Trên thị trường, nỗi sợ bong bóng bất động sản đang trở lại cùng với hiện tượng sốt đất suốt thời gian qua.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2021 của Savills cho thấy, giá sơ cấp bình quân biệt thự hiện lên tới 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 60% theo quý và 82% theo năm. Với nhà liền kề, giá trung bình khoảng 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm. Với nhà phố, giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất, tăng 12% theo quý và 30% theo năm.

Tại một số phân khúc khác mà tiêu biểu là bất động sản công nghiệp, mức giá thuê, mua cũng tiếp tục tăng trong suốt thời gian qua. Trong khi đó, lượng giao dịch bất động sản tại nhiều phân khúc chững lại. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng tại Hội nghị tổng kết ngành, lượng giao dịch và nguồn cung bất động sản năm 2021 chỉ tương đương khoảng 84% so với năm 2020.

Một số hiện tượng như vụ Tân Hoàng Minh đấu giá và bỏ cọc lô đất ở Thủ Thiêm gần đây cũng gây tác động nhất định đến tâm lý nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư đã từng trải qua thời kỳ vỡ bong bóng bất động sản hồi những năm 2010-2014, thời điểm hàng nghìn nhà đầu tư trong nước lao đao và phá sản, nỗi lo bong bóng hiện nay chẳng khác nào “chim sợ cành cong”.

Trước mối quan ngại về rủi ro bong bóng bất động sản phình to, nhất là khi Chính phủ chuẩn bị triển khai Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế xã hội với gói giải pháp tài khóa, tiền tệ quy mô gần 350 nghìn tỷ, một số chuyên gia đã chia sẻ với Mekong Asean về những cảnh báo của họ đối với thị trường bất động sản trong năm 2022:

Chuyên gia kinh tế - TS. Vũ Đình Ánh

"Lời cảnh báo của tôi là sẽ rất rủi ro cho các nhà đầu tư bất động sản khi họ không phân biệt được đâu là giá thật, đâu là giá ảo và lao sâu vào. Nếu họ sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro sẽ trở nên rất lớn.

"Đặc biệt, Khi nhà đầu tư lao theo đà giá ảo với số lượng lớn và dùng đòn bẩy tài chính với tỷ lệ nhiều thì sẽ nổ bong bóng bất động sản. Mặc dù bong bóng không phải trên toàn thị trường mà chỉ ở một số phân khúc, nhưng do thị trường có liên thông với nhau nên có nguy cơ gây đổ vỡ cả thị trường."

TS. Vũ Đình Ánh

Chính vì thế, tôi có 3 khuyến nghị. Thứ nhất, nhà đầu tư phải biết đâu là giá thật, đâu là giá ảo. Thứ hai, nếu đã nghi ngờ giá ảo thì tuyệt đối không sử dụng đòn bẩy tài chính, hoặc nếu có thì tỷ lệ rất ít. Thứ ba, các cơ quan quản lý cần phải có biện pháp rất nghiêm túc để dẹp bớt tình trạng giá ảo, làm nghiêm việc siết dòng tín dụng vào các thị trường có hiện tượng giá ảo như bất động sản và cả chứng khoán".

PGS.TS Ngô Trí Long (nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả)

"Bất động sản là một hàn thử biểu phản ánh một bộ phận cấu thành tài sản của nền kinh tế. Trong thời gian qua, lãi suất duy trì ở mức thấp trong khi sản xuất kinh doanh khó khăn, đầu tư vào vàng và ngoại hối lợi suất không lớn mà tiềm ẩn rủi ro nên nhà đầu tư tập trung toàn bộ tiền vào chứng khoán và bất động sản.

Khi chứng khoán có mức lãi nhất định thì lại đem tiền lãi đó đi đầu tư bất động sản. Giá bất động sản tăng rất nhanh ở nhiều phân khúc. Đặc biệt, 2 vụ đấu giá đất vừa qua, một lô đất ở Dương Khuê (Hà Nội) có giá lên tới 300 triệu/m2 hay lô đất ở Thủ Thiêm (TP.HCM) có giá 2,4 tỷ đồng/m2 là rất vô lý.

"Trong năm 2022, xu hướng thị trường bất động sản tiếp tục sôi động, phát triển. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn lực tài chính Nhà nước dồn vào phục hồi và phát triển kinh tế, nếu không có sự cảnh tỉnh và kiểm soát thì vốn sẽ tiếp tục dồn vào các thị trường như bất động sản, chứng khoán. Rồi lại xảy ra hiện tượng đầu cơ là rất nguy hiểm".

PGS.TS Ngô Trí Long

Do đó, cảnh báo Nhà nước cần tiếp tục siết chặt tín dụng vào bất động sản còn nhà đầu tư phải cảnh giác, không chạy theo tâm lý phong trào, số đông mà phải tìm hiểu rất kỹ trước khi đầu tư".

TS. Lê Xuân Nghĩa (thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia):

"Giá bất động sản ở nhiều phân khúc trong thời gian qua tăng vọt chủ yếu do nguồn cung khan hiếm và tình trạng đầu cơ chờ giá. Đây có thể là mầm mống bong bóng bất động sản trong trung hạn.

Hai cảnh báo lớn nhất cho thị trường bất động sản trong năm 2022 là nguy cơ nhóm độc quyền lũng đoạn thị trường và giấc mơ có nhà ở dành cho người nghèo, người thu nhập thấp và trung bình ngày càng xa vời.

"Trong năm nay, dự báo giá bất động sản ở nhiều phân khúc tiếp tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới, bong bóng bất động sản có dấu hiệu hình thành nhưng chưa có nguy cơ vỡ."

TS. Lê Xuân Nghĩa