Một nghiên cứu của Quỹ tiền tệ Quốc tế IMF cho thấy từ phía cầu, môi trường lãi suất thấp bậc nhất mọi thời đại ở nhiều quốc gia đã tạo động lực lớn cho nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở do đại dịch COVID-19 buộc người dân “chôn chân” tại nhà làm tăng sự sẵn sàng chi trả mạnh tay hơn cho không gian sinh sống.
Thị trường bất động sản toàn cầu đã tăng giá suốt 2 năm qua bất chấp suy thoái kinh tế do đại dịch COVID-19.
Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu mới nhất cập nhật bởi UBS Global Wealth Management hồi giữa tháng 10/2021 phân tích giá bất động sản tại 25 thành phố lớn trên thế giới cho thấy tốc độ tăng giá nhà từ giữa năm 2020 đến giữa năm 2021 tại các thành phố này lên tới 6% (đã trừ yếu tố lạm phát). Đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ năm 2014.
 |
Tại một số thành phố như Frankfurt (Đức) và Tokyo (Nhật Bản), giá nhà ở đã tăng với tốc độ hai con số trong năm qua dẫn đến chỉ số nguy cơ bong bóng ở mức độ cao (Nguồn: UBS) |
Cũng theo báo cáo được công bố vào tháng 6/2021 của IMF, từ phía cung, sự gián đoạn chuỗi cung ứng làm tăng chi phí đầu vào vật liệu xây dựng, cũng là một yếu tố thúc đẩy giá bất động sản lên cao.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản trong năm 2021 tiếp tục chứng kiến hiện tượng giá leo thang không có dấu hiệu giảm, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Về phía cung, nguồn cung bất động sản vốn đã sụt giảm từ những năm trước tiếp tục giảm mạnh trong năm nay do sự bùng phát làn sóng dịch COVID-19 thứ 4 và một số vấn đề chính sách. Về phía cầu, thị trường xuất hiện lực cầu F0 do dòng tiền chuyển từ các kênh khác như đầu tư sản xuất, tiêu dùng hay lãi chốt lời từ thị trường chứng khoán sang, nhưng giao dịch thường xuyên đối mặt với gián đoạn do các chính sách hạn chế kiểm dịch của địa phương.
Theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tình trạng mất cân bằng cung - cầu trên thị trường bất động sản trong năm 2021 tương đối nghiêm trọng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, trạng thái thị trường thường xuyên thay đổi mạnh mẽ, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng do tác động của dịch bệnh.
 |
Lượng cung trên thị trường BĐS nhà ở giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2021, số giao dịch cũng giảm mạnh nhất là trong quý II và quý III (Nguồn: VNREA) |
 |
Cơ cấu nguồn cung và giao dịch BĐS nhà ở theo từng phân khúc cấu thành (Nguồn: VNREA) |
Bước sang năm 2022, lạm phát được dự báo sẽ là từ khóa chủ đạo trong điều hành nền kinh tế. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng hôm 12/11 đã phát biểu trả lời chất vấn tại kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XV: “Bước sang năm 2022, áp lực lạm phát là rất lớn khi các nền kinh tế thế giới đang dần phục hồi nhờ chiến lược tiêm vaccine bao phủ, giá hàng hóa trên thị trường thế giới tăng đột biến”.
Trong bối cảnh đó, một số ý kiến cho rằng bất động sản sẽ tiếp tục là kênh hút vốn tại Việt Nam khi nhà đầu tư tìm kênh đầu tư sinh lời và “trú ẩn” an toàn.
MEKONG ASEAN đã có cuộc trao đổi với TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia về một số dự báo và khuyến nghị cho nhà đầu tư bất động sản trong năm 2022, khi nền kinh tế bước vào giai đoạn phục hồi trong bối cảnh áp lực lạm phát dự báo tăng vọt.
 |
MEKONG ASEAN: Có ý kiến cho rằng bước sang năm 2022, áp lực lạm phát tăng sẽ hút dòng tiền vào bất động sản. Ý kiến của ông ra sao?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Có 3 loại tài sản phản ứng với khủng hoảng và thịnh vượng: loại thuận chu kỳ, tức lúc kinh tế tăng trưởng thì tài sản tăng giá, kinh tế suy thoái thì tài sản giảm giá, loại nghịch chu kỳ (ngược lại) và loại trung tính. Với lạm phát cũng vậy.
Tài sản thuận chu kỳ, chắc chắn tăng giá cùng lạm phát là vàng. Tài sản nghịch chu kỳ, thường giảm giá khi lạm phát tăng là chứng khoán, bởi khi lạm phát tăng thì lãi suất cũng có xu hướng tăng. Tài sản trung tính là bất động sản.
Nói bất động sản là một trong những loại tài sản tương đối trung tính là bởi nếu lạm phát tăng thì có khả năng Ngân hàng Nhà nước phải điều hành tăng lãi suất, điều này có thể không hẳn có lợi cho dòng vốn vào bất động sản nhưng vẫn có khả năng dòng tiền từ chứng khoán sẽ chuyển sang bất động sản. Hơn nữa trong năm 2022, nói là áp lực lạm phát tăng nhưng dự báo mức tăng vẫn nằm trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, dưới ngưỡng mục tiêu 4%.
 |
MEKONG ASEAN: Nói vậy tức là trong năm 2022, có khả năng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá phải không thưa ông?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Đúng như vậy. Theo tôi, có khả năng năm 2022 sẽ là năm "sốt" của một số phân khúc bất động sản. Thực tế trong vài tháng qua, sau khoảng 1 năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi từ tháng 10 và mạnh nhất là từ tháng 11/2021. Tất nhiên mức độ phục hồi của từng phân khúc rất khác nhau.
Sang năm 2022, về phía cung, lực cung dự kiến sẽ cải thiện khi vấn đề gián đoạn do các biện pháp phong tỏa kiểm dịch có lẽ sẽ không lặp lại, nhưng mức độ chưa cải thiện nhiều, chủ yếu do các vướng mắc trong thủ tục pháp lý.
Về phía cầu, lực cầu tiếp tục duy trì, thậm chí mạnh hơn khi nền kinh tế phục hồi trong trạng thái bình thường mới. Chính phủ hiện đang thảo luận xây dựng Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội giai đoạn 2022-2023 với gói hỗ trợ tài khóa dự kiến sẽ tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng. Việc tăng tốc giải ngân đầu tư công dự kiến cũng sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là xu hướng bất động sản công nghiệp.
 |
MEKONG ASEAN: Ông có dự báo cụ thể nào cho từng phân khúc khi thị trường bất động sản khi mức độ phục hồi được đánh giá là không đồng đều giữa các phân khúc?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Do bất động sản là tài sản trung tính trước lạm phát, nên các phân khúc khác nhau của bất động sản có khả năng phản ứng khác nhau trong môi trường lạm phát tăng.
Phân khúc chung cư năm qua phục hồi khá nhanh, nhất là chung cư giá rẻ và giá trung bình. Phân khúc này có tỷ lệ giao dịch thành công khá cao và tỷ lệ người sử dụng cuối cùng khá lớn. Dự báo đây sẽ là phân khúc sôi động nhất năm 2022.
Tuy nhiên, nguồn cung dự án chung cư bình dân đang giảm mạnh khi các nhà đầu tư phát triển dự án có xu hướng phát triển chung cư cao cấp nhằm tối đa hóa lợi ích trên mét vuông sàn. Đây là xu hướng quyết định mặt bằng giá nhà ở trong tương lai.
 |
Phân khúc biệt thự liền kề, shophouse và biệt thự độc lập cũng đang phục hồi khá nhanh, mức giá và tỷ lệ giao dịch thành công tăng chậm hơn phân khúc căn hộ chung cư song đà tăng vẫn khả quan do nguồn cung khan hiếm. Người mua loại bất động sản thuộc phân khúc này chủ yếu với mục đích đầu tư kiếm lời, hoặc để dành tài sản, số người mua để sử dụng cuối cùng khá khiêm tốn. Phần lớn các biệt thự loại này đang được cho thuê, thậm chí đang chưa hoàn thiện, nhiều khu vực tỷ lệ bỏ không rất cao nhưng giá rao bán đều “trên trời”. Mặc dù vậy, kỳ vọng sinh lời phân khúc này khá lớn và là phân khúc đầu tư chủ đạo trong những năm tới.
Phân khúc đất nền, sau một thời gian ngắn dịu xuống, hiện đã và đang lấy lại đà tăng trưởng khá nhanh, nhất là đất nền ở các vùng được quy hoạch thị xã mới, thành phố mới, quận huyện mới. Các nhà đầu tư vào phân khúc này khá đa dạng với nhiều quy mô khác nhau. Đây là phân khúc có sóng lớn nhất qua nhiều chu kỳ kinh tế và có vị thế khá vững để đầu tư. Rủi ro của phân khúc này vì thế cũng khá cao phụ thuộc vào quy hoạch, vào cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý. Sóng đầu tư của phân khúc này sẽ vẫn tiếp tục gia tăng trong những năm tới.
Phân khúc bất động sản văn phòng giảm mạnh trong 2 năm qua và đang phục hồi chậm chạp, một phần vì xu hướng làm việc online, phần khác do nhịp đầu tư trong nước và nước ngoài vẫn còn khá chậm. Trong vòng vài năm tới, dự báo đây chưa phải là phân khúc có sóng tích cực, ngoại trừ một số văn phòng tiện dụng và cao cấp.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, condotel…vốn gắn với du lịch nghỉ dưỡng, một loại nhu cầu không thiết yếu nhất là trong bối cảnh đại dịch, đồng nghĩa với việc đây đang là phân khúc bất động sản không thiết yếu. Phân khúc này thường tăng rất mạnh cùng với du lịch khi kinh tế thịnh vượng và lao dốc nhanh khi kinh tế suy thoái, do đó thuộc dạng đầu tư rủi ro. Nhà đầu tư cần tính đến yếu tố chu kỳ kinh tế nếu muốn có lợi nhuận.
Tuy nhiên do nguồn cung bất động sản nói chung và nguồn cung phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng ngày càng khan hiếm, nên về lâu dài đây vẫn là khu vực đầu tư sinh lời khá tốt. Rủi ro chủ yếu của phân khúc này là tính pháp lý có liên quan đến các quyền sở hữu, sử dụng, cho thuê, thế chấp…Đây là phân khúc dành cho các nhà đầu tư trường vốn và muốn đa dạng hóa danh mục tài sản đầu tư.
Ngoài ra, có một phân khúc mới xuất hiện tại Việt Nam: phân khúc biệt thự và căn hộ siêu cao cấp. Loại bất động sản này thường có vị trí đắc địa, tích hợp được nhiều nhu cầu như sinh hoạt, văn hóa, nghỉ dưỡng, làm việc, thể thao, thư viện, phòng trưng bày và sống xanh. Đây có thể coi là viên ngọc quý của thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư vào phân khúc này thường là người “chẳng có gì ngoài tiền” và mức thặng dư vốn cũng thuộc loại “đỉnh của chóp”. Vì vậy nó là sân chơi của các nhà đầu tư siêu thành đạt trong tương lai. Trên thế giới, loại phân khúc này có giá trị tăng rất nhanh, nhất là ở các thành phố lớn.
MEKONG ASEAN: Rủi ro lớn nhất với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là gì, theo ông?
TS. Lê Xuân Nghĩa: Có thực tế là phân khúc căn hộ bình dân và chung cư bình dân tại Việt Nam đang ngày càng khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất lớn.
 |
Theo tôi, ở hầu hết các thành phố lớn trên thế giới, khu chung cư, nhà ở bình dân dành cho người nghèo thường được quy hoạch gần trung tâm thành phố để thuận tiện cho việc sử dụng các tiện ích xã hội như giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, tránh tình trạng ách tắc giao thông vì người nghèo thường không có phương tiện di chuyển cá nhân để đi lại.
Trong những năm tới, tôi cho rằng nếu không được Nhà nước quan tâm đúng mức, sẽ có tình trạng người nghèo bị đẩy ra xa thành phố, xa trung tâm. Điều này có nguy cơ trở thành vấn nạn lớn về giao thông, dịch vụ công và về lâu dài có thể trở thành vấn đề xã hội, khi mà thu nhập của người nghèo tăng chậm hơn nhiều so với chi phí dịch vụ công như y tế, giáo dục, đi lại, điện, nước…
Trân trọng cảm ơn ông!
