Nguồn cung đất KCN, nhu cầu thuê khó chuyển biến tích cực trong ngắn hạn

Báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) của Chứng khoán Mirae Asset mới đây cho biết, kết quả kinh doanh quý IV/2022 các doanh nghiệp niêm yết của ngành đều ghi nhận mức sụt giảm nghiêm trọng, cho thấy dấu hiệu giảm tốc và sự chững lại của nền kinh tế chung.

Mirae Asset cho rằng, nửa đầu năm nay, quá trình xúc tiến đầu tư có thể bị trì hoãn trong bối cảnh nền kinh tế chung toàn cầu vẫn chưa thật sự khởi sắc, cùng tác động tiêu cực đến doanh số bán hàng của các nhà phát triển KCN.

Phần lớn doanh số trong giai đoạn này sẽ phụ thuộc vào các hợp đồng được ký kết từ trước nhưng chưa đủ điều kiện ghi nhận trong năm 2022, cũng như từ nguồn doanh thu chưa thực hiện phân bổ định kỳ đối với các doanh nghiệp chọn cách ghi nhận phân bổ doanh thu.

Trong năm 2022, nguồn cung KCN đã được bổ sung bởi một vài dự án đáng chú ý như KCN VSIP 3-700 ha, KCN Amata Long Thành-275 ha, KCN Việt Phát-923 ha, KCN Nam Thuận-217 ha, …

Ngoài ra, trong năm 2022, Chính phủ cũng đã phê duyệt cho phép thành lập mới 9 KCN với tổng diện tích công nghiệp lên đến 2.472 ha, Mirae Asset dự kiến rằng nguồn cung mới này sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2025 - 2026.

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy sẽ duy trì ổn định trên 80%. Mirae Asset cho rằng tỷ lệ này sẽ không thay đổi nhiều trong nửa đầu năm nay.

Tại thị trường kinh tế trọng điểm phía Bắc, theo Savills, tính đến hết năm 2022, tỷ lệ lấp đầy của khu vực đạt 83% với tổng diện tích 10.388 ha. Trong đó, các khu vực như Bắc Giang, Hà Nội hầu như đã được lấp đầy, do đó dư địa tại 2 khu vực này là rất thấp.

Mirae Asset dự báo, trong thời gian tới, dòng vốn đầu tư mới sẽ tập trung vào các tỉnh sở hữu quỹ đất cho thuê lớn, trong đó nổi bật nhất là Hải Phòng nhờ vị trí địa lý đặc biệt với hạ tầng cảng biển, giao thông thuận lợi kết nối với hầu hết các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Trong giai đoạn năm 2021 - 2025, thành phố cảng này đang triển khai xây dựng thêm 15 KCN với diện tích lên tới 6.700 ha.

Tại thị trường kinh tế trọng điểm phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 84%, trong đó, Bình Dương và Đồng Nai là 2 địa phương có nhiều KCN nhất cả nước với lần lượt 29 và 31 KCN đã đi vào hoạt động (tỷ lệ lấp đầy ghi nhận đạt trên 90%).

Mirae Asset cho rằng đối với khu vực phía Nam, nguồn cung được mở mới trong thời gian tới sẽ không có quá nhiều sự đột biến do chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao; các thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao su chậm tiến độ. Bên cạnh đó, việc kết nối hạ tầng chưa đồng bộ là trở ngại lớn đến việc hình thành các KCN mới.

Giá thuê cũng được dự báo sẽ chững lại trong năm 2023

Ở góc độ khác, theo công ty chứng khoán này, sau khi ghi nhận mức giá tăng mạnh 12% - 20% trong giai đoạn 2021-2022, năm 2023 thị trường KCN có thể trầm lắng hơn bởi các điều kiện kinh tế kém khả quan cả về yếu tố nội tại lẫn bên ngoài.

Trong ngắn hạn, nguồn cung đất KCN khó chuyển biến tích cực, nhu cầu thuê cũng cho tín hiệu suy yếu, do đó, Mirae Asset cho rằng giá cho thuê vẫn còn dư địa tăng nhưng trong biên độ hẹp thời gian tới.

Mức giá cho thuê sẽ chỉ tăng tại vài khu vực trọng điểm kinh tế có quỹ đất lớn với thế mạnh về cơ sở hạ tầng và lợi thế để phát triển KCN như Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Phòng,…

Ngoài ra, các nhà phát triển KCN cũng phải đối mặt với các rủi ro hiện hữu từ việc chi phí đền bù tăng mạnh do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ, các dự án mở mới cũng gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do tranh chấp pháp lý với các hộ dân nằm trong dự án.

Cơ hội dành cho các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê lớn

Theo Mirae Asset, xu hướng "Trung Quốc +1" vẫn đang tiếp diễn, thúc đẩy nhu cầu cho các KCN tại miền Bắc. Các doanh nghiệp có quỹ đất ở khu vực phía Bắc là đối tượng được hưởng lợi chính trong xu hướng này nhờ lợi thế về thời gian giao hàng và chuỗi cung ứng sẵn có với thị trường Trung Quốc.

Bên cạnh đó, xung đột thương mại giữa Mỹ Trung và căng thẳng giữa Trung Quốc và Đài Loan có thể sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển các nhà máy sản xuất ra khỏi các quốc gia này.

Các nhà phát triển KCN như Becamex IDC, Viglacera, Kinh Bắc, IDICO,… có quỹ đất lớn sẵn sàng để bán và hầu hết đều tập trung tại các khu vực kinh tế trọng điểm Bắc – Nam. Do đó tiềm năng để thu hút đầu tư dài hạn của các KCN này là rất lớn, bên cạnh tệp khách hàng sẵn có gồm các công ty lớn như Samsung, LG, Hyosung, Foxconn,...

Mirae Asset cho rằng, mặc dù triển vọng ngắn hạn có phần hạn chế, nhưng với lợi thế sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, khi dòng vốn đầu tư phục hồi thì doanh thu và lợi nhuận của các nhà phát triển KCN này sẽ ghi nhận được kết quả vượt trội.

Các nhà phát triển KCN như IDICO, Viglacera, Becamex IDC, Kinh Bắc,… hiện đang đang có quỹ đất lớn sẵn sàng để bán, và hầu hết đều tập trung tại các khu vực kinh tế trọng điểm Bắc - Nam. Do đó tiềm năng để thu hút đầu tư dài hạn của các KCN này được dự báo rất lớn.

Dòng vốn đầu tư công là nhân tố chính hỗ trợ phát triển KCN trong dài hạn

Trong dài hạn, theo nhóm phân tích, dòng vốn đầu tư công là nhân tố chính hỗ trợ phát triển KCN. Việc hoàn thành các tuyến cao tốc Bắc - Nam, Vành đai 3 TP HCM, Biên Hòa - Vũng Tàu,… sẽ gia tăng lợi thế cạnh tranh của các KCN khu vực phía nam có quỹ đất thương phẩm lớn trong việc cạnh tranh và thu hút đầu tư.

Tuy nhiên, các nhà phát triển cũng phải đối mặt với một số rủi ro hiện hữu. Trong đó, chi phí đền bù tăng mạnh thu hẹp biên lợi nhuận của các dự án mở mới trong dài hạn do không còn lợi thế quỹ đất giá rẻ. Ngoài ra đối với các dự án mở mới đầu tư cũng sẽ gặp khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng do sự ảnh hưởng của việc tranh chấp pháp lý với các hộ dân nằm trong dự án, từ đó cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của việc đầu tư dự án.

Dòng vốn FDI đăng ký cho thấy dấu hiệu chững lại trong giai đoạn 2022 với tổng vốn đăng ký đạt 27,7 tỷ USD (giảm 11% so với năm trước), trong khi giải ngân vốn FDI lại đạt 22,4 tỷ USD (tăng 13,5% so với năm ngoái), và điều này sẽ kéo theo sự giảm tốc trong giải ngân vốn FDI trong giai đoạn 2023. Đây sẽ là yếu tố sẽ gây ảnh hưởng đáng kể lên doanh số của các nhà phát triển KCN trong năm 2023, theo Mirae Asset.

Bên cạnh đó, tình hình khó khăn chung của nền kinh tế đang dần được phản ánh qua kết quả kinh doanh quý IV/2022 của các doanh nghiệp sản xuất, từ đó cho thấy sự suy yếu về tình hình tài chính trong thời điểm hiện tại cũng như sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng kinh doanh trong thời gian tới.

Tuy nhiên, mặt tích cực là những dấu hiệu hồi phục cũng các doanh nghiệp sản xuất trong nước, cũng như hồi phục nhu cầu trở lại của thị trường xuất khẩu nói chung và thị trường nội địa nói riêng. Song, việc phục hồi sẽ cần một khoảng thời gian, nhóm phân tích đánh giá.