Biến động về hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc năm 2025

Theo thống kê của Mekong ASEAN từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản nổi bật niêm yết trên sàn chứng khoán, danh mục hàng tồn kho của hầu hết doanh nghiệp đều ghi nhận tăng trong năm 2025.

Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) ghi nhận tổng tài sản của Novaland đạt 249.792 tỷ đồng thời điểm cuối năm 2025. Hàng tồn kho ghi nhận 153.392 tỷ đồng, trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 94,2%. Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Về kết quả kinh doanh, năm 2025, công ty đạt doanh thu thuần 6.965 tỷ đồng, phần lớn là bàn giao các dự án mà doanh nghiệp triển khai. Lợi nhuận sau thuế 1.819 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với số lỗ hơn 4.394 tỷ đồng năm trước.

CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) ghi nhận tổng tài sản tính đến ngày 31/12/2025 đã tăng 39,4% lên 786.375 tỷ đồng sau một năm. Trong đó, tài sản ngắn hạn đóng vai trò chủ lực với 500.835 tỷ đồng, tăng tới 75,4% chủ yếu do hàng tồn kho tăng gấp 2,5 lần lên mức 134.898 tỷ đồng, phản ánh chi phí tại các dự án trọng điểm đang triển khai. Ngoài ra, doanh nghiệp còn có lượng tiền và các khoản tương đương tiền khá dồi dào với 49.949 tỷ đồng, tăng tới 73,6% so với đầu năm.

Về kết quả kinh doanh, tính chung cả năm 2025, Vinhomes ghi nhận doanh thu thuần đạt kỷ lục mới với 154.102 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2024. Lợi nhuận sau thuế đạt 42.111 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ. Hoạt động bán hàng tiếp tục là điểm nhấn nổi bật của Vinhomes trong năm 2025 với tổng doanh số bán hàng đạt 205.252 tỷ đồng, tăng 98% so với năm 2024.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: KBC) công bố báo cáo tài chính quý 4/2025, theo đó, tổng tài sản của Kinh Bắc đạt 69.750 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức 44.729 tỷ đồng ghi nhận đầu năm.

Sự gia tăng tài sản chủ yếu đến từ biến động mạnh ở nhóm hàng tồn kho, khi giá trị khoản mục này tăng gần gấp đôi, từ khoảng 13.850 tỷ đồng lên gần 26.955 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2025. Trong cơ cấu tồn kho, dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với giá trị dở dang xấp xỉ 17.000 tỷ đồng, cao gấp khoảng hai lần so với cuối năm trước.

Bên cạnh đó, các dự án khác cũng ghi nhận giá trị đáng kể như Khu công nghiệp Lộc Giang với hơn 1.560 tỷ đồng, dự án nhà ở xã hội tại thị trấn Nếnh hơn 1.190 tỷ đồng và Khu đô thị Phúc Ninh trên 1.120 tỷ đồng. Ngoài các dự án đang triển khai, doanh nghiệp còn rót vốn vào nhiều dự án mới, trong đó Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu được đầu tư gần 776 tỷ đồng, còn Khu công nghiệp Kim Thành 2 ghi nhận mức đầu tư gần 520 tỷ đồng.

Song song với hàng tồn kho, chi phí xây dựng cơ bản dở dang cũng tăng mạnh trong năm qua. Khoản mục này đã tăng từ 731 tỷ đồng lên 4.224 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh thêm hơn 3.530 tỷ đồng chi phí tại dự án Trung tâm thương mại và văn phòng Láng Hạ.

Hàng tồn kho các doanh nghiệp địa ốc năm 2025

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) tại ngày 31/12/2025, tổng tài sản đạt 34.064,3 tỷ đồng, tăng 10,8% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 23.264,4 tỷ đồng, tương đương 68,3% tổng tài sản. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang đạt 1.730,6 tỷ đồng, chiếm thêm 5,1%. Như vậy, gần 73% tổng tài sản của doanh nghiệp nằm ở các dự án dở dang hoặc đang trong quá trình triển khai.

Lũy kế cả năm 2025, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần đạt 4.673,8 tỷ đồng, tăng 42,6% so với năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 2.775,8 tỷ đồng, tăng 59,6%, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 59,4%. Lợi nhuận trước thuế đạt 2.038,7 tỷ đồng, tăng 93,9%; lợi nhuận sau thuế đạt 1.633,9 tỷ đồng, tăng 103,3%. Riêng lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1.052,7 tỷ đồng, tăng 29,9%.

Dù lợi nhuận tăng mạnh, chất lượng lợi nhuận lại là câu chuyện khác khi xét đến dòng tiền. Lũy kế năm 2025, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 3.174,7 tỷ đồng. Dù mức âm này đã cải thiện 13% so với mức âm 3.647,5 tỷ đồng trong năm 2024. Và đây là năm thứ 5 liên tiếp, dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền ở trạng thái âm.

Theo báo cáo tài chính quý 4/2025 được Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex – CTCP (HoSE: BCM) công bố, tính đến ngày 31/12/2025, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 60.908 tỷ đồng, tăng gần 4% so với đầu năm. Đây cũng là lần đầu tiên quy mô tài sản của Becamex vượt mốc 60.000 tỷ đồng kể từ khi niêm yết trên HoSE vào năm 2020.

Hàng tồn kho tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản, với giá trị 22.193 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang tại các dự án của tập đoàn, tăng 5,4% so với đầu năm. Bên cạnh đó, khoản đầu tư tài chính dài hạn đạt 24.747 tỷ đồng, tăng mạnh 27%, phản ánh xu hướng đẩy mạnh đầu tư vào các đơn vị liên doanh, liên kết.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) tại ngày 31/12/2025 ghi nhận tổng tài sản của công ty là 27.271 tỷ đồng. Tồn kho chiếm hơn 16.700 tỷ, tăng 2.637 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Nợ phải trả tính đến cuối kỳ của PDR là 14.847 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm 5.544 tỷ đồng (38%).

Lũy kế cả năm 2025, PDR ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.325 tỷ đồng, tăng 61,3% so với năm 2024. Lợi nhuận trước thuế năm 2025 đạt 651 tỷ đồng, tăng 148,8% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 514,7 tỷ đồng, tăng 231,6% so với năm 2024. Như vậy, trong năm 2025, PDR thực hiện được 40% kế hoạch doanh thu và 71% mục tiêu lãi đã đề ra.

Tại thời điểm 31/12/2025, Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) ghi nhận tổng tài sản hơn 38.000 tỷ đồng, tăng gần 9.000 tỷ đồng so với đầu năm. Tuy nhiên, phần lớn tài sản nằm ở dạng hàng tồn kho với giá trị hơn 15.600 tỷ đồng, tăng thêm 2.200 tỷ đồng sau 12 tháng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 11.000 tỷ đồng, cho thấy một lượng vốn lớn đang bị chôn chân tại các dự án chưa hoàn thành.

CTCP Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group, HoSE: KSF) tại thời điểm cuối năm 2025 hàng tồn kho tăng mạnh so với đầu năm, từ 868,2 tỷ đồng lên 14.688 tỷ đồng, chủ yếu do tăng hàng hóa bất động sản mà doanh nghiệp và các công ty con nhận bàn giao tại Dự án Noble Palace Tây Hồ - Golf Masion và Dự án Noble Palace Tây Hồ - Bountique Masion.

Một khoản mục khác cũng tăng cao là chi phí xây dựng cơ bản dở dang, từ 2.874 tỷ đồng tại thời điểm đầu năm lên 20.022 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2025, trong đó phát sinh chi phí mới tại Dự án Noble Palace Tây Thăng Long (4.571 tỷ đồng), Dự án Sunshine Center (127,9 tỷ đồng), Dự án Noble Crystal Tây Hồ (10.002 tỷ đồng) và Dự án Noble Crystal Long Biên (2.352 tỷ đồng).

CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) ghi nhậntổng tài sản tại ngày 31/12/2025 đạt 26.564,51 tỷ đồng, giảm 12,38% so với đầu năm. Giá trị hàng tồn kho giảm mạnh 51,77%, từ mức 17.993,42 tỷ đồng xuống còn 8.677,57 tỷ đồng.

Trong đó, dự án Izumi đã ghi nhận giảm toàn bộ giá trị tồn kho từ hơn 8.684,52 tỷ đồng về 0 sau khi chuyển đổi từ công ty con thành công ty liên doanh, dự án Cần Thơ giảm hơn một nửa, xuống chỉ còn 719,7 tỷ đồng.

NLG cũng cho thấy sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản khi lượng tiền và các khoản tương đương tiền tăng lên mức 6.814,30 tỷ đồng. Với nợ vay ngắn hạn chỉ còn khoảng 1.016,90 tỷ đồng, áp lực tài chính trong ngắn hạn của công ty đã giảm bớt đáng kể so với mức gần 2.958,46 tỷ đồng hồi đầu năm.

CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (HoSE: DIG) tính đến cuối năm 2025 có tổng tài sản đạt trên 19.000 tỷ đồng, tăng 3% so với thời điểm đầu năm. Hàng tồn kho vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục tài sản của công ty với trên 6.600 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng tài sản.

Lũy kế cả năm 2025, nhà phát triển bất động sản này ghi nhận 4.726 tỷ đồng doanh thu, gấp gần 4 lần so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế tăng mạnh lên 624 tỷ đồng, tăng gần 6 lần so với năm 2024.