DIG là một trong những nhà phát triển quy hoạch đô thị tổng thể lớn.

CTCP Chứng Khoán Bản Việt (VCSC) vừa cập nhật báo cáo phân tích về DIC Corp với dự báo lợi nhuận ròng năm nay đạt 998 tỷ đồng, đi ngang so với năm ngoái, chủ yếu do chi phí lãi vay cao hơn.

VCSC dự báo việc bàn giao tại Nam Vĩnh Yên giai đoạn 2 và Vị Thanh (Hậu Giang) sẽ đóng góp khoảng 75% vào doanh thu của DIG năm 2022. Sản phẩm chính của các dự án này là đất nền - bắt đầu mở bán vào năm 2021 và dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận trong giai đoạn 2021-2022. Còn khoản lợi nhuận thoái vốn không đáng kể dù việc đánh giá lại quỹ đất/thoái vốn là yếu tố đóng góp chính vào lợi nhuận của công ty trong giai đoạn 2019-2021.

Dự án Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên có quy mô 191 ha, tổng vốn đầu tư 5.957 tỷ đồng. Hiện dự án đã hoàn thành thủ tục đầu tư và phê duyệt thiết kế hạ tầng kỹ thuật, đang triển khai công tác điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 (lần 7) và điều chỉnh chấp thuận đầu tư.

Còn dự án Khu đô thị DIC Victory Hậu Giang (Vị Thanh, Hậu Giang) có quy mô 83,46 ha, tổng mức đầu tư 5.649 tỷ đồng, hiện cơ bản đã hoàn thành các thủ tục pháp lý, được chấp thuận điều chỉnh đầu tư. Dự án cũng đã được phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công và cấp phép xây dựng cho công trình hạ tầng kỹ thuật phân khu 1 (16,49 ha), dự kiến mở bán trong tháng 9/2022.

Dự án Khu đô thị DIC Victory Hậu Giang.

Theo VCSC, DIG là một trong những nhà phát triển quy hoạch đô thị tổng thể lớn, mô hình kinh doanh tập trung vào việc thâu tóm quỹ đất và giải phóng mặt bằng trước khi thương mại hóa một dự án. Quá trình này cần huy động vốn trong trung hạn. Tuy nhiên, những thách thức trong việc huy động vốn do sự giám sát chặt chẽ hơn gần đây của Chính phủ đối với các khoản vay bất động sản và phát hành trái phiếu có thể ảnh hưởng.

Ban lãnh đạo DIG mới đây đã điều chỉnh kế hoạch huy động vốn để tài trợ cho việc phát triển dự án mới. Cụ thể, tại cuộc họp ĐHĐCĐ bất thường vào ngày 14/9 tới đây, DIG sẽ xin ý kiến cổ đông về việc điều chỉnh kế hoạch phát hành cổ phiếu của công ty đã được thông qua tại ĐHĐCĐ vào tháng 4/2022.

Trong phương án điều chỉnh này, DIG đề xuất phát hành 150 triệu cổ phiếu, tương đương 25% tổng số cổ phiếu lưu hành hiện tại (so với 100 triệu cổ phiếu như trước đây) với giá phát hành 20.000 đồng/CP (so với 30.000 đồng/CP như trước đây) cho cổ đông hiện hữu, tỷ lệ 1.000:245,96 (cụ thể, cổ đông sở hữu 1.000 cổ phiếu được mua tối đa 245,96 cổ phiếu mới).

Nếu đợt phát hành quyền này được đăng ký toàn bộ với giá phát hành là 20.000 đồng/CP, DIG có thể huy động được 3.000 tỷ đồng (không đổi so với kế hoạch đã thông qua tại ĐHĐCĐ tháng 4/2022). Số tiền huy động được để đầu tư vào dự án Long Tân.

Giải ngân đầu tư chậm hơn nhiều so với kế hoạch

Trong tờ trình chuẩn bị ĐHĐCĐ ngày 14/9 tới, DIC Corp dự kiến tăng thêm 3.353 tỷ đồng đầu tư Dự án Khu đô thị Du lịch Long Tân, lên 15.971 tỷ đồng. Trong đó, biến động tăng chủ yếu là tăng thêm 1.294 tỷ đồng tiền sử dụng đất phải nộp, tăng 777 tỷ đồng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tăng 474 tỷ đồng chi phí thực hiện kè chống sạt lở bờ sông...

Nhiều năm trở lại đây, DIG liên tục đặt kế hoạch giải ngân vốn đầu tư lớn, nhưng kết quả thực tế rất thấp. Cụ thể, năm 2019, tỷ lệ giải ngân đạt 34,2%, năm 2020 là 42,8%, năm 2021 đạt 32,1%, 6 tháng đầu năm nay chỉ đạt 11,4%. Lý do được công ty đưa ra là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng tại các dự án trọng điểm như Khu Trung tâm Chí Linh (quy mô 93,7 ha), Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu (quy mô 90,5 ha), Khu đô thị Du lịch Long Tân (quy mô 331,9 ha)…

Tính tới thời điểm hiện tại, tỷ lệ giải phóng mặt bằng các dự án nói chung chưa cao. Trong đó, Dự án Khu trung tâm Chí Linh giải phóng được 72,08 ha/93,7 ha; Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu giải phóng được 11,55 ha/90,5 ha; Khu đô thị Du lịch Long Tân giải phóng được 156,15 ha/331,9 ha…

Việc giải ngân đầu tư chậm hơn nhiều so với kế hoạch, cộng với giá đất tăng đã đẩy vốn đầu tư các dự án tăng theo thời gian và DIG liên tục phải huy động thêm vốn bên ngoài, như phát hành cổ phiếu và tăng vay nợ để bổ sung vốn triển khai các dự án đội vốn.

Tính tới thời điểm cuối quý 2/2022, vay và nợ thuê tài chính của DIG là hơn 5.000 tỷ đồng, chiếm 31,8% tổng nguồn vốn; trong đó nợ vay dài hạn chiếm hơn 4.400 tỷ đồng.