Gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho vay tập trung phát triển nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng đề xuất và gói vay 120.000 tỷ đồng từ 4 ngân hàng thương mại Nhà nước cũng dành cho phân khúc này đang được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển thời gian tới. Đặc biệt gói này mang đến kỳ vọng về hiệu quả trực diện đến người dân thụ hưởng chính sách, những người có nhu cầu thực về nhà ở.

Hai gói tín dụng nhà ở xã hội và kỳ vọng hồi sức cho thị trường

Trao đổi với Mekong ASEAN xung quanh ý tưởng về gói tín dụng này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nhận định, với gói tín dụng Bộ Xây dựng đề xuất, lịch sử cũng từng chứng kiến gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội đã thực hiện trong giai đoạn 2013 - 2016 tạo ra tác động tích cực giúp thị trường bất động sản phục hồi.

Ông Lê Xuân Nghĩa

Theo ông Nghĩa, đáng hoan nghênh ở gói tín dụng lần này là việc phân định rõ 55.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư vay còn 55.000 tỷ đồng cho người dân vay.

Bởi lẽ, phải thẳng thắn nhìn nhận, chủ đầu tư lúc này đang rất 'kẹt' về tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng. Mặt khác, Bộ Xây dựng cũng đề xuất ưu đãi về lãi suất, dự tính vào khoảng 5-6%, thấp hơn lãi suất thị trường hiện nay, là ưu ái đáng kể vào lúc tín dụng đang căng thẳng.

Tương tự, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã được các ngân hàng thương mại Nhà nước thống nhất với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân.

Xét trên lãi suất hiện tại thì lãi suất cho vay gói này sẽ ở mức trên dưới 10%. Như vậy, nếu hai gói tín dụng sớm triển khai, doanh nghiệp, chủ đầu tư và người dân nhu cầu thực sẽ có cơ hội tiếp cận và mua nhà giá rẻ.

"Các chính sách này được coi là điểm trọng tâm của việc giải cứu thị trường bất động sản khi góp phần tạo ra nguồn cung giá rẻ, kéo giá thị trường bất động sản xuống, làm bong bóng bất động sản xì hơi một cách từ từ", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Về lâu dài, chính sách này nếu được triển khai dài hạn sẽ trở thành nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình trở xuống, tạo chiến lược dài hạn về nhà ở của quốc gia.

Gỡ pháp lý để thông 2 gói tín dụng

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng nhìn nhận, các dự án nhà ở xã hội trước nay đều vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Ông Nghĩa phân tích, để hoàn thành thủ tục pháp lý một dự án phải mất trung bình từ 18-24 tháng, thậm chí 36 tháng. Theo đó, một dự án nhà ở xã hội lợi nhuận thấp mà thời gian pháp lý kéo dài sẽ mang rủi ro rất lớn.

Mặt khác, về phía các doanh nghiệp xây dựng hầu hết đều lo ngại nghịch lý dự án làm xong không bán được khi nhiều người đủ tiêu chuẩn lại không đủ tiền mua, trong khi, người có tiền mua lại không đủ tiêu chuẩn.

Chưa kể, khó khăn đối với nhà ở xã hội là quỹ đất. Theo quy định các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, dẫn đến hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập. Trong khi, phần lớn các dự án phát triển chung cư cao cấp có xu hướng nộp tiền để không phải xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án đó, dẫn đến quỹ đất càng khan hiếm.

"Theo đó, muốn hai gói tín dụng thực sự đi vào thực tế, thực sự hỗ trợ cho thị trường bất động sản, vấn đề cốt tử là gỡ các nút thắt về thủ tục pháp lý ngay từ đầu. Thủ tục được đẩy nhanh thì dự án mới chạy được, vốn mới vay được và nhà mới xây được", TS. Lê Xuân Nghĩa đánh giá.

Cũng theo ông Nghĩa, hai gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội nằm trong tầm tay của Nhà nước, quản lý đất nằm trong tầm tay Nhà nước; quy chế, thủ tục nằm trong tầm tay Nhà nước và vốn cũng nằm trong tầm tay Nhà nước.

Về câu chuyện tín dụng cho bất động sản, lãnh đạo ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định quan điểm không siết tín dụng vào lĩnh vực này.

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến 31/12/2022, dư nợ tín dụng bất động sản là 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tăng 24% so với năm 2021. Đây cũng là mức dư nợ cao nhất trong 5 năm và tăng trưởng tín dụng lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cao hơn các lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

Quan điểm, mục tiêu của Chính phủ trong dự thảo gần nhất Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững cũng khẳng định quan điểm "không siết chặt các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, chứng khoán,...dành cho bất động sản một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước".

Về phần mình, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng khẳng định đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng "tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn".

"Với NHNN, qua những ý kiến, chúng tôi có quan điểm như sau, để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững thì cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi", Thống đốc nói tại hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển do Thủ tướng Chính phủ chủ trì.