Thực trạng sốt đất thời gian qua và nguy cơ bong bóng bất động sản phình to đã buộc Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính có những hành động nắn dòng vốn vào lĩnh vực này, từ việc hãm phanh dòng tín dụng cho đến kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Từ ngày 15/1/2022, Thông tư 16 của Ngân hàng Nhà nước chính thức có hiệu lực, theo đó việc kiểm soát các tổ chức tín dụng mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành với mục đích đảo nợ góp vốn mua cổ phần tại doanh nghiệp khác hoặc để tăng vốn sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Việc siết một số kênh tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ hạ nhiệt sốt đất và bình ổn thị trường, hạn chế rủi ro cho hệ thống ngân hàng và toàn nền kinh tế.
Nhưng theo một số chuyên gia phân tích, việc hạn chế dòng vốn tín dụng thực tế không giải quyết được tận gốc vấn đề đầu cơ và bong bóng bất động sản ngày một phình to.
'Thuế sở hữu đất chính là thuế chống đầu cơ'
Trong cuộc trao đổi với Mekong Asean gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho hay: “Năm 2016, chúng tôi có thực hiện một nghiên cứu báo cáo Thủ tướng, trong đó dự báo nguy cơ bong bóng bất động sản vào khoảng năm 2023 nếu ta không có biện pháp nào thực chất để giảm sức nóng của nó. Sau đó, cũng có một số biện pháp được đưa ra nhưng đến nay chưa có biện pháp nào hữu hiệu. Biện pháp quan trọng nhất là đánh vào thuế sở hữu đất thì đến bây giờ vẫn chưa thấy áp dụng”.
Theo TS. Nghĩa, đánh thuế sở hữu đất tức là bất cứ ai sở hữu đất cũng phải chịu thuế, sở hữu nhiều mà sử dụng không hiệu quả thì gánh nặng thuế rất nặng. Như vậy, càng sở hữu nhiều đất càng phải đưa hết đất đai vào sử dụng để tăng hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên, từ đó tránh được tình trạng đất để không, không canh tác, không xây dựng.
“Thuế sở hữu đất chính là thuế chống đầu cơ, chống tình trạng mua gom đất đai, dự án để đấy hàng chục năm trời không đầu tư phát triển”.
Cùng quan điểm trên, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định tại tọa đàm “Làm sao để các biện pháp hạ nhiệt “cơn sốt” bất động sản có tác dụng?” diễn ra tuần trước: “Tôi cho rằng chúng ta chưa ngăn được các bong bóng đang trưởng thành, đang lớn lên là vì nó chẳng phải chịu đồng thuế nào cả. Thuế rất thấp, thành ra anh có giữ bao nhiêu bất động sản đi nữa thì anh cũng chẳng phải nộp gì”.
GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng trong thời gian qua, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp khác nhau để hạ nhiệt bong bóng bất động sản nhưng chưa hề sử dụng công cụ đánh thuế đất - vốn là giải pháp mang tính triệt để, căn cơ, đồng bộ và tác động thực sự vào thị trường.
Ông Đặng Hùng Võ tin rằng “Giải pháp này sẽ tạo ra một mặt bằng giá bất động sản thấp, cung đủ cho nền kinh tế phát triển và không lôi cuốn quá nhiều vốn đầu tư vào thị trường”.
“Ở Việt Nam, thuế đất đai hiện chỉ 0,03%, trong khi đó mức thuế này ở một số quốc gia trong khu vực, như ở Singapore hiện cao nhất lên tới 20%... Hay ở Mỹ, họ đánh thuế bất động sản rất cao, như vậy tiền bỏ ra mua đất, mua villa thì ít nhưng tiền để giữ được bất động sản đó thì nhiều. Chứ không phải như ở Việt Nam, của mua là của được. Nếu Việt Nam làm như vậy, khoảng 2 năm là quỹ đạo thị trường trở lại bình thường vì thuế cao, nhiều người bán, giá sẽ hạ”, GS. Đặng Hùng Võ lý giải.
Vị này cho rằng việc tăng thuế đất cũng là giải pháp tăng thu từ đất trong cơ cấu ngân sách địa phương một cách lành mạnh, bền vững, từ đó khai thác vốn đầu tư hiệu quả cho nền kinh tế.
“Ở Việt Nam, thuế đất đai hiện chỉ 0,03%, trong khi đó mức thuế này ở một số quốc gia trong khu vực, như ở Singapore hiện cao nhất lên tới 20%...chứ không phải như ở Việt Nam, của mua là của được."
'Hết sức cân nhắc, thận trọng'
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng cần tăng nguồn thu thuế từ đất, đặc biệt ở các địa phương chưa thực sự phát triển hay ngân sách hạn hẹp.
“Ở những địa phương chưa phát triển, nguồn thu ngân sách hạn hẹp, khi cần đầu tư phát triển thì nguồn thu từ các ngành kinh tế khác hạn chế, do đó họ mang luôn đất ra đấu giá. Từ đó mới có hiện tượng đấu giá đất bùng nổ ở nhiều địa phương. Nếu đất mang ra đấu giá xong mà tiền đấu giá được sử dụng để tái đầu tư trở lại phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế thì ít nhiều nó cũng có giá trị”, Phó Chủ tịch VNREA nhận định.
Tuy nhiên, với đề xuất tăng thu từ đất bằng công cụ thuế đất, ông Đính cho rằng phải thận trọng bởi việc đánh thuế đất cao đồng nghĩa tăng chi phí đầu tư, buộc nhà đầu tư tăng giá bất động sản. Theo vị này, việc tăng thuế đất phải áp dụng có mục đích, đối tượng hợp lý, ví dụ với nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp thì Nhà nước thậm chí phải hỗ trợ 100% thuế.
“Chúng ta phải hết sức cân nhắc, thận trọng trong chính sách thuế, nếu không sẽ làm giảm đi nhịp đầu tư”.
Ông Đính đề xuất việc sử dụng công cụ thuế cần hết sức cân nhắc, thận trọng, tránh làm giảm đi nhịp đầu tư vốn đã yếu trong thời gian qua.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư toàn xã hội trong năm 2021 đạt 2,892 triệu tỷ đồng, tăng 3,2% so với năm 2020, mức tăng chậm nhất trong nhiều năm. Trong đó đầu tư của khu vực ngoài Nhà nước đạt 1,72 triệu tỷ, tăng 7,2%; đầu tư khu vực Nhà nước đạt 713,6 nghìn tỷ đồng, giảm 2,9% và đầu tư của khu vực FDI đạt 458,1 nghìn tỷ đồng, giảm 1,1%. Do ảnh hưởng của dịch COVID-19 và các biện pháp hạn chế phòng chống dịch, trong 2 năm qua, vốn đầu tư toàn xã hội bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Cũng theo vị Phó Chủ tịch VNREA, một giải pháp khác căn cơ khác là tăng cung cho thị trường bằng việc gỡ vướng mắc thể chế, rào cản quy định pháp luật, thủ tục hành chính.... từ đó cân bằng lực cung - cầu, hạ nhiệt sốt đất.
