Đây là nhận định của VIS Rating trong báo cáo xếp hạng tín nhiệm ngành bất động sản nhà ở phát hành ngày 6/3.
 |
| Ảnh minh họa. |
Theo đơn vị xếp hạng tín nhiệm, mặc dù có sự cải thiện trong doanh thu ghi nhận và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) của các chủ đầu tư bất động sản nhà ở tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Tuy nhiên, các chủ đầu tư sẽ có hiệu quả hoạt động tốt hơn trong năm 2025 khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng hơn 20 nghị định/thông tư, giúp thúc đẩy hoạt động phát triển dự án và bán hàng.
Số liệu của VIS Rating cho thấy, số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 tăng 16% so với năm 2023 (YoY). Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ mới tăng 90% YoY, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên tới 106%.
“Nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục cải thiện trong năm 2025 nhưng sự phục hồi sẽ không đồng đều. Phân khúc bất động sản nhà ở sẽ phục hồi mạnh mẽ, trong khi phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chậm hơn,” nhóm phân tích nêu nhận định.
 |
| Nguồn cung và nhu cầu nhà ở tăng trở lại. |
Về hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, VIS Rating cho biết, cùng với điều kiện kinh doanh cải thiện, các chủ đầu tư ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đáng kể, tăng 183% YoY trong quý 4/2024, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.
Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đang gặp các vấn đề pháp lý, bao gồm Danh Khôi (NRC), Năm Bảy Bảy (NBB) và Đầu tư LDG (LDG).
Chỉ có 10 trong số 30 công ty trong danh sách theo dõi của VIS Rating hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. Các chủ đầu tư lớn như Đất Xanh (DXG) – công ty mẹ của Bất động sản Hà An, Nam Long (NLG) và Vinhomes (VHM) ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.
Nhóm phân tích kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh, thúc đẩy ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
 |
| Chỉ 10 trên 30 công ty hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024. |
Về tình hình tài chính, số liệu của VIS Rating cho thấy, năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư tăng 20% YoY, lên 208.000 tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án (VHM, NLG, DXG), bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn (NVL, NBB).
Nợ tăng lên dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% YoY, làm suy giảm tỷ lệ bao phủ lãi vay, phản ánh qua EBIT (lợi nhuận trước thuế và lãi vay)/chi phí lãi vay từ 8,7 lần giảm xuống 5,6 lần. Tỷ lệ nợ/EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao), thể hiện tỷ lệ đòn bẩy bình quân, từ 2,7 lần trong năm 2023 tăng lên 3,3 lần trong năm 2024.
Hầu hết các chủ đầu tư có dòng tiền hoạt động âm trong năm 2024 khi nhiều doanh nghiệp đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 (VHM, KDH, PDR). Trong khi đó, một số chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án (NVL, NBB).
VIS Rating kỳ vọng hồ sơ tín nhiệm của ngành sẽ cải thiện trong năm 2025, nhờ dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, dẫn đầu bởi các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, DXG và NLG, với kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.
 |
| Khả năng trả nợ của ngành duy trì mức yếu, phản ánh qua tỷ lệ đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động âm. |
Tín hiệu tích cực khác, theo đơn vị xếp hạng tín nhiệm, là nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% YoY trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Điều này đến từ khả năng tiếp cận vốn tăng lên thông qua vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Trong năm 2024, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 32% YoY, đạt mức cao nhất trong 3 năm qua. Các chủ đầu tư dần khôi phục khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nước, nhờ các cải cách pháp lý và quy định mới được ban hành.
Trong tháng 12/2024, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của ngành đạt 31.200 tỷ đồng (tăng 342% YoY), được hỗ trợ bởi việc áp dụng bảo lãnh thanh toán chủ yếu bởi các ngân hàng. 40% lượng trái phiếu mới phát hành có bảo lãnh thanh toán, tăng đáng kể so với mức 17% trong 11 tháng đầu năm. VIS Rating dự phóng các chủ đầu tư sẽ duy trì khả năng tiếp cận tốt với các nguồn tài chính mới trong năm 2025.
