Vướng mắc về pháp lý và sự mất cân đối trong cấu trúc là những trở ngại chủ yếu khiến thị trường bất động sản rơi vào thế khó như hiện tại. Vì vậy, yêu cầu cấp bách là các giải pháp để tháo gỡ những nút thắt này.
“Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải toả, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường”, ý kiến của TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia tại tọa đàm "Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức tại TP HCM ngày 25/2.
Về vốn cho thị trường bất động sản, TS Cấn Văn Lực cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư bất động sản.
TS Cấn Văn Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Ngược lại, vị chuyên gia không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, vì năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho bất động sản đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn.
TS Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. Vị chuyên gia đề xuất nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%.
Nhiều doanh nghiệp vướng mắc ở đất khu công nghiệp, tiền thuê đất, thuế… muốn nộp cũng không được vì địa phương sợ trách nhiệm, không dám làm. Vai trò của địa phương vô cùng quan trọng, cho nên cuộc họp trực tuyến toàn quốc vừa qua giữa Thủ tướng với các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp bất động sản là cú hích rất lớn cho các địa phương, doanh nghiệp phải vào cuộc.
Chờ đợi Nghị quyết của Chính phủ
Văn bản pháp lý mà thị trường ngóng chờ nhất tại thời điểm hiện tại chính là Nghị quyết của Chính phủ sau Hội nghị tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững ngày 17/2.
Tại dự thảo Nghị quyết được xây dựng ngay sau Hội nghị, mục tiêu được đưa ra là tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản.
Trong đó tháo gỡ các vướng mắc về quy định pháp luật và trình tự, thủ tục cũng như tổ chức triển khai thực hiện các dự án, nhất là liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng. Tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường. Tháo gỡ khó khăn về các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu... khơi thông dòng vốn và tạo tính thanh khoản cho thị trường.
Về nguồn vốn tín dụng, dự thảo Nghị quyết đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,...); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
Tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân…
Về nguồn vốn trái phiếu, dự thảo Nghị quyết nêu giải pháp kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
 |
Chênh lệch trong cơ cấu sản phẩm là một trong những bất cập của thị trường bất động sản hiện nay. |
Với việc thực thi pháp luật của các địa phương, dự thảo Nghị quyết đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát, lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn để đánh giá cụ thể nguyên nhân, lý do các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Từ đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư cho các dự án.
Khẩn trương lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường…
Kỳ vọng Nghị định 65 khơi thông dòng vốn
Trong báo cáo về ngành bất động sản cập nhật ngày 23/2, các chuyên viên phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS) nhận định, Chính phủ đang tích cực tìm hướng ra cho ngành bất động sản.
MAS kỳ vọng Nghị định 65 về trái phiếu sẽ được sửa đổi sẽ giúp khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp từ quý 3/2023.
Theo đó, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 65, với nhiều đề xuất như lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm, thay vì áp dụng ngay như hiện nay; đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu…
Theo MAS, nhà ở xã hội được chú trọng trong tương lai cũng là một trong những điểm sáng để phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể, Chính phủ đặt mục tiêu xây hơn 1 triệu nhà ở xã hội từ nay đến 2030, và đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho các dự án này.
Ngoài ra, nhiều chủ trương khuyến khích người có thu nhập thấp như hỗ trợ 2% lãi suất cho nhà dưới 2 tỷ trở xuống, sửa đổi Luật Nhà ở theo đó thắt chặt quy định giao dịch thứ cấp nhà ở xã hội, đồng thời quy định địa phương phải bố trí quỹ đất làm nhà ở xã hội khi lập quy hoạch. Bên cạnh đó, các khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán cho người thu nhập thấp cũng đang được cải tổ để nhanh gọn hơn.
