MBS đánh giá Vincom Retail là nhà phát triển và điều hành bất động sản bán lẻ lớn nhất và phát triển nhanh nhất tại Việt Nam

Trong quý III/2022, Vincom Retail ghi nhận doanh thu đạt 2.005 tỷ đồng - tăng 8% so với quý trước và tăng 155% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số đạt 793 tỷ đồng (tăng 3% so với quý trước).

Lũy kế 9 tháng năm 2022, doanh thu ròng của VRE (trong đó mảng cho thuê bán lẻ chiếm 94%) đạt 5.224 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 1.944 tỷ đồng, tăng 63%, lần lượt hoàn thành 65% và 81% kế hoạch với động lực chính từ sự phục hồi mạnh mẽ của mảng cho thuê bán lẻ trong khi doanh số bán BĐS chỉ đạt mức thấp do thời gian ghi nhận dự án.

MBS đánh giá đến hết quý 3, tỷ suất lợi nhuận gộp của VRE đã có sự phục hồi theo hình chữ V từ mức đáy trong quý 3/2021 về lại mức tỷ suất lợi nhuận gộp của thời điểm quý 1/2021 (trước làn sóng thứ 2 của Covid-19).

Kết quả kinh doanh theo các quý của VRE

Điều này là nhờ vào giảm dần quy mô gói hỗ trợ khách thuê, tăng trưởng doanh thu cho thuê theo quý tăng trưởng cùng với việc mở rộng diện tích sàn cho thuê (GFA), và các sáng kiến tiết kiệm chi phí bao gồm lắp đặt tấm pin mặt trời, số hóa hoạt động quản lý công việc giúp giảm số lượng nhân viên dù số lượng trung tâm thương mại tăng lên.

Cụ thể, tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng cho thuê TTTM đã phục hồi từ mức 17% trong quý 3/2021 lên 52% trong quý 3/2022, do công ty đã hỗ trợ tiền thuê trong quý 3/2021 trong khi con số này giảm đáng kể trong quý 3/2022. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận gộp của hoạt động bán bất động sản duy trì ở mức cao 54,6% trong quý 3/2022.

Kế hoạch mở mới 6 trung tâm thương mại trong năm 2023

Theo MBS, VRE có lợi thế từ hệ sinh thái Vingroup và các dự án lớn vừa triển khai như trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Smart City (VMM), Vincom Plaza (VCP) Mỹ Tho, Bạc Liêu (trong quý 2/2022). Tính đến hết Q3/2022, VRE có 83 trung tâm thương mại đang hoạt động với tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) bán lẻ đạt xấp xỉ 1,75 triệu m2.

Công ty chứng khoán này đánh giá Vincom Retail là nhà phát triển và điều hành bất động sản bán lẻ lớn nhất và phát triển nhanh nhất tại Việt Nam, vượt xa các đối thủ khác. Mảng bán lẻ hiện tại có tỷ lệ thâm nhập thấp với dư địa tăng trưởng lớn trong khi VRE có vị thế đầu ngành để tận dụng được sự tăng trưởng này đồng thời hưởng lợi từ thị trường bán lẻ hấp dẫn của Việt Nam, được hỗ trợ dài hạn bởi cơ cấu dân số vàng.

VRE đặt mục tiêu khai trương 6 trung tâm thương mại mới bao gồm 2 Mega Mall (diện tích 46.000 m2 tại Grand Park và 66.000 m2 tại The Empire - dự kiến lần lượt khai trương vào tháng 7 và tháng 12/2023) và 4 Vincom Plaza (tại Hà Giang, Bắc Giang, Điện Biên Phủ và Đông Hà).

Các TTTM mới này sẽ nâng tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE lên mức 1,94 triệu m2 vào cuối năm 2023 so với mức 1,57 triệu m2 vào cuối năm 2019 (trước dịch COVID-19). Ngoài ra, MBS dự báo tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE sẽ tăng thêm khoảng 253.000 m2/năm trong giai đoạn 2024-2026.

Dự báo doanh thu năm 2023 tiệm cận 10.000 tỷ đồng

Dự phóng kết quả kinh doanh của VRE

Do hoạt động kinh doanh đã trở lại hoạt động bình thường trên khắp cả nước, MBS kỳ vọng số lượng khách hàng đến các trung tâm mua sắm cũng sẽ phục hồi bền vững, giúp đẩy nhanh việc cắt giảm gói hỗ trợ tiền thuê mặt bằng đến năm 2023.

VRE hiện có thị phần dẫn đầu, nền tảng tài chính lành mạnh với lượng tiền mặt ròng tích cực và sự cộng hưởng mạnh mẽ từ hệ sinh thái Vingroup. VRE cũng có lợi thế trong việc duy trì được mối quan hệ vững chắc với các thương hiệu quốc tế và chuỗi cửa hàng - là những đối tác đang lên kế hoạch mở rộng cửa hàng sau đại dịch

Năm 2022, MBS dự báo doanh thu thuần đạt 8,05 nghìn tỷ đồng (tăng 37% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1,85 nghìn tỷ đồng (tăng 41% so với cùng kỳ), phản ánh kỳ vọng doanh thu cho thuê sẽ tăng trưởng mạnh do cắt giảm đáng kể gói hỗ trợ tiền thuê và đóng góp của các trung tâm thương mại mới khai trương trong năm nay.

Năm 2023, MBS dự báo doanh thu VRE đạt 9,7 nghìn tỷ đồng (tăng 20% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2,6 nghìn tỷ đồng (tăng 40% so với cùng kỳ), với kỳ vọng doanh thu cho thuê tiếp tục phục hồi về mức trước Covid.

Đồng thời, các trung tâm thương mại mở mới trong giai đoạn 2022 - 2023 cũng sẽ thúc đẩy tăng trưởng doanh thu cho thuê. Ngoài ra, với sự phục hồi của hoạt động bán shophouse, doanh thu bán bất động sản cũng có thể tăng trưởng mạnh mẽ vào năm 2023 khi các bất động sản này được bàn giao.

Sử dụng phương pháp định giá RNAV, MBS xác định giá trị mỗi cổ phiếu VRE ở mức 32,800 đồng/CP, tương đương tiềm năng tăng giá 20,1% so với giá hiện tại. Các chuyên gia cho rằng lợi nhuận đã chạm đáy và đang trên đà hồi phục do gói hỗ trợ khách thuê giảm xuống mức tối thiểu. Rủi ro giảm giá chính bao gồm sự chậm trễ trong quá trình phát triển các dự án đô thị lớn của Vinhomes làm ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của VRE, đồng thời những lo ngại về lạm phát có thể khiến tiêu dùng hồi phục yếu hơn dự kiến.