Việc cổ phiếu lao dốc và dòng tiền kinh doanh âm nặng sẽ gây ra không ít khó khăn cho ông lớn địa ốc này trong bối cảnh phần lớn dư nợ vay được đảm bảo bởi cổ phiếu.

Chốt phiên 4/11, cổ phiếu PDR của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt giảm kịch biên độ 6,95% về còn 37.500 đồng/CP, trong khi thanh khoản èo uột với chỉ 108.100 đơn vị được khớp lệnh dù có thời điểm số lượng kê giá sàn lên tới hơn 4 triệu cổ phiếu. Đáng chú ý, lần cuối cùng thanh khoản của PDR rơi xuống mức 200.000 đơn vị/phiên là ngày 25/3/2020.

Đây cũng là phiên giảm điểm thứ 13 liên tiếp của PDR, đẩy thị giá cổ phiếu này xuống chỉ còn bằng 64% so với đỉnh ngắn hạn trung tuần tháng 8. Tính từ đỉnh lịch sử 72.490 đồng/CP (giá đã được điều chỉnh) thiết lập phiên 9/12/2021, PDR rơi hơn 48% giá trị.

Bất động sản Phát Đạt có tiền thân là CTCP Xây dựng và Kinh doanh nhà Phát Đạt, được thành lập vào năm 2004 và được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM (HOSE) vào năm 2010. Doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản, nhà ở, kinh doanh dịch vụ khu du lịch, khách sạn, resort cao cấp với nhiều dự án nổi tiếng như EverRich 1, 2,3,4; khu nghỉ dưỡng resort Westin - Spa Cam Ranh…

Diễn biến cổ phiếu PDR. Ảnh: Tradingview

Từ nửa cuối năm 2020, cổ phiếu PDR bắt đầu hành trình tăng phi mã và lọt rổ VN30 ngày 1/2/2021, chạm mức vốn hóa 1 tỷ USD vào ngày 3/2/2021, 2 tỷ USD vào 25/6/2021. Kể từ khi vượt ngưỡng 70.000 đồng/CP đầu tháng 7/2021, thị giá PDR luôn giữ được sự ổn định và chủ yếu giao dịch trong khoảng từ 60.000 – 70.000 đồng/CP.

Đây cũng là thời điểm mà quỹ đất của PDR tăng mạnh. Theo báo cáo thường niên 2021, từ cuối năm 2020 đến cuối năm 2021, quỹ đất của Phát Đạt tăng từ 459ha lên tới hơn 5804 ha, trong đó có 535,27ha tại Đà Nẵng, 328,7ha tại Bình Dương, 394,34ha tại Đồng Tháp, 179,46ha tại Phú Quốc, 28,79ha tại TP HCM, 4.173ha tại Quảng Ngãi…

Kết quả kinh doanh quý III/2022 giảm mạnh bất ngờ

Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2022 ghi nhận doanh thu giảm 99%, về còn 11 tỷ đồng so với mức gần 1.267,6 tỷ đồng cùng kỳ năm 2021. Nhìn vào cơ cấu doanh thu, dù là ông lớn lĩnh vực địa ốc, doanh thu chuyển nhượng đất lao dốc từ 1.266,5 tỷ đồng về còn hơn 7,7 tỷ đồng là nguyên nhân khiến doanh thu Phát Đạt giảm mạnh trong kỳ.

Như đã được MEKONG ASEAN đề cập từ trước, dù doanh thu giảm sâu, song PDR vẫn lãi ròng tới 718 tỷ đồng, tăng 18% so với quý III/2021 nhờ doanh thu hoạt động tài chính. Lý giải cho việc này, PDR cho biết do trong quý III/2022, công ty đã hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu trong CTCP Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác để thu về 1.249 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, PDR ghi nhận doanh thu 1.490 tỷ đồng, giảm 37,7% so với cùng kỳ và chỉ bằng 13,9% kế hoạch doanh thu đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên hồi tháng 3. Tuy nhiên lợi nhuận sau thuế lại đạt hơn 1.399 tỷ đồng, tăng 26%, tương ứng hoàn thành 48,1% chỉ tiêu lợi nhuận năm 2022.

Tổng tài sản tại cuối quý III tăng 25,5% lên 25.797 tỷ đồng so với ngày 31/12/2021, tuy nhiên chất lượng tài sản lại giảm đi rõ nét. Cụ thể, các khoản phải thu ngắn hạn tăng gấp 3 lần lên 7.614,6 tỷ đồng, lượng hàng tồn kho cũng tăng hơn 1.186 tỷ đồng lên 13.378 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tiền và các khoản tương đương tiền giảm gần 90% về còn 50,7 tỷ đồng, chiếm chưa tới 0,25% cơ cấu tài sản.

Lưu chuyển tiền thuần trong 9 tháng đầu năm của PDR ở mức âm 1.758,4 tỷ đồng, cao hơn nhiều con số âm 61,6 tỷ đồng của cùng kỳ 2021.

Hơn 183 triệu cổ phiếu PDR được sử dụng làm đảm bảo cho các khoản vay

Tính đến ngày 30/9/2022, nợ vay tài chính PDR đạt 5.265 tỉ đồng, tăng 53,6% sau 9 tháng. Một điểm đáng chú ý trong bức tranh tài chính của PDR là việc doanh nghiệp này đã sử dụng hơn 183 triệu cổ phiếu PDR của cổ đông (tương đương 27% vốn điều lệ) làm đảm bảo cho các khoản vay.

Theo thống kê, dư nợ các khoản vay và trái phiếu có bảo đảm bằng cổ phiếu PDR của Bất động sản Phát Đạt lên tới hơn 4.044 tỷ đồng, cao hơn nhiều con số 2.905,4 tỷ đồng vào cuối năm 2021.

Đáng chú ý nhất là khoản nợ trái phiếu bao gồm 11 lô chiếm hơn 70%, với 2.846,5 tỷ đồng, tăng gần 21% so với đầu năm. Số trái phiếu này có lãi suất từ 12%-13%/năm, bảo đảm bằng 126,1 triệu cổ phiếu PDR. Có 10/11 lô trái phiếu này sẽ đáo hạn trong năm 2023, lô trái phiếu còn lại có thời gian đáo hạn vào tháng 3/2024.

Ngoài ra, 31,48 triệu cổ phiếu PDR cùng với một số bất động sản tại TP HCM, cũng đã được thế chấp tại các nhà băng cho tổng nợ vay 647,8 tỷ đồng. Điều này có thể thấy, áp lực từ đáo hạn các khoản vay nợ và trái phiếu của PDR trong thời gian tới là rất lớn.

Vào ngày 20/11 tới đây, 2 khoản vay từ Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset và Công ty TNHH Dịch vụ Giải pháp Công nghệ Hoàng Anh, được đảm bảo bởi 4,4 triệu cổ phiếu PDR với tổng 120 tỷ đồng sẽ đáo hạn.

Trước đó, vào ngày 25/10, khoản nợ 100 tỷ đồng được đảm bảo bởi 4,6 triệu cổ phiếu PDR của Phát Đạt từ Mirae Asset cũng đã tới kỳ hạn trả gốc.

Các khoản vay của PDR tại Ngân hàng Vietinbank, ở trên là theo BCTC bán niên 2022, ở dưới là theo BCTC quý III/2022.

Khoản nợ 148,5 tỷ đồng được đảm bảo bởi 11,58 triệu cổ phiếu PDR tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam cũng đã đáo hạn vào ngày 15/9/2022. Tuy nhiên trong BCTC quý III/2022, Phát Đạt đã vay tiếp nhà băng này 257,8 tỷ đồng, vẫn được bảo đảm bởi 11,58 triệu cổ phiếu PDR, cùng với 2 bất động sản tại Quận 3, TP HCM.

Việc cổ phiếu lao dốc và dòng tiền kinh doanh âm nặng sẽ gây ra không ít khó khăn cho ông lớn địa ốc này trong bối cảnh phần lớn dư nợ vay được đảm bảo bởi cổ phiếu.

Hôm 23/5, Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) thông báo Bất động sản Phát Đạt đã hoàn thành việc bổ sung 1,7 triệu cổ phiếu PDR làm tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu phát hành vào cuối tháng 12/2021. Trong đợt phát hành này, VCSC đóng đóng vai trò là đơn vị quản lý tài sản đảm bảo và nhận cầm cố cổ phần.

Việc bổ sung tài sản đảm bảo diễn ra sau khi giá trị tài sản đảm bảo gốc bị suy giảm xuống dưới mức cho phép theo điều khoản và điều kiện của đợt phát hành trái phiếu, điều này xảy ra do PDR có đợt giảm giá mạnh vào tháng tư và tháng 5.