Cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua trong Kỳ họp thứ 6, Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục được thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5 đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản.
Trong báo cáo cập nhật ngày 24/1, Chứng khoán MB (MBS) cho rằng, Luật Đất Đai (sửa đổi) sẽ có tác động tích cực đến nguồn cung bất động sản dân dụng trong trung – dài hạn nhờ giải quyết vướng mắc trong vấn đề định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Đồng thời sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm bớt áp lực vốn thông qua các phương án trả tiền thuê đất hàng năm thay vì một lần như trước đây.
Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương.
MBS nêu một số nội dung đáng chú ý của Luật Đất Đai (sửa đổi) và đánh giá tác động:
Bổ sung quy định các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng dự án. Điều này tạo điều kiện pháp lý cho các doanh nghiệp nước ngoài tham gia góp vốn để thực hiện các thương vụ M&A tại Việt Nam; mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam.
Bổ sung thêm các trường hợp có thể trả tiền đất hàng năm thay vì trả 1 lần, giúp giảm bớt áp lực vốn cho các chủ đầu tư bất động sản trong thời gian đầu triển khai. Quy định này sẽ tác động tích cực tới các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp nhờ giảm bớt gánh nặng chi phí tiền thuê đất trong thời gian đầu. Hơn nữa, giá thuê ước tính có thể tăng 8% mỗi năm, cao hơn mức tăng của tiền thuê đất từng năm khoảng 3% (tính theo CPI của 5 năm gần nhất).
Quy định cụ thể về trường hợp giao đất thông qua đấu thầu và không qua đấu thầu, giúp xác định cụ thể cơ chế giao đất của địa phương nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án. Điều này góp phần đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và đem lại nguồn cung cho thị trường. Dự án có thể được tháo gỡ vướng mắc nhờ quy định này điển hình là Vinhomes Đan Phượng (hợp đồng BT đổi đất lấy hạ tầng)…
Bổ sung thêm khoản thu khi dự án chậm tiến độ, tức có hình thức xử phạt tài chính đối với các chủ đầu tư gây lãng phí đất khi không triển khai dự án. Điều này hạn chế hành vi đầu cơ đất của các doanh nghiệp.
Quy định về khung giá đất và giá đền bù sát với giá thị trường, giúp giải quyết vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay. Các dự án có thể được giải quyết vướng mắc như: Khu đô thị Tân Tạo (Khang Điền), Khu đô thị Long Tân (DIC Group)…
Quy định về định giá đất với việc bổ sung thêm một số phương pháp định giá đất thay vì chỉ sử dụng khung giá đất. Quy định này sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất (hiện là vướng mắc pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản), góp phần giúp các dự án khơi thông vướng mắc và đi vào triển khai như Izumi City (Nam Long), Gem Riverside (Đất Xanh)…
Đối với dự án bất động sản khu công nghiệp, quy định giá đất tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuy nhiên khung giá đất cao hơn có thể ảnh hưởng tới biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp. Một số KCN có thể được hưởng lợi là KCN Đồng Phú (Cao su Đồng Phú), KCN Tân Lập (Cao su Phước Hoà)...
Nhìn chung, MBS đánh giá, với Luật Đất đai (sửa đổi), các doanh nghiệp bất động sản lớn, có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến điều chỉnh tăng với mục tiêu phù hợp với giá thị trường. Những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất, nhờ đó các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.
