Ảnh minh hoạ

Theo số liệu mới công bố từ Cục Thuế Bà Rịa-Vũng Tàu, chỉ trong vòng nửa đầu tháng 3/2022, ngành thuế tỉnh này đã trả hơn 1.200 hồ sơ sang nhượng, chuyển nhượng bất động sản vì có dấu hiệu khai thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Trong số này có 155 hồ sơ kê khai, điều chỉnh bổ sung và nộp lại cơ quan thuế. Đáng chú ý, những hồ sơ nộp lại, khai lại giá trị chuyển nhượng đất tăng từ 2-5 lần so với khai lần đầu. Cá biệt có hồ sơ tăng đến 20 lần.

Cục Thuế tỉnh Long An cũng thông tin, từ đầu năm đến nay, các chi cục thuế trực thuộc đã trả lại và yêu cầu điều chỉnh nâng giá đúng với thực tế giao dịch đối với hàng trăm hồ sơ nhà đất. Cụ thể, có tới 473 hồ sơ đã được người nộp thuế tự điều chỉnh giá giao dịch phù hợp, tăng thu thuế nộp ngân sách được hơn 2,1 tỷ đồng.

Thực trạng bán một đằng ghi giá một nẻo để lách thuế không phải là mới, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Bởi vậy, Bộ Tài chính đã ban hành văn bản số 438 về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản; đề nghị Bộ Công an chỉ đạo cơ quan công an các địa phương phối hợp với các Cục thuế để điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế, chuyển nhượng bất động sản hai giá nhằm ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách.

Tuy nhiên sau văn bản này, một số luật sư cho rằng các điều luật liên quan còn chưa chặt chẽ để người dân tuân thủ việc ghi giá chuyển nhượng đúng như giá giao dịch trên thị trường.

Theo Điều 18 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Việc hai bên trong hợp đồng khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá thực tế sẽ dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp. Đây là hành vi trốn thuế theo quy định tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 và là hành vi bị nghiêm cấm.

Nhưng trên thực tế, theo luật sư Trương Thanh Đức (Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC), khung giá đất của Nhà nước dùng để giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi giải tỏa, thu hồi và đặc biệt là tính thuế lâu nay rất thấp, chỉ bằng 30-70% giá thị trường. Đó là chưa kể giá đất luôn biến động, nhiều nơi tăng giá phi mã trong thời gian ngắn.

Trong khi đó, Điều 12, Thông tư 111 quy định như sau: Giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. “Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng”.

Với quy định như vậy, việc ghi giá trong hợp đồng công chứng đã mặc nhiên thừa nhận suốt hàng chục năm qua chỉ loanh quanh gần sát với khung giá nhà đất. Từ đó dẫn đến thực trạng giá bán một đằng ghi hợp đồng một nẻo, gây thất thoát ngân sách, tiêu cực, lãng phí và tranh chấp, khiếu kiện phức tạp.

Thị trường bất động sản không có giá cố định. Vì vậy pháp luật phải quy định khung giá tương đối sát với thị trường. Lúc đó, người mua – người bán dù mua/bán đắt hay mua/bán rẻ thì cũng phải chịu. Cán bộ thuế cũng không phải mất nhiều thời gian, công sức để thẩm định hồ sơ qua lại.

Luật sư Trương Thanh Đức

Để hạn chế tình trạng trốn thuế khi chuyển nhượng bất động sản, ngoài quy định về khung giá đất sát thị trường, luật sư Đức cho rằng cần thêm nhiều hành lang pháp lý khác. Như yêu cầu giao dịch qua ngân hàng để bảo đảm sự minh bạch, tiện lợi; chỉ công nhận hợp đồng công chứng chính thức khi có tranh chấp; công khai số tiền nộp thuế của cá nhân; giảm thuế, phí vì giá đất ngày càng cao…

Cần xây dựng dữ liệu để làm căn cứ chế tài

Còn theo luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TPHCM), Nhà nước hàng năm đều ban hành bảng giá đất, để áp dụng cho việc đền bù, bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời cũng là căn cứ để cho người dân thực hiện nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất. Mức giá này thường thấp hơn giá thị trường nên mới có tình trạng bán một giá ghi hợp đồng một giá.

Luật sư Trần Hải Đức (đứng).

Để giải quyết bất cập hiện tại, luật sư Trần Hải Đức cho rằng, cơ quan chức năng nên thực hiện song song hai phương pháp tính thuế: 25% trên lợi nhuận cho trường hợp họ chứng minh được giá vốn và 2% trên giá bán nếu không chứng minh được giá vốn; đồng thời lưu lại dữ liệu, lần chuyển nhượng kế tiếp sẽ dựa trên căn cứ giá tính thuế trước đó để tính thuế (có thể cộng với tỷ lệ tăng giá hàng năm). Tức là chính sách thuế phải thông thoáng, cho phép người dân tự khai, tự chịu trách nhiệm và Nhà nước phải có dữ liệu để làm căn cứ chế tài.

Với việc lấy giá bán trừ giá vốn, người mua sẽ không dám ghi giá thấp vì không được lợi về thuế, nhưng lại chịu rủi ro cho lần chuyển nhượng sau phải chịu thuế cao. Như vậy, người dân sẽ tự giám sát lẫn nhau, sẽ tự định đoạt về giá mua bán và tự chịu rủi ro, đúng theo tinh thần của Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, Nhà nước cũng phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ để có cơ chế giám sát. Trên cơ sở đó, ngành thuế và các đơn vị liên quan phối hợp, thống nhất sử dụng thông tin để quản lý việc sở hữu bất động sản. Khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, cơ quan thuế chỉ cần kiểm tra lịch sử lần giao dịch trước để tính giá vốn, xác định lợi nhuận - nếu người dân khai không trung thực.

Bàn thêm về đề xuất tăng thuế chuyển nhượng bất động sản để ngăn tình trạng “găm đất, thổi giá”, luật sư Trần Hải Đức cho rằng, việc này vừa có lợi vừa có hại. Cái lợi là có thể ngăn chặn phần nào tình trạng “ôm đất”, nhưng cũng có thể tác động đến thị trường bất động sản, khiến giá tăng cao. Lúc đó, người dân thực sự có nhu cầu “an cư lập nghiệp” lại gặp khó khăn. Trong khi với người có điều kiện, người kinh doanh mua bán, thêm một chút thuế đối với họ có khi không đáng kể gì.

Theo quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất, bên bán và bên mua sẽ phải nộp một số loại thuế phí khác nhau:

Thuế thu nhập cá nhân: 2% tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng.

Lệ phí trước bạ: 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.

Phí công chứng: 0,1% đối với tài sản đến 1 tỷ đồng, trên giá trị đó thì thu giảm dần từ 0,06% đến 0,02% và mức tối đa là 70 triệu đồng mỗi lần công chứng.

Ngoài ra còn hai khoản phí là phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ.