KCN Quang Châu của Kinh Bắc.

Trong báo cáo triển vọng Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) mới cập nhật, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, tính tới thời điểm cuối năm 2022, tổng quỹ đất thương phẩm còn lại có thể cho thuê của KBC là xấp xỉ 330 ha tại các khu công nghiệp Quang Châu, Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Trong năm 2023, KBC có kế hoạch cho thuê 250 ha. Theo số liệu thực tế từ đầu năm, KBC đã ghi nhận tình hình cho thuê tốt do được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển các khu công nghiệp từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Cụ thể, KBC đã ký hợp đồng cả chính thức và biên bản ghi nhớ (MOUs) 170 ha, hoàn thành 68% kế hoạch năm. Trong đó, phần diện tích mở rộng của KCN Quang Châu (77 ha) đã được cho thuê, 93 ha còn lại đến từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Tuy nhiên, VDSC ước đoán con số cho thuê của KBC trong năm 2022 chỉ đạt 133 ha, dựa trên các thương vụ đã công bố thông tin và tiến độ bán hàng trong quá khứ, do các thương vụ từ hợp tác ghi nhớ có thể không diễn ra như kì vọng như thương vụ với OPPO trước đây.

VDSC ước tính diện tích cho thuê KCN của Kinh Bắc năm 2023.

Ngoài ra, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh còn là điểm tựa vững chắc cho kế hoạch tài chính khi KBC đối mặt với áp lực thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn trong năm 2023.

Với dòng tiền từ các hợp đồng lớn đã ký kể từ đầu năm gồm 77ha tại KCN Quang Châu mở rộng và 62,7 ha tại Nam Sơn Hạp Lĩnh, VDSC ước tính KBC sẽ thu về dòng tiền gần 5.000 tỷ trong nửa đầu năm 2023. Kết hợp với nguồn tiền mặt hiện tại, công ty có thể đảm bảo được việc thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn (2.900 tỷ đồng).

Thực tế, KBC đã hoàn thành việc thanh toán 400 tỷ trái phiếu đáo hạn vào tháng 2 và tiến hành mua lại toàn bộ dư nợ trái phiếu trị giá 1.000 tỷ dự kiến đáo hạn vào tháng 6/2023.

Về các dự án khu dân cư, VDSC cho rằng việc chấp thuận quy hoạch chung của Thành phố Hải Phòng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn của lĩnh vực này.

Theo tinh thần của văn bản 1590/BKHĐT-QLQH ngày 7/3/2023 về việc tiếp tục đẩy nhanh tiến độ và chất lượng các quy hoạch thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến 2050 thì quy hoạch mới của Thành phố Hải Phòng có thể sẽ được phê duyệt vào tháng 9/2023. Đây là tiền đề quan trọng góp phần tháo gỡ các nút thắt về pháp lý của các dự án khu đô thị lớn của KBC ở thành phố này.

KĐT Tràng Duệ ghi nhận việc người mua trả lại đất (2,5ha) trong năm 2022 do việc chuyển đổi đất khu đô thị thành đất thương mại dịch vụ gặp khó khăn khi quy hoạch chung của thành phố chưa được phê duyệt. Đối với phần diện tích đã ghi nhận còn lại, có mục đích sử dụng là nhà ở dân cư - đúng quy hoạch ban đầu của dự án, nên được kỳ vọng sẽ không tái diễn việc trả lại đất.

KĐT Tràng Cát hiện đã san lấp được 150 ha, hiện đang chờ quy hoạch chung của Thành Phố Hải Phòng được phê duyệt. Nếu việc phê duyệt quy hoạch chung của thành phố đúng tiến độ vào tháng 9/2023 sẽ tạo tiền đề tháo gỡ nút thắt quan trọng trong việc kinh doanh dự án này cũng như giá trị của dự án.

Đồng thời, KBC dự định sẽ điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 với tỷ lệ sử dụng đất nhiều hơn sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt. Tuy nhiên, nếu quy hoạch chi tiết 1/500 điều chỉnh không đạt được như kỳ vọng, giá trị bản quy hoạch 1/500 ban đầu vẫn còn hiệu lực.

Theo VDSC, thế mạnh của KBC nằm ở mảng phát triển bất động sản KCN nên công ty có kế hoạch bán sỉ dự án Tràng Cát (30-40ha/lô) cho các đối tác có thương hiệu phát triển và chỉ để lại 1 phần nhỏ (khoảng 50 ha).