Khu công nghiệp Việt Nam trước áp lực chuyển đổi mô hình thu hút FDI

Khu công nghiệp (KCN) Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới khi dòng vốn FDI ngày càng đòi hỏi về quy mô lớn, tiêu chuẩn cao và mức độ chọn lọc rõ rệt hơn.

Khu công nghiệp Việt Nam và chu kỳ FDI mới

Savills Việt Nam công bố báo cáo "Tiêu điểm bất động sản công nghiệp 2025 - Bước chuyển để tăng trưởng" (Shift to scale 2025) ngày 12/12/2025. Ảnh: Ngọc Linh

Báo cáo "Tiêu điểm bất động sản công nghiệp 2025 - Bước chuyển để tăng trưởng" (Shift to Scale 2025) của Savills cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp không còn chỉ mở rộng về diện tích, mà đang chịu sức ép chuyển sang giai đoạn tăng trưởng gắn với nâng cao chất lượng, khi mô hình thu hút FDI dựa trên lợi thế chi phí dần chạm ngưỡng.

Dòng vốn FDI vẫn tiếp tục đổ vào các KCN, song tiêu chí lựa chọn điểm đến ngày càng khắt khe hơn, với yêu cầu cao hơn về quy mô, tiêu chuẩn và năng lực hấp thụ.

Khi thị trường công nghiệp đổi pha

Theo Savills, Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn thu hút FDI dựa trên lợi thế lao động giá rẻ và lắp ráp sang giai đoạn mở rộng quy mô đi kèm nâng cao chất lượng. Dòng vốn mới tập trung nhiều hơn vào các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, logistics và công nghiệp hỗ trợ.

Quỹ đất công nghiệp miền Bắc và tỷ lệ lấp đầy Quý 2/2025. Nguồn: Savills Việt Nam

Ở miền Bắc, tổng quỹ đất KCN đang cho thuê đạt khoảng 12.592 ha, với tỷ lệ lấp đầy 86% và giá thuê trung bình 141 USD/m2, tăng so với năm trước. Các địa bàn như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng tiếp tục là điểm đến chính, trong khi Hà Nội hầu như không còn khu công nghiệp đang vận hành.

Quỹ đất công nghiệp miền Nam và tỷ lệ lấp đầy Quý 2/2025. Nguồn: Savills Việt Nam

Tại miền Nam, quỹ đất cho thuê lớn hơn, khoảng 25.700 ha, nhưng tỷ lệ lấp đầy đã lên tới 90%, với giá thuê trung bình 191 USD/m2. TP HCM (cụ thể là khu vực Bình Dương cũ) và Đồng Nai gần như không còn nhiều dư địa, khiến dòng đầu tư dịch chuyển sang tỉnh Tây Ninh (khu vực Long An cũ) và TP HCM (khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ).

Savills nhận định, việc các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, Vành đai 3 TP HCM hay cao tốc Bến Lức – Long Thành dự kiến hoàn thành giai đoạn 2025–2026 sẽ đóng vai trò “mở khóa” cho không gian phát triển công nghiệp mới.

Nguồn cung và tỷ lệ cho thuê đối với nhà kho, nhà xưởng xây sẵn Quý 2/2025. Nguồn: Savills Việt Nam

Ở phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn, tổng diện tích cho thuê đạt khoảng 5,5 triệu m2, giá thuê trung bình 5,1 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy 83%. Điều này cho thấy nhu cầu từ các nhà đầu tư vừa và lớn vẫn duy trì ổn định, bất chấp bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều bất định.

Tuy nhiên, theo TS. Phan Hữu Thắng – Chủ tịch Liên chi hội Tài chính KCN Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT, nay thuộc Bộ Tài chính) – những con số tích cực của thị trường không khỏa lấp được áp lực thay đổi mang tính cấu trúc.

Ông cho rằng, trong nhiều năm, FDI vào Việt Nam chủ yếu dựa trên lợi thế lao động giá rẻ, ưu đãi thuế và vai trò trong các khâu lắp ráp của chuỗi cung ứng toàn cầu. Mô hình này từng đóng góp hơn 70% kim ngạch xuất khẩu và trên 20% GDP, nhưng đang bộc lộ giới hạn khi chi phí lao động tăng nhanh, trong khi chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc theo hướng ưu tiên giá trị gia tăng cao, công nghệ và phát triển xanh.

“Sau gần 40 năm mở cửa, yêu cầu đặt ra cho Việt Nam không chỉ là ‘đón nhà máy’ mà là xây dựng năng lực công nghiệp tự chủ,” TS. Phan Hữu Thắng nhận định. Theo ông, trong bối cảnh các thị trường phát triển ngày càng siết chặt tiêu chuẩn môi trường, công nghệ và truy xuất nguồn gốc, việc tiếp tục cạnh tranh bằng ưu đãi thuế và giá thuê thấp sẽ khó tạo lợi thế dài hạn.

KCN thế hệ mới: từ mặt bằng sản xuất sang hệ sinh thái

Các công trình công nghiệp đạt tiêu chuẩn chứng nhận công trình xanh tiêu biểu. Nguồn: Savills Việt Nam

Sự thay đổi trong yêu cầu của dòng vốn FDI đang buộc hệ thống KCN phải chuyển mình. Savills ghi nhận xu hướng gia tăng các KCN xanh, KCN sinh thái, với tiêu chuẩn LEED Gold hoặc Silver, tích hợp các giải pháp tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp.

Các mô hình như Deep C, VSIP III hay một số KCN mới tại miền Nam cho thấy KCN không còn chỉ là “đất cho thuê”, mà đang được định hình như một hệ sinh thái sản xuất – logistics – đổi mới sáng tạo. Theo Savills, đây là điều kiện cần để thu hút các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn và trung tâm dữ liệu – những ngành có yêu cầu khắt khe về hạ tầng và năng lượng.

Từ góc độ chính sách, TS. Phan Hữu Thắng cho rằng, hiệu quả FDI trong giai đoạn mới không thể chỉ đo bằng vốn đăng ký hay số lượng việc làm. “Cần đánh giá dự án FDI dựa trên công nghệ, giá trị gia tăng, mức độ lan tỏa kiến thức và khả năng bảo vệ môi trường,” ông nhấn mạnh. Cách tiếp cận này, theo ông, sẽ quyết định liệu các KCN Việt Nam có thực sự trở thành nền tảng cho tăng trưởng chất lượng hay không.

Số lượng dự án đầu tư vào lĩnh vực bán dẫn tính từ năm 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025 và quy mô thị trường đến năm 2030. Nguồn: Savills Việt Nam

Báo cáo của Savills dành dung lượng đáng kể cho ngành bán dẫn, lĩnh vực được coi là trụ cột mới trong chiến lược “Bước chuyển để tăng trưởng” của Việt Nam.

Quy mô thị trường bán dẫn trong nước được dự báo đạt 16,5 tỷ USD vào năm 2030, với lộ trình phát triển từ lắp ráp – kiểm thử, đóng gói tiên tiến (OSAT) đến thiết kế vi mạch và R&D. Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 hình thành khoảng 100 doanh nghiệp thiết kế vi mạch, nhà máy sản xuất chip bán dẫn và khoảng 10 doanh nghiệp/nhà máy OSAT. Dự kiến, ngân sách công cho ngành và nhân lực khoảng 1,05 tỷ USD.

Từ năm 2023, tổng cam kết đầu tư mới vào lĩnh vực này đã lên tới khoảng 11,6 tỷ USD, với các dự án lớn như Amkor tại Bắc Ninh.

Tuy nhiên, theo TS. Phan Hữu Thắng, thu hút được vốn mới chỉ là bước khởi đầu. Thách thức lớn hơn nằm ở khả năng hấp thụ và lan tỏa. Nếu doanh nghiệp trong nước không được nâng cấp về công nghiệp hỗ trợ, R&D và nhân lực kỹ thuật cao, nguy cơ “thu hút được nhưng không tạo giá trị lan tỏa” là hiện hữu. Đây cũng là điểm mà nhiều nền kinh tế ASEAN khác đang cạnh tranh quyết liệt, không chỉ bằng ưu đãi mà bằng năng lực nội sinh.

Từ những dữ liệu thị trường của Savills và phân tích của TS. Phan Hữu Thắng cho thấy, cạnh tranh FDI đang chuyển từ ưu đãi sang năng lực. Năng lực đó bao gồm hạ tầng giao thông và logistics, nguồn điện ổn định và xanh, nguồn nhân lực chất lượng cao, cũng như năng lực điều tiết thị trường công nghiệp và chuẩn hóa phát triển bền vững.

Trong bối cảnh nhiều nền kinh tế trong khu vực như Thái Lan, Malaysia hay Indonesia đang tăng tốc thu hút FDI công nghệ cao, Việt Nam không còn nhiều dư địa cho cách tiếp cận cũ. Việc chuyển đổi mô hình KCN và nâng cấp chất lượng FDI vì thế không chỉ là lựa chọn, mà là điều kiện để duy trì sức cạnh tranh.