Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tiếp tục trầm lắng

Duy nhất một doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong tháng 8

Số liệu của VBMA thống kê từ Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, trong tháng 8/2022, toàn thị trường đã ghi nhận 17 đợt phát hành trái phiếu với giá trị 9.040 tỷ đồng.

Trong đó, phần lớn trái phiếu phát hành mới tháng này đến từ nhóm ngân hàng thương mại với giá trị 6.740 tỷ, tương đương 75% tổng khối lượng phát hành. Đứng đầu là Vietcombank phát hành nhiều nhất 1.600 tỷ đồng, theo sau là HDBank, OCB và Sacombank với cùng 1.000 tỷ đồng.

Nhóm công ty tài chính - chứng khoán xếp thứ hai, cũng phát hành 1.300 tỷ đồng, chiếm 14% khối lượng trong tháng.

Đáng chú ý, trong tháng này, nhóm công ty bất động sản ghi nhận duy nhất đại diện là CTCP Fuji Nutri Food (FNF) tham gia phát hành trái phiếu với giá trị 1.000 tỷ đồng. Cụ thể, ngày 12/8/2022, FNF phát hành thành công lô trái phiếu FNFCH2223001 với khối lượng phát hành 1 triệu trái phiếu, mệnh giá 1 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị 1.000 tỷ đồng tỷ đồng. Ngày phát hành và ngày hoàn tất diễn ra chỉ trong một ngày.

Lô trái phiếu này có kỳ hạn 12 tháng, đáo hạn vào ngày 12/8/2023. Ngoài ra, các thông tin liên quan như lãi suất, tài sản đảm bảo, mục đích huy động vốn hay bên phát hành chưa được công bố.

Trước đó, trong tháng 7/2022, thị trường cũng chỉ ghi nhận duy nhất doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ là CTCP Đầu tư kinh doanh BĐS Hà An với giá trị phát hành 210 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.

Trong đó, công ty BĐS Hà An là công ty con của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group, HoSE: DXG) từ tháng 8/2018. Đồng thời, Đất Xanh Group liên tục góp vốn vào Công ty BĐS Hà An và duy trì tỷ lệ sở hữu 99,99%.

Theo đó, tạm tính tính từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp đã phát hành hơn 209.000 tỷ đồng trái phiếu ra thị trường, giảm gần 1/3 so với khối lượng phát hành trong 8 tháng đầu năm 2021.

Trong đó, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành cũng chỉ đạt 45.881 tỷ, thấp hơn 58% so với cùng kỳ, tương đương mức giảm ròng hơn 62.000 tỷ đồng.

Như vậy, sau những động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý cùng loạt quy định mới từ phía Ngân hàng Nhà nước, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản ngày càng suy giảm.

Áp lực đáo hạn trái phiếu đè nặng các doanh nghiệp bất động sản

Ở một diễn biến khác, trong một báo cáo mới đây được phát đi từ Bộ Tài chính cho biết, năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng), khối lượng trái phiếu các tổ chức tín dụng đáo hạn vào khoảng 29.160 tỷ đồng, chiếm 20,2% tổng khối lượng trái phiếu đáo hạn.

Sang tới năm 2023 và năm 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng cao so hơn rất nhiều, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Trong đó, tổng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng.

Điều đáng nói, các doanh nghiệp bất động sản quả thật đang gặp khó. Cụ thể, trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn.

Trái lại, việc phát hành thêm trái phiếu với mục đích đảo nợ lại đang bị tắc nghẽn. Nếu như trong quý I/2022, doanh nghiệp bất động sản và xây dựng là nhóm phát hành mạnh nhất, chiếm lần lượt 50,98% và 18,87%, thì sang những tháng gần đây, hoạt động phát hành trái phiếu chỉ diễn ra nhỏ giọt.

Các nguồn vốn mới bị siết lại cùng với khoản nợ trái phiếu chồng lên, doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực rất lớn nếu muốn duy trì dòng tiền kinh doanh.

Giải pháp nào cho các khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn

Chia sẻ tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” được tổ chức mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản có 2 hướng để xử lý con số nợ sắp đến hạn.

Thứ nhất, doanh nghiệp mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Tuy nhiên, điều này cũng cần sự ủng hộ của cơ quan quản lý là tránh hình sự hóa các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi lẽ, nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Thứ hai, doanh nghiệp cần tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư.

Chia sẻ thêm về thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông Nghĩa cho rằng, với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn và dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu về báo cáo dòng tiền, trình độ quản trị, các tiềm năng trong tương lai. Trái lại, nhà đầu tư nhỏ lẻ chỉ nhìn vào xếp hạng thôi. "Không có xếp hạng giống như đi trong sương mù", ông Nghĩa ví.

Cũng theo vị chuyên gia này, một số nhà đầu tư cảm thấy đi trong "sương mù có cái hay" nhưng thực tế đó là vì chưa thấu hiểu được lợi ích của sự minh bạch.

“Do đó, từ nay đến cuối năm, Chính phủ phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dở dang", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Nghĩa, doanh nghiệp phải lên kế hoạch xếp hạng tín nhiệm, trường hợp chưa cần công bố có thể yêu cầu đơn vị xếp hạng bảo mật thông tin để sau này dễ dàng tiếp cận nguồn vốn trung dài hạn. Cuối cùng là các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín và nhanh chóng đăng ký xếp hạng, bảo mật thông tin.