Theo báo cáo "Thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam" mới nhất (11/2025) của JLL, trong năm 2025 ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể, đánh dấu bước chuyển tích cực sau chu kỳ ảm đạm kéo dài.
Khác với giai đoạn trước đó khi thị trường gặp khó khăn do các rào cản về thủ tục hành chính, năm nay đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành.
Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như giải pháp then chốt để duy trì đà phát triển, đồng thời nhiều tập đoàn sau quá trình tái cơ cấu đã tích cực mở rộng danh mục bất động sản (BĐS) thông qua các thương vụ sáp nhập và mua lại. Điển hình là các doanh nghiệp nội địa như Novaland Group hay Phát Đạt Group đang tham gia tích cực trên thị trường M&A.
Lĩnh vực BĐS đã hấp thụ 2,75 tỷ USD từ đầu tư trực tiếp nước ngoài, tương đương gần một phần năm tổng nguồn vốn FDI, với mức giải ngân thực tế lên tới 1,5 tỷ USD trong 10 tháng vừa qua theo số liệu từ Cục Thống kê và Bộ Tài chính.
Dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ quyền sử dụng đất và lộ trình hoàn thành xây dựng rõ ràng.
Thị trường cũng thể hiện sự phân tầng rõ rệt giữa các nhóm nhà đầu tư. Các nhà đầu tư địa phương dẫn đầu về tần suất giao dịch với những thương vụ có quy mô vừa và nhỏ, trong khi đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, đặc biệt trong phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và BĐS công nghiệp có giá trị chiến lược.
 |
| Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam |
Trong báo cáo, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định: "Theo thống kê của JLL, đối với các thương vụ M&A có thông tin được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025, tổng khối lượng giao dịch lũy kế đạt khoảng 2,4 tỷ USD.
Tuy nhiên, nếu bao gồm cả các giao dịch chưa được công bố chính thức mà JLL quan sát và thống kê được, thì khối lượng giao dịch ước tính cao hơn rất nhiều."
Đáng chú ý, lĩnh vực BĐS nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như BĐS thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%.
Lĩnh vực trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.
Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu "xây dựng quỹ đất" mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.
Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để phát triển nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 đã mở ra cơ hội lớn cho việc chuyển đổi mục đích từ đất công nghiệp, nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy mạnh các thương vụ M&A trong phân khúc nhà ở, nơi đang có tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài và tỷ lệ hấp thụ cao.
 |
| Nguồn: JLL thống kê và ước tính |
Phân khúc văn phòng thể hiện sự phân hóa rõ rệt. TP HCM đang thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng với tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng mạnh, trong khi Hà Nội chứng kiến làn sóng FDI mạnh từ các nhà đầu tư quốc tế.
Đối với lĩnh vực khách sạn, lợi suất đầu tư kỳ vọng ước tính ở mức 8-9% trong năm nay, với tổng khối lượng giao dịch M&A ước tính đạt mức 125 triệu USD.
Tổng khối lượng giao dịch M&A của phân khúc BĐS công nghiệp lũy kế 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD. Thay vì chỉ thuê đất để tự xây dựng, các nhà đầu tư hiện tại ngày càng ưa chuộng mô hình mua lại các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng rồi mở rộng thêm giai đoạn mới. Cách tiếp cận này giúp tiết kiệm thời gian triển khai, đảm bảo chất lượng hạ tầng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Sự xuất hiện của các sản phẩm đầu tư đa dạng như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, và các phân khúc chuyên biệt như kho lạnh và trung tâm dữ liệu đang tạo ra cơ hội M&A phong phú.
 |
| JLL Việt Nam: M&A bất động sản sôi động trở lại với loạt thương vụ quy mô lớn. Ảnh: Ngọc Linh |
Những cải cách pháp lý gần đây được xem là lực đẩy quan trọng nhất đối với thị trường M&A bất động sản. Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15, có hiệu lực từ tháng 4/2025, đã mở ra một kỷ nguyên mới cho nhà đầu tư khi cho phép linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp sang phát triển dự án nhà ở thương mại.
Cùng hướng đó, Nghị quyết 68 tiếp tục đặt nền móng cho khu vực kinh tế tư nhân phát triển, trong khi Chính phủ chủ động hoàn thiện khung pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn.
Trong bối cảnh này, nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp nổi lên như động lực lớn thứ hai thúc đẩy các thương vụ M&A. Không ít doanh nghiệp trong nước đang chịu sức ép từ thanh khoản suy giảm và nợ xấu tích tụ sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020–2022. Điều này buộc họ phải tìm kiếm các giải pháp hợp tác hoặc chuyển nhượng nhằm tái cơ cấu tài chính, xử lý pháp lý dự án và củng cố nền tảng hoạt động.
Môi trường tiền tệ ổn định cũng đang góp phần tạo thuận lợi. Mức lãi suất cho vay trung bình 7–9% được xem là “dễ thở” hơn so với những năm trước, giúp cân bằng khả năng cạnh tranh giữa nhà đầu tư nội và ngoại. Lãi suất thấp cũng hỗ trợ thị trường hình thành các dòng vốn dài hạn, giảm chi phí tiếp cận vốn và mở rộng sức mua đối với tài sản bất động sản.
Trong khi đó, nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang thể hiện hai ưu tiên rõ rệt khi tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam.
Thứ nhất, họ tập trung vào những dự án có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, sẵn sàng triển khai. Với các tài sản “sạch” về pháp lý, nhiều nhà đầu tư thậm chí có xu hướng ra quyết định nhanh hơn để nắm bắt cơ hội. Thứ hai, các tiêu chuẩn phát triển bền vững được chú trọng hơn bao giờ hết. Các quỹ từ châu Âu và Bắc Mỹ, vốn tuân thủ nghiêm ngặt yêu cầu ESG, đặt ưu tiên vào những dự án tiết kiệm năng lượng, thích ứng khí hậu và phù hợp với cam kết Net Zero của Việt Nam.
Trước bức tranh đó, JLL cho rằng doanh nghiệp Việt Nam muốn thu hút vốn hiệu quả cần chuẩn bị kỹ lưỡng trên nhiều phương diện. Yếu tố đầu tiên là tính pháp lý của tài sản: hồ sơ đất đai, giấy phép liên quan và báo cáo thẩm định pháp lý phải đầy đủ, rõ ràng.
Bên cạnh đó, việc định giá chuyên nghiệp theo chuẩn quốc tế, cập nhật định kỳ để phản ánh đúng giá trị thị trường, sẽ giúp doanh nghiệp có ưu thế hơn khi bước vào đàm phán.
Linh hoạt trong cấu trúc giao dịch cũng là yêu cầu quan trọng. Tùy tình hình, doanh nghiệp cần sẵn sàng tiếp cận nhiều hình thức như liên doanh, hợp tác chiến lược hay chuyển nhượng toàn bộ tài sản.
Cuối cùng, minh bạch tài chính và quản trị doanh nghiệp theo chuẩn mực quốc tế là điều kiện then chốt để xây dựng niềm tin. Việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính, kiểm toán độc lập và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ rõ ràng sẽ tạo nền tảng vững chắc cho các thương vụ M&A trong tương lai.
