Tại dự thảo luật này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất về quyền sở hữu nhà chung cư là phải có thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận.

Theo tờ trình, Chính phủ cho biết Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định về thời hạn sở hữu của chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn, dẫn đến khó khăn trong khâu di dời, cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình. Công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Do vậy, "cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư", tờ trình của Chính phủ nêu.

Các chung cư buộc phải phá dỡ gồm có 5 trường hợp, trong đó có nguyên nhân hư hỏng, cháy nổ, thiên tai, địch họa, gây nguy hiểm, không đảm bảo điều kiện an toàn sử dụng...

Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quyết định của UBND cấp tỉnh thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà chung cư đó. Chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỉ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Một điểm mới nữa dự Luật Nhà ở (sửa đổi) này là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam.

Theo Chính phủ, Luật Đất đai hiện không cho phép người Việt định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây nhà ở, cũng như không quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất.

Trong khi đó, Luật Nhà ở hay Kinh doanh bất động sản lại cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà gắn liền với đất.

Do đó, tại dự thảo trình lần này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà khi xây nhà ở trên đất thừa kế, tặng cho; mua, thuê nhà ở thương mại. Còn người nước ngoài được sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trừ các dự án trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng.

Khi được sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, thừa kế và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Với nhà đất riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, chỉ được sở hữu tối đa 250 căn nhà.

Thời hạn sở hữu nhà với người nước ngoài không quá 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu với trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế.

Ở dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) này cũng bổ sung các quy định về phát triển nhà ở xã hội, để gỡ vướng về quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không dùng ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án.

Chủ đầu tư cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành một phần quỹ đất hoặc phần diện tích sàn thuộc khối đế công trình để kinh doanh dịch vụ, thương mại và hạch toán riêng, hưởng lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh này.

Giá bán nhà ở xã hội với các dự án không dùng nguồn ngân sách, sẽ được tính đúng, đủ các chi phí để chủ đầu tư thu hồi vốn xây dựng (gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, lãi vay), lợi nhuận định mức (10%) với phần diện tích xây nhà ở xã hội.

Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế theo quy định.

Tương tự quy định hiện nay, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm mua, thuê nhà. Giá bán lúc này sẽ theo thị trường và họ phải nộp thuế thu nhập, nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo lịch trình dự kiến, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp thứ 21, ngày 17/3 tới đây.