Nguồn vốn tín dụng thực chất đã chảy vào bất động sản lượng lớn qua nhiều hình thức. Ảnh minh hoạ

Tại Diễn đàn "Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức chiều 24/8, đại diện các hiệp hội doanh nghiệp, ngân hàng, bất động sản, chuyên gia tài chính… đã có những tranh luận, đề xuất về vấn đề nguồn vốn cho doanh nghiệp phát triển bền vững.

Trong đó, bất động sản nhận được sự quan tâm lớn bởi thời gian qua gặp nhiều khó khăn khi các ngân hàng có động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, đồng thời kênh trái phiếu “tắc nghẽn” sau vụ việc Tân Hoàng Minh.

Các kênh huy động vốn đều gặp khó

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, doanh nghiệp bất động sản hiện có các kênh huy động vốn quan trọng là tín dụng, trái phiếu, huy động từ khách hàng, vốn FDI và các quỹ đầu tư bất động sản.

Đối với tín dụng, đây là kênh dẫn vốn đầu tiên cho doanh nghiệp. Bởi theo quy định, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Hơn nữa, để tiếp cận các kênh huy động vốn khác như từ khách hàng thì dự án phải thành hình hoặc hoàn thiện ở mức độ nào đó.

Tuy nhiên theo ông Châu, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Điển hình như các dự án nhà ở xã hội vốn được khuyến khích, nhưng theo quy định từ 2015 đến 2020, ngân hàng chính sách xã hội không được cho chủ đầu tư vay để thực hiện các dự án này. Nếu doanh nghiệp đi vay tại các ngân hàng khác thì lãi suất thấp nhất cũng phải 9%/năm, do bất động sản không nằm trong các lĩnh vực được ưu tiên vay với lãi suất thấp.

Các ngân hàng thương mại chính là “bà đỡ” của nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng là nguồn vốn mồi quan trọng hàng đầu với các doanh nghiệp bất động sản. Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu

Với thị trường trái phiếu, ông Châu cho rằng, tỷ lệ phát hành ra công chúng chỉ chiếm 1%, 99% còn là phát hành trái phiếu riêng lẻ. Chính vì vậy mới dẫn tới những vụ việc đáng tiếc như thời gian vừa qua, gây ảnh hưởng đến thị trường vốn non trẻ.

Còn nguồn vốn qua quỹ bất động sản, quỹ tín thác, theo Chủ tịch HoREA, đây đang là mảng khiếm khuyết khi hiện nay tại Việt Nam, chỉ có một quỹ duy nhất thuộc Techcombank (TCREIT). Nhưng quỹ này cũng có quy mô rất nhỏ, chỉ 50 tỷ đồng. Mặt khác, quỹ đầu tư bất động sản hiện nay là "quỹ lai" vừa cho phép đầu tư, vừa cho phép tín thác bất động sản. Điều này trái ngược với thế giới vốn được tách bạch hai mảng.

Với tình hình hiện tại, Chủ tịch HoREA mong muốn các ngân hàng cùng chia sẻ khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời đề nghị xem xét nâng room tín dụng thêm 1-2%. Bởi phần lớn các ngân hàng thương mại hiện đã gần cạn room.

Huy động vốn thuận lợi hơn các ngành khác

Trong khi đó, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển cũng nhận định, bất động sản đang gặp khó khăn ở nhiều kênh huy động vốn, trong khi đây là ngành có thâm dụng vốn lớn (tổng vốn tăng nhanh hơn so với doanh thu). Về tín dụng, dù tăng trưởng trong 6 tháng đầu năm khá cao (8,51%) nhưng nợ xấu của các ngân hàng thương mại cũng tăng cao, nguồn thu nợ chậm đã buộc họ phải giảm mức cho vay, đặc biệt là tại lĩnh vực rủi ro như bất động sản.

Đối với kênh trái phiếu, Chính phủ đã siết chặt việc phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật từ tháng 6-7/2022, qua đó khiến lượng phát hành giảm và gây ảnh hưởng đến cả các doanh nghiệp sản xuất lẫn bất động sản. Còn kênh cổ phiếu cũng không khả quan. Bởi trong năm 2021 - thời điểm thuận lợi cho thị trường chứng khoán nhưng vốn cổ phần huy động được cũng chỉ đạt 3% vốn hóa (177.000 tỷ đồng), thấp hơn rất nhiều so với kênh trái phiếu. Hơn nữa sang năm 2022, thị trường đã có xu hướng đi xuống.

Nguồn vốn FDI, theo TS Đinh Thế Hiển là “điểm sáng của năm 2022” khi cung cấp 10 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm, tăng 8,9% so với cùng kỳ, cũng là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Vấn đề là với các doanh nghiệp trong nước, nguồn vốn này không có tác động trực tiếp nên cũng khó coi đây là kênh dẫn vốn trọng điểm.

Theo ông Hiển, doanh nghiệp bất động sản thực chất cơ chế huy động vốn thuận lợi hơn so với các ngành khác, lẽ ra là không thể thiếu vốn. Ví dụ khi lập một dự án, doanh nghiệp có thể được ngân hàng cho vay khoảng 20%. Khi đủ điều kiện mở bán, ngân hàng lại cho người mua vay 70-80% giá trị sản phẩm. Hay công ty bất động sản được phát hành trái phiếu, ngân hàng mua vào. Hoặc đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng cho chủ đầu tư nợ bình quân 1,5-2 năm, ngân hàng cũng cho các công ty này vay...

Vốn tín dụng đổ vào các dự án bất động sản qua nhiều hình thức. Nguồn: TS Đinh Thế Hiển

Cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản rất thuận lợi. Việt Nam cho phép bán nhà hình thành trong tương lai, tức chỉ cần làm 30% giá trị dự án là bắt đầu huy động vốn, được khách hàng đặt cọc mua. Lượng trái phiếu đổ vào 2 năm vừa qua cũng rất lớn. Vậy tại sao bất động sản vẫn thiếu vốn?

TS Đinh Thế Hiển

Trước thực tế "bơm" vốn tín dụng mạnh nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn thiếu vốn, TS Hiển nêu quan điểm, tiếp tục tăng tín dụng không phải là giải pháp bền vững mà cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực này cho đúng tính chất.

Mặt khác, ngân hàng càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản thì sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Bởi vốn ngân hàng chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản, trong khi thời hạn thu hồi bình quân là 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác nên theo TS Đinh Thế Hiển thì "điều này về lâu dài sẽ gây bất ổn". Cùng với việc hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng, khi giá bất động sản chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Về giải pháp nguồn vốn bền vững cho ngành bất động sản, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, trước hết cần giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng thương mại bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên. Nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp.

Với sản phẩm cao cấp vài chục tỷ, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, còn sản phẩm trung bình nên cho vay tỷ lệ 60-80%. Thực tế hiện nay, những sản phẩm cao cấp, biệt thự lớn đang được ưu tiên cho vay tỷ lệ cao trong khi 1 căn đó có thể đáp ứng vốn cho 10 căn giá thấp.

Thứ hai là các doanh nghiệp bất động sản phải có tiềm lực tài chính mạnh, phải tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực. Nếu chỉ dựa vào phát hành trái phiếu sẽ chịu áp lực trả nợ lớn.

Ngoài ra, bán nhà trong tương lai cũng là hình thức huy động vốn hiệu quả. Đây thực chất là hình thức góp vốn của công ty bất động sản với người có nhu cầu. Nhưng nhà đầu tư cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà. Quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực sẽ đánh giá dự án, ký hợp đồng với chủ đầu tư. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ này, vẫn là hình thức cũ nhưng người cầm trịch là định chế tài chính.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%).

Trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).