Dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire của Vinhomes.

Trong báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản nhà ở mới đây, VNDirect nhận định, lãi suất giảm giúp thị trường bất động sản dần “rã đông”.

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6%-7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13-14%. “Chúng tôi cho rằng thị trường sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%”, VNDirect nhận định.

VNDirect cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao.

Mặc dù đã có những động thái tích cực trong giải quyết các vấn đề về pháp lý, Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ nhưng VNDirect cho rằng, thị trường bất động sản sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới. Sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

Nhóm phân tích lưu ý rằng có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Đó là ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn lớn. Vì vậy hiện tại thị trường sẽ có khả năng hồi phục nhanh hơn.

VNDirect khuyến nghị nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín, thể hiện được những thế mạnh như: Quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-2025; sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung; khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh...

Môi trường lãi suất cao thúc đẩy các doanh nghiệp giảm tỷ trọng nợ vay dài hạn, làm giảm nhẹ tỷ lệ tổng nợ/vốn chủ.

Với tiêu chí như trên, VNDirect lựa chọn 4 cổ phiếu vào danh mục theo dõi, gồm: VHM, NLG, KDH, DXG.

VHM (Vinhomes) là doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu với tổng quỹ đất tính đến cuối quý 2/2023 đạt 17.800 ha, với hơn 90% là quỹ đất chưa được phát triển, cho thấy tiềm năng rất lớn trong tương lai.

Dù thị trường bất động sản năm nay trầm lắng, VHM vẫn hấp dẫn cho đầu tư dài hạn nhờ vị thế, tên tuổi và mức định giá hấp dẫn. Công ty duy trì đòn bẩy thấp với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ là 11,8%, tính đến cuối quý 2/2023, giúp giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn.

Nửa đầu 2023, lãi ròng của VHM tăng trưởng mạnh 295% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 21.600 tỷ đồng, nhờ bàn giao Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và ghi nhận giao dịch bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 & 3. Ban lãnh đạo dự kiến mở bán 3 dự án nhà ở xã hội Happy Home tại Hải Phòng, Thanh Hóa và Quảng Trị trong nửa cuối 2023. Với các dự án này, VHM tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ và mở rộng độ bao phủ của sản phẩm.

NLG (Nam Long) có nội tại vững chắc từ phân khúc sản phẩm phù hợp, sức khỏe tài chính lành mạnh và quỹ đất lớn 681 ha (đã hoàn thiện thủ tục pháp lý cũng như cơ sở hạ tầng).

VNDirect cho rằng, NLG sẽ tiếp tục duy trì doanh số ký bán hàng năm trong giai đoạn 2023-2025 ở mức từ 8.500 tỷ đồng trở lên, nhờ tập trung nguồn lực vào phát triển các phân khúc căn hộ tầm trung và vừa túi tiền, gắn liền với nhu cầu thực của khách hàng.

Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ của công ty khá thấp, chỉ 12% (so với mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 53%-55%; tỷ trọng tiền và tương đương tiền cao, lên tới 3.493 tỷ đồng, chiếm 12,5% tổng tài sản (so với trung bình các doanh nghiệp cùng ngành là 3-4%). Nhóm phân tích dự phóng NLG sẽ đạt tăng trưởng kép 31,4% đối với doanh thu và 27% với lợi nhuận ròng trong giai đoạn 2022-2024.

Chỉ số thanh khoản của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết cuối quý 2/2023.

KDH (Nhà Khang Điền) được VNDirect đánh giá cao bởi quy mô, năng lực tài chính và quỹ đất lớn tại các khu vực được săn đón tại TP HCM (khoảng 600 ha cho khu dân cư và 110 ha cho khu công nghiệp tính đến cuối quý 2), cũng như tính minh bạch về mặt pháp lý. Những yếu tố này giúp các dự án của KDH vẫn trở nên hấp dẫn trong bối cảnh áp lực lạm phát và lãi suất tăng cao.

Công ty sẽ mở bán dự án The Privia (1,8ha) với tỷ lệ hấp thụ ở mức 60-70% trong 2023, và hai dự án thấp tầng (Classia – 4,3ha; Clarita – 5,7ha) trong năm 2024, tương đương mức tăng trưởng 35%/41,3% so với cùng kỳ về doanh số ký bán trong hai năm 2023-2024.

VNDirect dự báo lợi nhuận ròng năm 2023 của KDH sẽ giảm 22,4% xuống 856 tỷ đồng do thiếu các khoản thu nhập bất thường, tuy nhiên sẽ có sự phục hồi từ 2024 với lợi nhuận ròng tăng 32,5%/19,7% trong giai đoạn 2024-2025, khi các dự án mở bán vào giai đoạn bàn giao.

Với DXG (Tập đoàn Đất Xanh), dù doanh thu quý 2/2023 giảm 56,9% so với cùng kỳ xuống còn 676 tỷ đồng nhưng công ty đã có lợi nhuận dương sau hai quý âm liên tiếp. Lợi nhuận tăng đến từ chiến lược cắt giảm nhân sự nhằm thu hẹp quy mô kinh doanh giúp chi phí hoạt động giảm và hoạt động tài chính qua bán buôn đất dự án.

Với việc hoạt động bán hàng và bàn giao dự án của DXG tương đối kém khả quan, VNDirect đưa ra dự phóng thận trọng với doanh thu cốt lõi từ mảng phát triển dự án 2023 (giảm 3,1% so với cùng kỳ). Công ty sẽ hồi phục trở lại từ năm 2024 với mức tăng 34,3%, nhờ kỳ vọng bàn giao trở lại dự án Gem Skyworld và Opal Skyline.

Từ mức nền thấp năm 2022, nhóm phân tích cho rằng lợi nhuận ròng 2023-2024 của DXG sẽ bật tăng trở lại lần lượt 285,6%/65,3%, nhờ cắt giảm chi phí nhân công, thu hẹp quy mô hoạt động để phù hợp với thị trường.

Các chu kỳ của thị trường bất động sản.