sụt giảm rõ rệt với chỉ 40.000 sản phẩm mới được mở bán trong 9 tháng 2022, tương đương khoảng 20% giai đoạn trước dịch vào năm 2019.
Không những suy giảm về số lượng, cơ cấu sản phẩm còn có sự phân hóa mạnh về chất lượng khi hầu hết các dự án đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên. Việc tỷ lệ hấp thụ trong năm 2022 đạt mức thấp nhất kể từ năm 2015 cho thấy sự bất cân xứng giữa phân khúc chào bán và nhu cầu thị trường. Một trong những nguyên nhân chính của việc này là sự khó khăn của doanh nghiệp trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý và triển khai dự án thuộc phân khúc trung cấp.
Theo Chủ tịch HoREA, hiện tại các khó khăn về thủ tục chiếm 70% các vướng mắc của các dự án bất động sản đang được đầu tư. Tại TP HCM trong giai đoạn 2016 – 2022, có hơn 1.500 dự án được triển khai trong giai đoạn nhưng các dự án hoàn thành chỉ chiếm khoảng 29%. Việc chậm tiến độ triển khai do khúc mắc trong khâu pháp lý đang là vấn đề lớn cho ngành bất động sản khi các nhà phát triển đang rất cần dòng tiền từ dự án để cơ cấu nợ vay trong bối cảnh lãi suất gia tăng.
 |
 |
Ngành bất động sản vẫn đang trên đà tăng trưởng
Trước các thông tin tương đối tiêu cực về tình hình ngành bất động sản, TPS lưu ý đây là vấn đề khó khăn trong giai đoạn ngắn và trung hạn; Nhà nước cùng các bộ, ban ngành liên quan đang nỗ lực để đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn chung của ngành.
Về hướng phát triển dài hạn, nhóm phân tích cho rằng ngành bất động sản vẫn đang trên đà tăng trưởng thúc đẩy từ nhu cầu nhà ở khi cơ cấu dân số đang chuyển dịch về nhóm 24 – 40 tuổi, sự khác biệt về phân bổ dân cư và chất lượng hạ tầng sẽ hỗ trợ độ thu hút bất động sản tại các khu vực trọng điểm, thay đổi cơ cấu thu nhập sẽ thúc đẩy nhu cầu cho các sản phẩm phân khúc cao cấp.
Với nhóm cổ phiếu bất động sản, TPS cho biết, với việc ngành bất động sản nói riêng và TTCK Việt Nam nói chung đi vào kênh giảm giá mạnh từ đầu năm, định giá các doanh nghiệp trong ngành đã được đưa về vùng chiết khấu sâu. Đối với các doanh nghiệp đang bị ảnh hưởng mạnh bởi tin tức tiêu cực và áp lực giải chấp như NVL và PDR, mức định giá P/B các cổ phiếu này đang ở vùng tiệm cận mức thấp nhất trong giai đoạn 5 năm.
Ở các doanh nghiệp còn lại, có thể thấy mức định giá trên sổ sách hiện đã điều chỉnh mạnh so với trung vị giao dịch lịch sử và dưới mức trung bình ngành. Đặc biệt vào đầu tháng 10, giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp đã về dưới mức giá trị sổ sách khi giảm theo đà điều chỉnh của thị trường. Với lực cầu mạnh được kích hoạt, các cổ phiếu nhìn chung đã xác định vùng đáy ngắn hạn.
 |
Tuy các cổ phiếu bất động sản hiện tại đã về vùng định giá tương đối thấp nhưng trước những diễn biến tương đối xấu của ngành trong thời gian sắp tới, TPS cho rằng ngành sẽ tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh trước khi các chiến lược cân đối nợ vay và dòng tiền được phản ánh vào kết quả kinh doanh.
Ở thời điểm hiện tại, nhóm phân tích ưa thích các cổ phiếu có hiệu suất sử dụng vốn cao, lượng hàng tồn kho vừa phải, dòng tiền mạnh và nợ vay không quá cao. Bên cạnh đó, tiến độ triển khai các dự án nên được chú trọng trong bối cảnh các thủ tục pháp lý đang là rủi ro lớn ảnh hưởng đến việc xác định dòng tiền bán hàng trong tương lai.
