KCN Nhơn Trạch 1 do Idico phát triển.

Trong báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) cập nhật ngày 11/1, Chứng khoán SSI cho biết, P/E và P/B của các công ty phát triển khu công nghiệp lần lượt là 12,8x và 1,8x vào năm 2022, giảm nhẹ so với mức 13,6x và 2,1x trong năm 2021.

Nguyên nhân là do lợi nhuận ròng cải thiện với giá cho thuê tăng tại các khu công nghiệp (đối với diện tích còn lại có thể cho thuê) và ghi nhận khoản lợi nhuận hồi tố, lợi nhuận đánh giá lại các khu công nghiệp đã lấp đầy 100%.

Sang năm 2023, SSI cho rằng nhu cầu khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục ổn định, dựa trên nhiều yếu tố hỗ trợ.

Trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng.

Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn, như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), LG với kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD nhằm mục tiêu đưa Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai; hay Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD. Samsung cũng đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác.

Đầu tư vào các KCN Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi, như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30-36% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, tại các trung tâm KCN như Bogor -Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm KCN của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Cải thiện cơ sở hạ tầng với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, đường cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3 & 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.

Trong năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha (với khoảng 29.400 tỷ đồng tổng vốn đầu tư). Tuy nhiên SSI cho rằng, nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023 do khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu; việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.

Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021-2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

SSI dự đoán giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1-2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5-6% so với cùng kỳ.

Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc. Khu công nghiệp Tiến Thành (Hải Phòng) và Gia Bình 2 (Bắc Ninh) với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1-2% trong năm.

Lợi thế công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê

Năm 2023, SSI nhận định lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ, do tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm; giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% tại các khu công nghiệp ở miền Bắc.

Trong số các KCN đã niêm yết, SSI dự báo IDC có thể ghi nhận khoảng 60-80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các KCN Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh. Trong khi đó, BCM ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại KCN Bàu Bàng và KCN Cây Trường. SZC ghi nhận 21ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi (SNZ).

Đáng chú ý, một số công ty phát triển khu công nghiệp đã thay đổi thời gian thanh toán từ 1 năm thành 6 tháng kể từ 6 tháng cuối năm 2022, theo lịch thanh toán như sau: 5% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký MOU, thanh toán 50-60% giá trị hợp đồng trong 10 ngày đến 3 tháng tiếp theo, và thanh toán 95% giá trị hợp đồng trong 3 tháng tiếp theo .

Việc đẩy nhanh tiến độ thanh toán sẽ giúp dòng tiền của các công ty có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, SZC, BCM tích cực hơn, dư nợ sẽ giảm và tỷ lệ chi trả cổ tức tăng lên.

Về chiến lược đầu tư cụ thể, SSI ưa thích các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp như IDC, SZC, BCM, VGC, với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023.