Doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn

Thị trường bất động sản đã có sự phát triển vượt bậc trong 20 năm qua, tuy nhiên, trải qua một năm 2022 với đầy biến động, thị trường này đã liên tục gặp phải những cơn gió ngược và phải đối diện rất nhiều khó khăn và thách thức.

Tóm tắt tình hình thị trường bất động sản năm vừa qua, tại tọa đàm "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023" diễn ra vào 13/1, ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA), chỉ ra khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% trong số các doanh nghiệp và dự án bất động sản. Tiếp theo là bất cập trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng, đặc biệt là nguồn vốn trái phiếu hiện đang tắc nghẽn.

Về phía doanh nghiệp, ông Châu cho rằng: "Vướng mắc, khó khăn hiện nay là tình trạng thiếu tiền mặt của doanh nghiệp, tình trạng bị giảm thanh khoản. Có doanh nghiệp bị mất thanh khoản, không phải chỉ doanh nghệp nhỏ, mà kể cả những doanh nghệp, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản".

Lý giải nguyên nhân xảy ra tình trạng trên, ông Châu cho biết do giao dịch trên thị trường bất động sản bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng.

"Chẳng những doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả doanh nghiệp và khách hàng đều gặp khó khăn lớn".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA)

Về vấn đề trái phiếu, Chủ tịch HoREA cho biết trong quý I/2023, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Đồng thời, HoREA rất hoan nghênh Bộ Tài chính đã nỗ lực sửa đổi Nghị định 65 để có thời gian giải quyết tình thế bất thường hiện nay của thị trường trái phiếu, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu tiếp tục là kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và phát triển an toàn lành mạnh.

Bên cạnh đó, ông Châu đưa ra đề nghị "Ngân hàng Nhà nước quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi ngày 5/12 Ngân hàng Nhà nước mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ. Cho nên chúng tôi rất mong xử lý được vấn đề này".

Ngân hàng vẫn cho vay với những dự án đầy đủ pháp lý

Trước những vướng mắc về vốn nêu trên trong thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết không phải các ngân hàng không cho vay mà điều họ quan tâm là những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý.

"Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn. Giá cao như vậy ngân hàng có dám cho vay khi không có dòng tiền không?", ông Hùng phân tích.

Quay trở về vấn đề thiếu vốn, ông Hùng chỉ ra, vừa rồi có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Trả lời câu hỏi bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không? Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho rằng: "Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn".

"Ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng".

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

"Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?", ông Hùng nói.

Góp ý tháo gỡ khó khăn cho thị trường, ông Hùng cho biết: "Chính phủ đã có kế hoạch sau Tết sẽ gặp các doanh nghiệp bất động sản để bàn về giải pháp tháo gỡ. Chính các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Như thế thì Ngân hàng cho vay thế nào?".

Ông Hùng nhấn mạnh đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.