Cụ thể Phương án 1 là bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình, theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai. Với phương án này thì dự thảo giữ nguyên như quy định hiện hành, tức là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Tại mục mới "Thời hạn sở hữu nhà chung cư" trong dự thảo Luật, Bộ Xây dựng đề xuất, thời hạn sở hữu nhà chung cư áp dụng với chung cư thương mại, chung cư xã hội, tái định cư, chung cư công vụ. Thời hạn sở hữu nhà được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.
Khi thẩm định hồ sơ thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải ghi rõ thời hạn sử dụng chung cư. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Tuy nhiên, với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực, người dân được sở hữu không thời hạn như quy định cũ.
Bộ Xây dựng lên tiếng giải thích đề xuất mới về thời hạn nhà chung cư là cần thiết để có cơ sở pháp lý khắc phục các khó khăn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời cũng nhằm tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị.
Tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng nêu phương án xử lý nhà chung cư chưa hết hạn sở hữu và hết hạn sở hữu.
Cụ thể, nếu nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, cháy nổ... không đảm bảo an toàn sẽ phải phá dỡ khẩn cấp. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố sẽ thông báo, di dời người dân để phá dỡ, xây dựng lại cũng như bố trí tái định cư.
Còn nếu chung cư hết hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện sử dụng, chủ sở hữu sẽ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu. Nếu kết quả kiểm định cho thấy nhà phải phá dỡ, quyền sở hữu của chủ căn hộ sẽ chấm dứt.
Trong trường hợp tại địa điểm cũ, Nhà nước vẫn duyệt quy hoạch xây dựng lại nhà chung cư, thì chung cư sẽ được phá đi xây lại. Còn nếu quy hoạch mới không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.
Đề xuất gia hạn chung cư "là không sai"
Trả lời câu hỏi do Mekong Asean đặt ra về đề xuất thời hạn sử dụng chung cư của Bộ Xây dựng có làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của phân khúc này hay không, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam khẳng định: "Cho đến thời điểm hiện tại đây mới chỉ là đề xuất nên chưa ảnh hưởng đến thị trường. Sau này nếu đề xuất này thành luật mà có sự hợp lý về giá cả thì sẽ xuất hiện sự lựa chọn giữa nhà ở lâu dài và nhà ở có thời hạn".
Chia sẻ thêm về vấn đề này, TS Đính cũng nhận định: "Việc gia hạn sử dụng chung cư đã có nhiều nước đang làm như Trung Quốc, Singapo, Mỹ,...Thực chất, đến một thời điểm chung cư sẽ phải hỏng do đạt đến giới hạn chất lượng công trình do vậy, nghiên cứu, đề xuất này không sai".
Góp ý dự thảo Luật Nhà ở
Dự thảo đang được đăng tải lấy ý kiến rộng rãi người trên website của Bộ Xây dựng. Thời gian dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với dự án Luật Nhà ở sửa đổi vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10) của Quốc hội khóa XV và thông qua dự án Luật vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023). Dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024.
