Dãy nhà phố thuộc Dự án Khu dân cư Tân Thịnh. Ảnh: LDG

Chưa đủ pháp lý đã bán hàng thu tiền

Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai vừa ký Kết luận thanh tra số 01/KT-UBND về việc thanh tra toàn diện dự án Khu dân cư Tân Thịnh tại xã Đồi 61, huyện Trảng Bom. Trong đó, Chủ tịch UBND tỉnh đề nghị chuyển Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh điều tra dấu hiệu tội phạm hình sự liên quan đến Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, theo Báo Đồng Nai.

Dự án Khu dân cư Tân Thịnh có diện tích hơn 18ha được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư và giới thiệu địa điểm vào năm 2016, được quy hoạch với mục đích đất ở dự án thời kỳ 2011-2020 và chuyển tiếp đến năm 2030. Năm 2018, UBND tỉnh ban hành quyết định chấp thuận chủ trương cho CTCP Đầu tư LDG đầu tư xây dựng.

Diện tích đất của dự án có nguồn gốc từ 402 thửa đất của Nông trường cao su An Viễng và các hộ gia đình, cá nhân. Theo kết luận điều tra, Công ty LDG đã sử dụng các thửa đất thông qua các hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận ủy quyền sử dụng đất và mua bán đất bằng giấy viết tay không đúng quy định của pháp luật.

Sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đến nay, Công ty LDG không thực hiện báo cáo tình hình triển khai dự án theo quy định, chưa thực hiện thủ tục trình Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, trạm y tế, khu thương mại dịch vụ và giáo dục.

Vị trí Dự án Khu dân cư Tân Thịnh (Viva Park). Ảnh: LDG

Đến thời điểm thanh tra (tháng 6/2021), Công ty LDG chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chưa được cấp giấy phép xây dựng để thực hiện đầu tư xây dựng dự án.

Thế nhưng từ năm 2018-2020, LDG đã tổ chức thi công 680 căn nhà, trong đó có 198 căn biệt thự, 290 căn nhà liên kế đã thi công xong; 192 căn nhà liên kế đang thi công dang dở. Ngoài ra, đã thi công hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện, xử lý nước thải, công viên cây xanh.

Trong khi dự án chưa đủ điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì Công ty LDG đã ký hợp đồng nguyên tắc mua bán nhà với 60 khách hàng với số tiền hơn 132 tỷ đồng. Trong số này, đã thanh toán cho công ty từ 25-95% giá trị hợp đồng, có 7 hộ chuyển đến sinh sống.

Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang gần 500 tỷ đồng

Dự án khu dân cư Tân Thịnh có tên thương mại khu đô thị thông minh Viva Park. Theo giới thiệu của LDG, Viva Park được đầu tư theo mô hình khu đô thị áp dụng tiêu chuẩn nhà ở thông minh, nằm liền kề Khu du lịch sinh thái thác Giang Điền, nằm trên tuyến đường chính kết nối KCN Giang Điền, Sân bay Long Thành.

Theo báo cáo tài chính quý 4/2022 của LDG, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tồn kho của Dự án khu dân cư Tân Thịnh vào ngày 31/12/2022 là gần 464 tỷ đồng, giảm nhẹ 5 tỷ so với thời điểm đầu năm. Đây cũng là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các dự án đang xây dựng của LDG.

Ngoài ra, tại Dự án khu dân cư Tân Thịnh, LDG còn ghi nhận chi phí phải phải trả ngắn hạn hơn 152 tỷ đồng.

Tại thời điểm cuối năm 2022, tổng chi phí, sản xuất kinh doanh dở dang của LDG là 1.144 tỷ đồng, chiếm 15% tổng tài sản. Trong đó, công ty đã sử dụng một số sản phẩm để đảm bảo cho các khoản vay tại VPBank, Sacombank, SeABank, VietinBank.

Năm 2022, doanh thu thuần của LDG đạt 276 tỷ đồng, giảm 54% so với 2021, chỉ thực hiện được 16% kế hoạch năm. Nguyên nhân cơ bản vẫn là sự suy giảm của việc buôn bán hàng hóa bất động sản (giảm 68% về mức 181 tỷ đồng) trong khi đây là mảng chiếm tới 65% tổng doanh thu năm 2022. Hoạt động cung cấp dịch vụ và môi giới bất động sản gần như tê liệt với doanh thu chỉ 1,5 tỷ đồng.

Mặc dù doanh thu tài chính tăng 27% (đạt 202 tỷ đồng) nhưng chi phí cao, cộng thêm khoản lỗ khác 11 tỷ đồng kéo lợi nhuận trước thuế của công ty về còn 8 tỷ đồng, giảm 97% so với năm trước đó; lãi sau thuế chỉ vỏn vẹn 4 tỷ đồng, gần như "bốc hơi" trọn vẹn so với cùng kỳ. Con số này cũng chỉ tương đương 1,3% chỉ tiêu lợi nhuận đã đề ra.

Dòng tiền kinh doanh của LDG âm 36 tỷ đồng do tăng các khoản phải thu (775 tỷ đồng), chi trả lãi vay (87 tỷ đồng). Dòng tiền đầu tư dương 26 tỷ đồng cho thấy công ty phải trông chờ vào việc đi vay. Nợ phải trả đến cuối năm của doanh nghiệp địa ốc này tăng 19% so với đầu năm lên mức 4.658 tỷ đồng, trong đó nợ vay ngắn hạn tăng 26% lên 772 tỷ đồng (gồm khoản nợ trái phiếu gần 360 tỷ đáo hạn cuối năm 2023).

Kết luận thanh tra của UBND tỉnh Đồng Nai cũng chỉ rõ trách nhiệm của hàng loạt tổ chức, cá nhân liên quan đến sai phạm tại dự án Khu dân cư Tân Thịnh, như UBND xã Đồi 61, Phòng TN-MT và Phòng Quản lý đô thị huyện Trảng Bom, Thanh tra Sở Xây dựng, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh… Đồng thời kiến nghị xử lý trách nhiệm hơn 20 cá nhân và 13 tổ chức. Trong đó, hành vi của ông Hoàng Văn Dung, nguyên Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, liên quan ký xác nhận trên trang 4 của 5 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị đề nghị chuyển cơ quan điều tra làm rõ dấu hiệu hình sự.