Các đề xuất của HoREA về những vấn đề như đấu giá, đấu thầu, giao dịch quyền sử dụng đất, giá đất...đối với các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Về phương thức đấu giá, đấu thầu, HoREA đề nghị thực hiện phổ biến phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư theo hướng xây dựng hoàn thiện Điều 65, Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai. Bảo đảm tính công khai, minh bạch để các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài được tiếp cận nguồn lực đất đai công bằng, đồng thời phát huy cao nhất nguồn lực từ đất đai.

HoREA cũng đề nghị cho tiếp tục thực hiện cơ chế “tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Theo HoREA, Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không còn cho phép thực hiện cơ chế “tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại” nên không phù hợp với điểm 2.3 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã định hướng.

Hiệp hội bất động sản Tp HCM cho rằng, việc tiếp tục duy trì kênh tạo lập quỹ đất là đất do nhà đầu tư tự thỏa thuận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người dân để thực hiện các dự án là rất cần thiết và phù hợp với khả năng ngân sách Nhà nước có hạn hiện nay.

HoREA nêu kiến nghị tiếp tục sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở” thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hiệp hội Bất động sản Tp HCM cũng đề xuất không bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cần thiết quy định “giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Nếu quy định “bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch” thì sẽ trao cho các sàn giao dịch các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”. Các chủ đầu tư dự án bất động sản có nguy cơ lệ thuộc vào sàn giao dịch bất động sản.

Về giá đất, HoREA kiến nghị nghị các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương chấp thuận ý kiến của UBND Tp HCM đề xuất áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền sử dụng đất tất cả các dự án nhà ở thương mại.

Đồng thời giao thẩm quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định “hệ số điều chỉnh giá đất” áp dụng để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại phù hợp với từng loại dự án và từng vị trí của dự án.

Đề nghị tiếp theo là thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước khoảng 25-30% diện tích đất ở của dự án (hoặc tỷ lệ % khác do Nhà nước quy định) để Nhà nước sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, hoặc đấu giá đất để bổ sung ngân sách địa phương, như Tp HCM đã thực hiện từ hơn 15 năm trước đây.

"Cách làm này rất minh bạch, bổ sung thêm nguồn thu ngân sách Nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là đất đai, rút ngắn được thời gian làm thủ tục “định giá đất cụ thể”, vừa giúp cho cán bộ công chức không bị “rủi ro” pháp lý trong thi hành công vụ, vừa giúp nhà đầu tư tiên lượng được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và sớm triển khai thực hiện được dự án", theo HoREA.

HoREA cũng cho rằng cần giữ nguyên 2 điều kiện thu hồi đất tại khoản 8 Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (theo bản công bố ngày 30/07/2022) gồm Sử dụng vốn đầu tư công hoặc Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Theo Hiệp hội đây là 2 điều kiện rất cần thiết cần phải được quy định để phòng ngừa việc thu hồi đất tràn lan.

Nhằm gỡ vướng cho các dự án "dậm chân tại chỗ", Hiệp hội đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý.

Trong đó, Tp HCM có 64 dự án, theo hướng thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản Nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”, các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Một đề xuất nữa là cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hiệp hội cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề… để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.