 |
Như một số đại biểu Quốc hội đặt vấn đề tại kỳ họp bất thường thứ nhất Quốc hội khóa XV vừa qua: Chương trình phục hồi phát triển kinh tế xã hội chưa tung ra, giá đất nhiều nơi đã sốt. Vậy thực tế, có hay không dấu hiệu bong bóng bất động sản đang hình thành và nguy cơ vỡ bong bóng?
Cầu ảo, giá cũng ảo tạo thị trường ảo
“Chắc chắn một nền kinh tế mà chi phí cho đất đai quá lớn thì nền kinh tế đó sẽ đứng không vững. Một trong những điều kiện để phát triển tốt kinh tế là chi phí cho đất đai phải giảm, hay nói cách khác ở mức phù hợp, mà hiện nay giá đất ở Việt Nam đã quá cao rồi”, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường nhận định tại tọa đàm trực tuyến “Làm sao để các biện pháp hạ nhiệt “cơn sốt” bất động sản có tác dụng?” diễn ra ngày 15/1
Ông cũng cho hay có dấu hiệu bong bóng bất động sản thể hiện qua hiện tượng giá đất tăng vọt trong thời gian gần đây. Hiện tượng sốt đất cũng phản ánh xu thế thị trường là luôn luôn tăng chứ khó có thể giảm đi. “Suốt từ ngày đổi mới đến nay, giá đất chỉ có tăng, đứng lại rồi lại tăng chứ chưa thời kỳ nào tỏ ra giảm. Giá đất tăng thì giá đấu giá kiểu gì cũng tăng”, ông nói thêm.
Do vậy bong bóng bất động sản sẽ theo đà tiếp tục nở, dẫn đến giá tiếp tục cao lên. Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ nhận định sẽ không có nguy cơ vỡ bong bóng.
"Chúng ta dự báo lúc nào đó vỡ bong bóng nhưng nó sẽ không vỡ mà cứ to dần. Với đà như thế này, bong bóng không bao giờ vỡ mà sẽ nở tiếp, nở tiếp; giá cứ cao và cao hơn nữa".
Đồng tình với ý kiến này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (VNREA) kiêm Chủ tịch hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, xu hướng tăng giá đất là do quá trình phát triển kinh tế dẫn đến đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng, làm tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên hiện nay, có hiện tượng mức tăng giá đất không tương thích mà gấp nhiều lần mức tăng đầu tư.
Trong khi đó, về phía cầu, có hiện tượng cầu tăng cao nhưng cũng là cầu ảo khi tiền vào không phải tiền đầu tư bất động sản mà là tiền đầu tư tài chính bằng hàng hóa bất động sản, mang tính ngắn hạn.
Nguyên nhân là do các F0 - tức những nhà đầu tư tay ngang ngoài ngành đến từ những ngành kinh tế khác đang bị giảm hiệu quả do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Khi nhóm này đem tiền đi tìm những cơ hội đầu tư khác, một phần rất lớn đổ vào bất động sản. Tuy nhiên tiền này không phải để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng mà là đầu cơ ngắn hạn, dẫn đến cầu ảo.
“Cầu ảo, giá cũng ảo tạo thị trường ảo”, ông Đính nhận định về dấu hiệu bong bóng bất động sản.
Cũng như GS. Đặng Hùng Võ, vị phó chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính cho rằng khó có nguy cơ bong bóng vỡ do khi xảy ra bong bóng, nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ hạn chế xuống tiền. “Họ biết nó đang bong bóng, tức là điểm giá không thật, mà thả tiền vào thời điểm giá không thật này tức là tôi đang lỗ ngay tại thời điểm mua. Thị trường thực tế chứng minh tất cả các khu vực đang nóng, đang sốt là các nhà đầu tư chuyên nghiệp bắt đầu rút ra... Tỷ lệ giao dịch theo vùng nóng theo quan sát của chúng tôi là rất thấp”.
Vị Phó Chủ tịch VNREA nói thêm rằng hiện tượng bong bóng hiện nay diễn ra cục bộ ở một số khu vực chứ không phải toàn thị trường, do đó mức độ nguy hiểm không lớn. Ngoài ra, bong bóng sẽ tự xẹp theo thời gian khi sức mua thấp đi, buộc người bán khéo léo điều chỉnh giá bất động sản trở lại giá trị thực thông qua các chính sách khuyến mãi khủng như mua nhà tặng kèm xe máy, ô tô…
“Khi giá bất động sản không đúng với giá trị thực của thị trường tức là có bong bóng và đương nhiên sức mua sẽ thấp đi. Khi sức mua thấp đi, thậm chí người mua không mua nữa thì người bán sẽ phải căn chỉnh, tức là bong bóng sẽ tự xẹp”.
Dù có vỡ bong bóng hay không, việc giá đất tăng vọt dẫn đến nguy cơ bong bóng phình to chắc chắn gây hệ lụy cho nền kinh tế. Bởi lẽ mặt bằng giá bất động sản tăng sẽ gây tác động đến sự phát triển các dự án khi giá đền bù, chi phí đầu tư tăng vọt tạo thành rào cản hạn chế các nhà đầu tư tham gia vào các dự án phát triển hạ tầng. Điều này về dài hạn sẽ gây bất lợi cho đà phục hồi và phát triển kinh tế.
Ngăn đà tăng giá ảo: Đề xuất đánh thuế, tăng cung
Đánh giá nội hàm thị trường vẫn đang rất tốt, Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính cho rằng nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản cao như thời gian qua là do vấn đề nguồn cung, xuất phát từ rào cản chính các chính sách, quy định của pháp luật làm cho các dự án bất động sản bị dừng lại, không thể tiếp tục hoàn thiện.
Từ quan điểm này, cách giải quyết triệt để nhất là để lập tức tháo gỡ rào cản quy định pháp luật, đẩy vào thị trường nguồn cung.
“Giá bất động sản tiếp tục tăng, căn cơ là do thiếu nguồn hàng. Hàng chưa có, vẫn khan hiếm trong khi dòng tiền đổ vào nhiều hơn, nhu cầu đi tìm bất động sản đất đai để đầu tư tăng… Hàng nghìn dự án cả nước đang nằm đắp chiếu chờ bút ký, chờ con dấu. Nếu tất cả các dự án này được giải quyết thì lập tức cung cầu tự điều tiết. Các dự án tranh nhau bán để thu vốn về thì giá chắc chắn hợp lý hơn”, ông Đính cho hay.
"Giá bất động sản tiếp tục tăng, căn cơ là do thiếu nguồn hàng.… Hàng nghìn dự án cả nước đang nằm đắp chiếu chờ bút ký, chờ con dấu".
Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, GS. Đặng Hùng Võ nhận định giải pháp căn cơ nhất để hạ nhiệt bong bóng bất động sản là tăng thuế bất động sản: “Tôi cho rằng chúng ta chưa ngăn được các bong bóng đang trưởng thành, đang lớn lên là vì nó chẳng chịu đồng thuế nào cả. Thuế trong nước rất thấp, anh có giữ bao nhiêu bất động đi nữa thì anh cũng chẳng phải nộp gì. Vì cứ thế nên anh tiếp tục bỏ tiền ra mua, do đó mới có chuyện giá mua tăng cao”.
Hiện mức thuế đất đai ở Việt Nam là 0,03% trong khi tại một số quốc gia trong khu vực như Singapore, mức thuế này lên đến tối đa 20%. Do đó, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất: “Cách thức để ngăn đà tăng giá ảo rất cao chính là thuế”.
“Tôi cho rằng chúng ta chưa ngăn được các bong bóng đang trưởng thành, đang lớn lên là vì nó chẳng chịu đồng thuế nào cả".
Trước đó, Bộ Tài chính cũng một số lần trình Quốc hội đề xuất thuế tài sản liên quan đến thuế bất động sản, tuy nhiên đến nay các đề xuất này đều chưa được thông qua.
